房地产基础知识教程第一章、房地产基本概念第一节：房产与地产第二节：房地产市场第三节：房地产消费第二章、建筑学基础知识第一节：建筑物分类第二节：建筑物构造概述第三节：房屋面积计算第四节：中西建筑风格概述第五节：建筑识图第三章、房地产交易知识第一节：房地产价格第二节：房地产价格的影响因素第三节：挑选房地产应考虑的问题第四节：各类房地产的特点比较第五节：房地产交易第六节：房地产交易相关税费第七节：购房贷款第八节：房地产保险第四章、房地产相关的法律、法规人民共和国城市房地产管理办法城市私有房屋管理条理城市房屋拆迁管理条例城市商品房预售管理办法个人住房贷款管理办法住房公积金管理条例第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。

其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。

在经济学上也叫不动产。

二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

地产类型：●居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

●工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

●仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

●交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

●市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

●商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。

包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

●公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。

这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

●教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

●港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

●军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

●其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

四、房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。

包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。

五、房产所有权的分类占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。

收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。

第二节房地产市场一、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。

广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

二、房地产市场的特点：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。

流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。

城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。

市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。

在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。

由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。

供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。

一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。

另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。

因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。

房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。

房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

三、房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。

（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

四、本市房地产市场概况：（1）一级市场：主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。

土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容。

土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。

（2）二级市场现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。

供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。

平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。

各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。

（3）三级市场现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。

平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。

主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。

包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。

四、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层：2层及2层以下2、多层：2层以上，8层以下3、中高层：8层以上，16层以下4、高层：16层以上，24层以下5、超高层：24层以上第二节房屋构造概述一、建筑材料知识主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。

1、水泥（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。

常用水泥编号例如：325、425、525、625等。

（3）常用水泥的技术特性●凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。

初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。

终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。

●体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。

水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。

●水热化性：水泥的水化反应为放热反应。

随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。

其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。

●细度：指水泥颗粒的粗细程度。

颗粒越细，早期强度越高。

但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。

●标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。

标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。

2、钢筋（1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。

按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。

按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。

按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。

其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。

（2）建筑用钢筋的应用●Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。

广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。

●变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。

●冷加工钢筋冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。

冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。

冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。

3、木材（1）木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。

其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。

阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。

（2）建筑木材的性能与用途●红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。

●鱼鳞云杉：又名白松。

材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。

●马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。

●落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。

主要用于檩条、地板、木桩等。

●杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。

主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。

●柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。

主要用于制作模板及细木装饰等。

●洋松：分细皮和粗皮两种。

细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。

（3）木材的类别为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。

原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。

分直接使用原木和加工用原木。

杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm 以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。

板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。

其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。