小结
城市定位：国家区域性中心城市；主要发展高新技术产业、新型能源、旅游以及物流相关产业； 发展方向：主要向东部及南部宛城新区、一体化示范区发展，适当向北部高新区以及西部发展； 人口经济： 南阳市人口总量位居河南省各地市首位，且城镇化率相对较低，后期发展空间巨大，有利于房 地产业发展；南阳GDP位居全省第三位，且经济增速较高，同样推动房地产相关行业发展； 交通建设：目前沪陕、二广等高速贯穿城市北部，未来郑万高铁即将建成，同时姜营机场早已建成并使用， 南阳和省外城市以及郑州的联系将会更加快捷方便。
教育中心； 豫西南的行政管理中心；以医药、光、机、电等高新技
术产业和先进适用技术产业为先导，以食品、农副产品 深加工和清洁能源为主的新型工业基地； 风景旅游城市及区域性旅游服务基地。
总体发展目标
发挥中心城区交通区位等优势，建设区域交通枢纽和 物流中心；
积极参与区域分工协作，形成优势产业体系，打造高 新技术和先进适用技术产业基地；
南阳市城市进入研究报告
南阳市城市进入研究
一、城市基本 面
二、土地市场
三、商品房市 场
四、市场板块 分析
五、进驻房企 研究
六、研究结论
基本面概述
区位
整体量价
老城区
房企格局
进入结论
规划
高铁
个案去化
新城区
进驻区域
目标区域
人口
产品形态
高新区
目标产品
第一部分
城市基本面研究
城市基本面
城市能级
• 河南省除洛阳 外仅有的一个 三线城市
鸭河工区规划
简介：南阳鸭河工区成立于2009年，位于南阳市北部，距市区 30公里，总面积118平方公里，总人口10万，是南阳核电厂选址、 鸭河口水库、鸭河口电厂、莲花温泉所在地，是国家一级水源地 和南阳市饮用水源地，是南阳目前唯一的“长寿乡”。 规划与定位：工区总规突出了“水、汉、寿、石”四大文化， 定位为中原经济区养生度假目的地，南阳市北翼滨水宜居新城。 工区产业定位为中原经济区养生度假和文化传承创新区，中原经 济区滨水湖泊旅游精品区、南阳市都市农业示范基地和绿色农业 示范区。 交通：辖区内省道S231、S333线及焦枝铁路穿境而过，距二广 高速、兰南高速、郑渝高铁、南阳机场均在35公里以内。鸭河至 南阳市城区快速通道即将开工。 水资源：鸭河口水库是南阳市的饮用水源地，是南水北调中线 工程的备用水源地。库区水域面积120平方公里。 旅游资源：莲花温泉景区占地1200余亩，周边拥有水面数千亩， 是５A级绿色景区及五星级度假酒店。南都古城项目计划投资150 亿元，是河南省大型文化旅游产业项目、省重点建设项目。
南阳市人口经济居于省内前列，综合竞争优势明显，具有良好的基础条件和发展潜力。
第二部分 土地市场研究
住宅用地总体量价
2013-2017年南阳市区住宅用地供求量价
年份
2013年 2014年 2015年
600 1324
500
400 319
300
200 119
564 144 135
449 956 257
• 2016年城镇 居民26898元， 居省内第7位；
• 农村11700元， 居省内第10位。
城市能级高，规模优势突出；各项指标总量居省内前列，人均指标一般；未来发展潜力大。
ห้องสมุดไป่ตู้
城市区位
南阳地处河南省西南部，与湖北省、 陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏 山，西依秦岭，南临汉水，是一个三 面环山、中间开阔、南部开口的盆地。 地理位置优越，是鄂西北、豫西南、 陕东南三省交界经济协作区的地理中 心，在武汉、郑州、西安三大城市组 成的三角形中，南阳居其中心位置， 具有无可取代的区位优势。
0 总人口 常住人口 城镇人口 城镇化率
2012-2016年南阳市人口及城镇化率
34.9%
38.3%
40.4%
42.1%
1015
2012年 1166 1015 354 34.9%
1009
2013年 1171 1009 386 38.3%
858
2014年 1001 858 346 40.4%
860
2015年 1006 860 362 42.1%
15.0% 10.0%
90%这一阶段，是城市化的高速发展期。结
5.0% 合南阳市当前城市化率水平和增速来看，南
0.0%
阳市未来3-5年即将迎来城市化高速发展期；
如城镇化率达到65%以上，则未来需有180
万人进城，房地产市场空间较大。
说明：2014年邓州市成为省直管县，宏观数据不再计入南阳数据；邓州总人口约145万人，城镇化率与南阳市基本持平。
2015年 1871 274 245 27 42582 174
商办楼面价 （元/㎡）
637
571
1593
2016年 938 124 1045 162
83917 80 518
2017年 415 70 249 50
39859 160 800
2017年住宅用地成交明细-1
主流土地成交单价125-418万/亩，老城区土地容积率普遍较高。
南阳新区（一体化示范区）规划
南阳新区（一体化示范区）规划有商务中心区、行政文化中心以及产业中心区；另有多个区域组团；目前重点 发展白河南岸溧河组团以及行政文化中心区和商务中心区。
空间范围：西以白河为界，东至许南襄高速，北至南水北调总干渠，南至宁西 铁路，总规划面积120平方公里； 功能定位：整体定位为三区一基地一中心。三区为城乡一体化先行区、现代化 复合功能区和对外开放示范区；一基地为新能源产业基地；一中心为豫鄂陕结合 部综合交通枢纽和物流中心； 空间发展结构：规划期末城市建设用地达到115平方公里，形成“一极两翼多 组团”的空间发展结构； “一极”指以商务中心和行政文化中心所构成的城市复合中心； “两翼”指南北两个发展组团，北翼培育区域服务，南翼突出产业主导； “多组团”包括北部组团、科教组团、迎宾组团、机场组团、溧河组团和高 铁 组团。 发展规模：近期规划人口40万，中期规划人口70万，远期人口120万；2015年 用地规模为40平方公里，2020年为68平方公里，2030年达到115平方公里。
2015年
2016年
2017年
商办成交建面（万㎡）
商办楼面价（元/㎡）
商办成交建 面（万㎡）
14
353 27 134 9
商办成交金 额（万元）
8820
5030
2017年南阳市区商办用地成交249亩，成交建筑面积50万平 米，平均地价160万/亩，楼面地价800元/平米。
商办单价 （万元/亩）
28
38
固定资产投 资
• 2016年3118 亿（不含邓州 为2737亿）， 2017年3377 亿，稳居省内 第三位。
• 2016年人均 GDP31122元， 居省内第15 位；
• 2016年3069 亿，仅次于郑 （6455亿） 、 洛（4082 亿），稳居省 内第三位；
• 增速16.7%， 居第4位。
郑万高铁已于2016年12月全线开工，先期建设的郑州至襄阳段预计2019年底建成通车， 届时南阳市与外部核心城市的交通联系将极大便捷。
南阳姜营机场 南阳卧龙站
人口及城镇化率
人口：万人 城镇化率
人口基数大，城镇化率水平低，未来城市人口增长空间巨大。
1400 1200 1000 800 600 400 200
569
418 1002
258 752 174
1400
1200 居住供应量（亩） 1666
1000
800 600
居住供应建面 （万㎡）
319
400
769 144
2137 449
100
200 居住成交量（亩） 641
557
1405
0 2013年
2014年
居住供应建面（万㎡）
2015年
2016年
0 2017年
社会消费品 零售总额
• 2016年为 1598亿，仅 次于（3665 亿）、洛 （1807亿）， 稳居省内第三 位；
• 增速11.9%， 居11位。
资金总量
人均可支配 收入
• 2016年末金融机 构存款余额3454 亿，仅次于郑 （19000）、洛 （4982亿），居 省内第三位；
• 2016年末住户 存款余额2344亿， 仅次于郑（6297 亿）、洛（2364 亿），居省内第 三位。
年份 2013年 2014年
300
250
200
150
100
637
50
24 14
0
571 27
9
274 1593
162 124
518 27
800 70
50
2000
商办供应量 1500 （亩）
407
1000 商办供应建 面（万㎡）
24
500 商办成交量 （亩）
321
0
2013年
2014年
商办供应建面（万㎡）
借助历史人文和自然环境优势，形成区域性旅游服务 中心；
拓展城市功能，提升城市地位，构建区域性中心城市；
总体规划与发展方向
城市规划 《南阳市2008-2020年中心城区总体规划方案》显示，至2020年中心城区将发展到西至规划中的312国道城
西段、长江路南段；东至南阳机场；北至焦柳铁路引入宁西铁路连接线、独山风景区北界；南至许平南高速公 路与宁西铁路交接处，总面积297平方公里。
南阳市辖： 2个区、1个高新区、1个一体化示范 区 1个县级市、10个县 土地面积：2.66万平方公里 总人口：1150万（含邓州）
高新区
城市定位与发展目标
城市属性定位： 国家历史文化名城，中部地区重要的交通枢纽，豫、鄂、