政策面—— 3、在中央核心调控政策不动摇的框架下，信贷政策的定向放松、地 方政府的局部微调，有助于保障刚需，保障楼市软着陆。
首次置业者。
流动性的释放，客观上有助于保障刚需入市（信贷），保障楼市实现软着陆。
市场面—— 1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。
➢宏观调控继续深入推进，已不存在任何悬念； ➢随着销量的持续萎缩，市场库存量快速攀升； ➢2012年，房地产行业大量债务将密集到期。
郑州住宅限购令2011年3月4日开始实施。
调控成果——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。
郑州市场2012年表现—— 一月商品住宅销售2007套，环比下降52.6%；1 月商品住宅均价5799元，环比下降3.51%。
市场应对——大幅降价促销，以价换量，抢占刚需的第一波释放
通和观点——1、项目价格的实质性回落+刚性需求的长期累积+信贷政策的定向扶持， 共同推动的第一波刚需放量入市，是一次难得的需要主动把握的走量机会，是各企业和 项目争夺的重点，是全年销量重要的支撑； 2、一旦错过上半年第一波刚需放量入市的机会，在调控核心政策（多次置业的限购+ 限贷）的重压下，（下半年）市场或将进入新一轮再探底和再平衡，即客户再观望、需 求再累积、项目再降价、刚需再放量。
量触底反弹
调控成果——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。
郑州市场2011年表现——从7月开始，月度成交量同比跌幅稳定在40%以上； 全年住宅成交量同比跌幅高达49%；
1月16日，郑州市住宅与房地产业协会发布《2011年四季度郑州房地产市场运行情况及2012年展望》，报告称 2011年四季度商品住宅价格出现回落，12月房价比1月降了649元/平米；商品房库存量创2008年以来历史新高， 若按2011年销售情况计算，目前库存商品房（660万平米）可卖1年, 商品住房（380万平米）可卖9.2个月。
一、2011年郑州市场回顾及2012年预测
政策面—— 1、继续执行2011年核心调控政策（限购/限贷/保障房建设）
调控动因决定调控走向——持续高涨的房价和社会资金的疯狂进入，除了引 发民生问题之外，更加不利于扩大内需战略的实施，不利于城镇化进程的推 进，不利于实体经济的发展，从这个看度，此次调控或将长期化。
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6500-6800元，在售主 力户型85平米小三房；
将推出21层公寓，面积 40-60平米；已封顶， 计划6月前开盘，是否
北上广等一线城市2月楼市成交量大幅回升——
根据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据统计发现，2月份的第三周(2月20 日-26日)，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%； 上海楼市同期成交量环比上涨70.5%；广州上涨13.11%；深圳上涨35%。
价惯性下跌
政策面—— 1、继续执行2011年核心调控政策（限购/限贷/保障房建设）
郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏近日表示，郑州限购令执行时没 有规定具体的政策截止时间，从这个意义上讲，不存在是否继续执行限购令 的问题。“下一步，郑州市将与中央对房地产业的宏观调控政策保持一致， 限购令实施没有截止日期”。
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二、区域市场分析与年度营销难点
区域项目表现——区域价格基本处于僵持状态，预计第一个主动出击 的项目将获得市场刚性需求的积极响应。
销售报价
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升龙城
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价格尚未出 预计不超过7000
中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。 中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促 进房地产市场健康发展。 温家宝1月31日主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的 《政府工作报告(征求意见稿)》。 巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价 合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。
政策面—— 2、在土地财政的压力下，地方政府存在放松调控的强烈冲动。
➢客观上，地方政府的救市措施有助于释放刚性自住需求、扩大楼市基本成交量； ➢但是，只要中央政府坚持行政限购、信贷严控（2套以上）的核心调控政策不动摇， 多次置业及投资投机需求就难以入市，住宅市场总体的下调态势就无法逆转。
➢芜湖新政的紧急叫停，再次表明中央政府的调控决心和调控举措是不容挑 战的，在调控的关键时期绝不允许出现扰乱调控预期的做法，这一事件将进 一步加快楼市下行步伐。
郑州二七万达广场2012年度营销策划服务
（技术标文本）
Together | 通和
目录
一、2011年郑州房地产市场回顾与2012市场预测 二、区域市场分析与年度营销难点 三、库存房源盘整 四、2012年度营销策略
1、三大核心问题 2、把握三大节点 3、做好三个升级 4、避免一个隐患 五、2012年度营销推广工作计划与铺排 六、新销售中心包装与创新物料
2万元入会， 享受入会优惠和 开盘优惠，销售 员讲5月初开盘。
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市场面—— 1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。
在多种力量的重压下， 2012年市场将积极响应购房者预期，推动房价实质性下降。
市场面—— 1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。
2011年下半年至 当前阶段。
市场面—— 2、项目价格的实质性下跌、刚性需求的长期累积、信贷政策的定向 扶持，将推动刚需放量入市，以价换量成为市场主流。