坪山、坑梓），同时吸引了关内投资客户的关注。 ❖ 片区氛围日益成熟，交通便利，片区形象高档。 ❖ 高起点规划，片区未来发展潜力巨大。
❖ 在沉寂了10年之后，惠随阳着南房海地壳产牌概项况目的开工和大亚湾开发区
的建设，再次成为人们的关注焦点。
❖ 距离龙岗中心城15公里，2005年成交均价达到2500元/㎡，具 有一定的价格优势。但同时也具有10000元/平米的产品，区域 可塑空间较大。
工业/农民房的旧城拆迁改造
发展前景 ❖ 坑梓街道3年来引进外资企业158家，实际利用外资达20多亿港元，投 资过亿元的项目就有8个 。 ❖ 高新技术产业加快提升步伐。用地23万平方米、投资额8000万美元的
坑梓印象 成片的工业区+厂房+农民房 19年来没有开发过商品住宅
2006年，第一个商住项目——金田风华苑问世
项目概况
❖ 项目位置：深汕路和龙兴南路交汇。 ❖ 项目性质：旧城改造。 ❖ 用地面积：总用地面积为31676.2㎡，分为2个地块。 ❖ 1# 用地面积——9718.3 ㎡，可用占地6000 ㎡。 ❖ 2#用地面积——21957.9 ㎡，可用占地18500 ㎡。 ❖ 容积率——未确定。
地理位置：坑梓位于深圳龙岗东北部，坑被坪梓地印、龙象城、坪山包围，东部与惠州接 壤。是深圳市东北部的工业重镇。 行政划分：1986年建镇。2004年，撤销坑梓镇，设立坑梓街道办事处。下辖坑
梓、龙坑、秀新、龙田、金沙、沙田6个社区。 面积人口：总面积40.49平方千米，总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万。 交通状况：坑梓交通发达，深汕高速、深汕公路横贯全镇，周边有机荷高速、惠
❖ 建筑以小高层为主，并有别墅高档产品的出现（棕榈岛）。
❖ 在惠州的房地产大开发的背景下，房地产发展逐步受到市场的 关注。
❖ 房地产开发企业63家，目前启动的项目近20个，拥有大量的 土地储备。
❖ 以本地客户为主，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分 是龙岗、淡水、坪山、坑梓、东莞、关内以及香港客户。特别 受到深圳客户的关注。
❖ 各大知名品牌开发商对该区域高度关注，结合深圳各大媒体对 其宣传，极大的提升了该地区的知名度。
坪山房地产概况
❖ 以工业为经济支柱坪产地业房发地展产，概房况地产起步较晚。
❖ 西湖苑是坪地开发的第一个商品房项目，目前销售 到3期。
❖ 目前小高层销售价格为4200元左右。别墅7800元。 ❖ 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。目前的
房地产尚未形成规模，开发处于空白，目前不被外 界市场所关注
高
龙岗中心城
片
房地产区房市场重点 惠价阳、惠州
低
城市规划发展前景、 发展速度、可发展空间
高
坪地
坪山市
场 关 注 度
坑梓
低
综合城市规划发展前景、房价、发展速度、市场关注度、购买客户群体、发展空间
坑梓房地产未来发展前景
坑梓用地规划（2005—2020）
横岗街道办
坪地街道办 龙岗街道办
坑梓街道办
坪山街道办
深汕高速
深汕公路
龙兴路
坑梓用地现状——从上可以看到，目前用地主要有4类： 1、工业用地：占到坑梓已用地的70% ，用量最大。 2、4类居住用地：主要以目前的农民房现状为基础，占近30%的体量。 3、科研用地：作为一些企业建立研发基地用。 4、商业用地：以目前已经形成的商业为基础。
客户有部分是龙岗、淡水、坪山等。受到关内投资 客户的关注。
❖ 从发展前景来看，深圳特区外8大组团分区规划草案 公布后，坪地正式被纳入到龙岗中心组团中去，作 为东部发展州综合服务中心的一部分 。重点发展商 业服务业、房地产业、金融业等，就房地产远景来 看，受益于相对成熟的龙岗老镇及龙岗
2#
1# 5分钟生活圈
光祖中学
金田风华苑
项目SWOT分析
由于区域市场发展的极度关不于成项熟，目常的规的思房考地产区域性研究可行吗？
仅仅通过对本地考察就足够了吗？ 我们在思考。。。。
我们的项目究竟面临怎样的市场环境？ 未来的市场发展趋势如何？ 我们的项目所拥有得核心资源是什么？ 我们应该采用什么样的开发策略来赢得市场？ 我们的客户在哪里，他们需要怎样的产品？ 未来项目价格能够是多少？ 如何结合开发策略，合理利用地块资源，做到价值最大化利用？
20分钟生活圈，将我们的思维触角向四周延伸
看看市场
龙岗中心城房地产概况
❖ 目前是深圳房地产最为热点的区域之一。 ❖ 各大品牌开发商云集（招商、天健等）。 ❖ 目前销售价格在6000—7000之间。 ❖ 建筑多为小高层和高层，户型以大面积的3房和4房
为主。 ❖ 90%以上的本地客户，辐射周边区域（横岗、东莞、
深高速和惠盐高速，镇内已实现村村通道路 。且开通了到罗湖火车 站和香港直通巴士。镇内主要有龙兴路、光祖路、以及人民路构成全 镇内部主交通网络。 生活配套：坑梓配套设施较为成熟，中行、农行在内的金融、保险、商贸服务等 第三产业发展迅速。商业、金融、医疗、教育、文娱等配套基本能满 足人们的居住、生活要求。 经济发展：坑梓经济发展主要依靠加工制造业。工业主要以零散厂房和工业园区 构成。目前主要有三大工业园区，同富裕工业园区、宝梓工业园区、 沙田工业区。另外还有其他大型工业项目正在建设当中。发展产业从 电子、电器到五金、塑胶、化工，从制革、服装、玩具到机械、纺织、 印染、酿造，形成了较强大的工业阵容。外商主要来自于香港、日本、 台湾及南韩等国家和地区。
龙兴路
深汕高速
1#地块
2#地块
深汕公路
2005年10月，深圳规划部门结合东部工业组团分区规划， 对坑梓进行了重新的整体规划。可以看到，这次规划将居住、 商业、工业区域作了较好的有机结合。使得居住生活，商业区 域与工业区域基本分开，较大的改善了居住环境，提升了片区 的形象和档次。以深汕路为界，分为南北2个片区。
❖ 交通位置上处于龙坑岗梓中房心城地、产坪发山展、概惠况阳之间，4者之间的通
达性非常好。 ❖ 长期以来以工业为主的发展模式，19年来房地产的发展为零。 ❖ 直到2006年1月，坑梓的第一个房地产旧改项目——金田风
华苑才正式推出（目前销售商业部分，销售状况比较理想.住 宅和公寓还没有推出）。 ❖ 目前客户基本为坑梓本地客户，近7成以上为自用，近3成为 投资。