房地产开发项目（投资）经济测算
1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排
2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+ 财务费用
（1）土地成本：土地款+ 税费
（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：
勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰
（4）室外工程和市政配套：
基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费
（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用
（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息
3、项目评价指标：
（1）静态评价指标：收资收益率：投资成本获得利润的能力。
（除以开发年数得出年投资收益率）
静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。
盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标：
项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基
准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值
为0 的贴现率。
项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵
偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南：
（1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积
（2）建设工期安排：资料齐备
（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
（5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付比例为3成，非住宅为4 层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季
度到位。
（6）资金安排：自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。
(7)资本化率和银行利率
资本化率即基准折现率，一般假设为8%银行利率一般为相应期
贷款利率的1.1倍。
5、11张表构成：
项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、
销售安排及回款表、销售收入及经营税金及附加估算表、
投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、
损益及利润分配表、全部现金流量表、敏感性分析表。
K 项目施工计划表：根据已确定的建设工期安排回执项目施工计划表"
准备阶段前期准备阶段彳勘察阶段准备阶段、勘察设计和项目报建的时间一般为两个月’可同时进行，一个季度内结束
•项目报建
C幵工准备
地下部分
主体工程
安装工程
装怖工程
室外及配箕丁程竣工验收
幵工准备在前期准备后一个月完成，竣工验收的时间为3个月，其余各阶段的完工I时间
与项目建筑形式柏关成端校高，需根据项目的实际情况作出判断°
施工阶段
2礼总建设成本估算表
3. 项目投资估算表
总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要是为编制项 目投瓷计划与滾金筹措表做准备。
应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表在金额上的 对应口
4. 销售回款及安排
假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及逬度做出了安排，此 表记列出各期实现的销售面积、然后依据我们关于销售回款方式的假设统计各 期实际回款情况。
其他赞用、菅理贾用和不可 预见费的计提方法需要在車 要假设迸行说明
建设投资是前七项的合计 数，财务费用与建设投资 的合计为建设投资总额’ 没有包含销售员用、相关 税金等
5、销售收入与经营税金及附加估算
业表的主要作用在于通过判腎项□未来各项贺金蕙求 和资金拥有虽之间的建距.扶定何区需要对外融资。
财务费用就多少取决于银行信款金額，币银行信款 金霰又驭决于每期资金拥有虽与投资总额之差，而 财秃赞用本身也是投箜总额的一部分，由此构成了 一个相互引用杓籍环.为避免这种循环宛们述抨根 抿判新手赴输入银行惜款数範.财勢毎用的计算堵 果来源于贯款谨本忖息估算表G
各期的销售收入与实际回款有销售安排及 回款表链接的来，销售税费、土地增值税 和所得稅依据当时当地税收政策执行。
6、投资计划与资金筹拾表
本mip包括朋初企款本期产虫㈱利a
和本朗新増定款产空的利息两部分.
归还银行惜款时，如果出期还熬来源小
于期初惜就时.信迈車盖的数额为还款
来诟减去念期利患；若当期还款来源大
于朋初借款时，税还本金的数额则尊于
期初借款.
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此表综合郎现了资垄前来源与运用口赞金有三牛
乐源，包括钳售回款、目有费金和根行借款*费
在运用即贾至淤冋则包总建设投费t信逹本金、
蹉售稅费、土地増值税、葡得税五个方命"
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值得注意釣星，目幵给尿根行信入贸金至还漬
银行借款朝间，盈余资金和累计盈余資金都应
该为0或書按近0-这邯玫了开发资金不应出现
短缺，同时对势融入贾金达到充分利用口
8.资金来源与运用表
9、损益及利润分酉己表
此表向税后利润的计算表，清楚列瞎了現目的收 入、成本.水贵及最塔ES 得的税后利滙总颔.反就 了项目的韓态轟利能力"
利润总额为销售收入减吉¥龍费用、税费、建设投 臥财羹费用及土地墙值税后旳数瓯
利润总訴减吉所得税聞为税后利润+
11.敏感性分析
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