养老地产的背景、现状、政策一、背景(4大4小)进入2014年的房地产行业，充满了挑战和不确定性。

想要准确理解养老地产的当下与未来，必然离不开对房地产行业和市场的理性认知。

1、房地产的充裕时代正在加速到来绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。

充裕时代的到来，在说明我们这个行业在向传统行业回归，但是相比传统行业，我们这个行业的利润率相比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平，这些都说明，充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。

2、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求消费者的需求是在不断变化的，以前有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的。

差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。

房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。

3、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出现分化传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。

当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，我们将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，这些盈利模式已经初现端倪，未来会更加明显。

4、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点未来住宅产品仍然是房地产开发的重点，但是传统的住宅产品正在升级，传统理解的所谓刚需概念其内涵正在发生变化，需要提供精准的，满足差异化需求的产品。

当地产和生活方式结合起来，和现代服务业结合起来从而形成新的产城融合的投资机会，比如高端的教育、高端的健康医疗、高端的养生养老、高端的旅游度假、高端的体育养生等主题地产，该类型的地产既引领了所在城市、社区的产业转型和升级，又将这些内容和人们的生活方式结合起来，生活方式的改变是更大、更长久的改变，主题地产的发展，引领了传统住宅的升级，更带来了房地产行业新的投资机会。

5、养老服务社会化———人口老龄化和家庭结构缩微化据国务院办公厅印发的《社会养老服务体系建设规划（2011－2015 年）》，预计到2015 年中国60 岁以上人口将增加到2．21 亿，占总人口16％；2020 年达2．423 亿，约占总人口18％；2040 年达4 亿左右，约占总人口25％，中国将成为高度老龄化的国家。

同时，“421”家庭结构模式变迁和缩微化导致传统的家庭养老压力加大。

一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，需要大力发展居家养老、社区服务养老和机构养老，推动养老服务社会化。

6、养老服务设施集约化———养老服务社会化和城市服务体系化中国发达地区的大中城市，有着较高的老龄化程度以及高水准的养老服务社会化程度。

在中国人多地少、大城市经济发展水平较高以及城市服务集中完善背景下，必然走养老服务设施集约化道路。

分散的传统式家庭养老，如要排解老人孤独感及进行必要的照看护理，需要子女付出较多的精力、财力和时间，在整个社会工作生活压力较大背景下很不现实，必然导致较高社会成本。

7、养老服务高端化———家庭收入小康化与富裕人群显性化国际标准为人均可支配收入达到3000 美元以上、社会保障体系逐步完善时，老年人逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗。

目前，中国已经有11 个省市人均可支配收入达到3000 美元以上。

另外，城市老人仅退休金一项2010 年就增加到8383 亿元，2020 年将达到为28145 亿元，2030 年将达到73219 亿元。

同时，北京、上海等中国老龄化程度最高的特大型城市中，富集了有养老高端需求的高收入人群。

富裕的年届退休的独生子女父母、现有老年富裕人群、归国和周边地区聚居上海的老年富裕人群以及有富裕子女资助的老年父母将成为北京、上海等地养老地产的庞大客户群。

8、养老地产金融化———养老地产内生金融需求与资本市场载体金融化需求养老地产投资规模大，回报周期长，产业链长与环节丰富等特点，特别是在规划、开发、持有、运营、服务、退出等环节都有与保险资金、信托资金、银行资金、私募资金等进行深度结合的可能，有着内生的金融需求。

同时，养老地产未来能提供稳定的、可持续现金流以及可观的投资回报，再加上银行地产产业链以及各环节的产权、使用权、管理权、经营权、收益权等权利可以进行清晰界定和适度分割，可以为资本市场提供丰富的金融产品，同时其各环节有效的盈利模式及其载体又会成为资本市场的项目来源。

养老地产不可能再沿用传统的房地产开发出售和一般商业物业开发持有经营的发展模式和盈利模式，必须依赖与金融的深度结合。

这样金融化就成为养老地产重要的行业属性和内在特征。

养老地产金融化成为一种必然趋势。

二、概念、现状概念：养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。

从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。

养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

现状：社会资本纷纷进军养老地产，目前主要集中在房地产公司、保险公司、社会养老服务机构，由于养老地产行业还处于成长期，市场养老的模式刚刚起步，普遍存在养老住宅入住率不高，表面上呈现供过于求的态势。

下面为万科、保利地产、泰康人寿进军养老地产行业的部分项目介绍。

万科公司在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及养老地产，在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。

作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工，被称作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。

杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。

保利地产已成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海·西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。

泰康人寿投资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区，并且在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区，在三亚亦有项目。

国内养老地产区域分布不平衡，目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。

图1：养老度假地产项目分布图2：国内各类型企业涉足养老地产现状三、养老地产的政策及其解读国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出，老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加；“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，预示着政府开始从组织家庭赡养到组织社会养老的重大转型。

中国养老模式从居家养老向社会化养老的转型，必然促进养老产业，特别是养老地产的形成和发展。

1．法规政策脉络与政府态度和基本策略从政府出台法规政策的时间顺序和逻辑分析，可以得出如下四点结论：一是从国家层面明确提出了面临老龄化的问题以及政府应承担的责任。

二是明确了应对老龄化的基本策略，要两条腿走路，政府承担基本养老保障和提供低端养老服务，鼓励社会资本和产业资本等相应机构参与养老事业，提供中高端养老服务。

三是明确具体政策措施，政策措施由粗线条到细致化和专门化不断进步。

四是鼓励北京、上海等区域推行试点政策。

2．政策扶持与优惠措施针对全国日益严重的老龄化趋势和日趋形成的“421“家庭结构，政府不断推出相关政策，扶持社会化养老事业。

2000 年国务院办公厅发布《关于加快实现社会福利社会化的意见》，明确我国社会福利事业总体思路和目标，鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策，把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。

2005 年民政部《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》，在适当时机命名全国养老服务社会化示范区和养老机构示范单位，推进社会福利社会化。

同年民政部还发布了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，从金融信贷政策，特别是贷款的规模、期限、利率方面对福利机构进行优惠。

2006年国务院办公厅发布《关于加快发展养老服务业的意见》，推出大力发展社会养老服务机构的措施。

2006年老龄委发布《老龄事业发展“十一五”规划》，提出继续建立健全老龄政策法规体系、老年社会保障体系，以及养老服务体系。

2008年民政部发布《关于老年服务机构有关税收政策的通知》，涉及财政政策（专项拨款、补贴、减免收费等）以及税收政策（优惠与减免等）。

2011 年国务院办公厅《关于印发社会养老服务体系建设规划（2011－2015 年）的通知》，提出将社会养老服务体系建设纳入经济社会发展规划；改进和完善对社会养老服务产业的金融服务；将社会养老服务设施建设纳入城乡建设规划和土地利用规划；研究制定财政补助、社会保险、医疗等相关扶持政策。

除了中央政府出台以上政策之外，北京、上海等老龄化显著的大城市也曾根据当地具体情况相继推出“十一五”、“十二五”老龄事业发展规划。

3．养老地产法规政策仍需系统化、规范化和专门化从现有法规政策分析，养老社区法律法规和标准等缺失或不完善。

开发商负担社区管理，甚至要承担居委会运作等社会负担，不堪重负，只能维持低成本和低品质运作。

如不能提供规范化和高品质管理和服务，养老社区很难走上正轨和坦途。

现行养老服务政策及相关的优惠扶持政策过于强调服务活动的福利性和公益性，一定程度上否定了民间投资的资本属性和养老服务业的产业属性。

具体而言，在现有养老地产政策上，对养老地产视同住宅销售部分，国家无具体政策支持，也无明确限制；对涉及养老服务及其运营公司部分，国家一般给予土地、床位和财税政策，但有些法规政策整体配套性差，不能完全落地；有些不够细致，适应性较差；有些要结合当地经济发展水平，实惠短期不能到位；政府政策偏重于福利性补贴，对享受主体有严格的认定标准和补贴标准，开发商获取福利性补贴优势不明显。