第1章市场分析1.1写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。

主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。

纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。

以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。

1.1.1区域特征1.1.1.1 CBD核心区域2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。

将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。

2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。

去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。

区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。

1.1.1.2 山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。

现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。

从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。

山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。

从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。

以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。

1.1.1.3 辽宁路周边区域辽宁路周边多为商住两用楼为主、客源以中小企业为主，因为青岛市未来科技街的规划出台，客户的类型多为电子、科技产业。

该类企业对此区域办公地点的需求有限，而未能带动专业写字楼的发展。

1.1.1.4 团岛周边区域团岛及八大峡周边区域属于传统老城区，区域内拥有与东部一样优良的海景资源，但是由于经济发展落后于东部新城的步伐，办公环境比东部较差。

写字楼多为商住两用型，缺乏明确的概念定位。

下文将从租售价格、租售率、装修配套等方面对各个区域板块的写字楼市场做出对比分析。

1.1.2区域租售价格对比分析CBD区域内在金融、商业、餐饮等服务配套方面都比较齐全，青岛市的大型公司、外资企业大多选择在该区域内办公，因此区域内租售价较高。

随着山东路的扩宽，山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提升。

例如，现在广发金融大厦在售价和租金方面，也有很大的调整，现在26、27、28层均价已经接近8000元，这些楼盘价格的调整，是紧紧围绕山东路改造而提升的。

辽宁路周边区域周边的资额字楼租售价较低、主要是由于其区域内的客群对办公地点的需求有限、没有带动区域内写字楼租售价的上升。

由于中山路附近及瞿塘峡路周边是传统老城、虽然自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色，所以其租售价也较低。

1.1.3装修配套对比分析CBD区域写字楼的配套设施较其他区域完善，除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施；山东路区域内的写字楼内部设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施，还需进一步提升和完善其配套标准。

辽宁路周边的内部配套还局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施，写字楼的定位理念没有上升到一定的高度；中山路及其周边写字楼多为商住两用型，对写字楼没有明确的概念定位。

例如，区域内的百盛大厦综合拥有商场、娱乐场所、还可居住，没有明确的定位宣传，但是无论从楼宇配置还是物业费用都代表区域内的最高水平。

上述内容比较分析了板块间的差异，主要结合核心CBD区域和山东路周边区域的在售项目及近几年内的代表楼盘对写字楼市场微观层面作出具体分析。

1.1.4区域供给市场分析1.1.4.1 新增供给楼盘分析CBD区域和山东路周边可谓寸土寸金，在土地日益稀缺的形式下，2005年仍有少量新楼盘推向写字楼市场，楼盘平均价格和主力面积等指标如下表所示：从两个板块销售均价的比较发现，两个板块虽然地理位置很近，但是由于板块经济发展程度不同，以及与海岸线的距离不同，板块之间价格存在较大差距。

这从一定程度反映了由于核心CBD区域还具有明显的区位优势，其经济发展影响力并未泛化波及到相连的山东路沿线，CBD区域的办公需求比较旺盛。

1.1.4.2 近年投入使用的写字楼情况下表分别为核心CBD区域和山东路区域近几年内投入使用的写字楼的基本信息，由下表可以看出各个楼盘都有一定比例的面积正处于销售或者招租中，因此都会有一定比例的空置面积。

各个写字楼的分隔比较灵活，通常将比较高的楼层服务于大客户，用于整层出租或出售，这样有利于降低写字楼的空置率，带来比较稳定的收益，有利于提升写字楼的整体形象，如青岛国际金融中心。

另外一部分写字楼以自由分隔方式灵活性特征，吸引中小企业入驻，如黄金广场。

核心CBD区域楼盘表山东路区域楼盘表1.1.4.3 各物业入住客群分析从下表可以看出，高档物业入驻客群中外资企业和大型企业较多，中档物业中民营企业较多。

在行业分布特征上以贸易、航运、金融类企业为主，大多数公司属于驻青岛办事处。

从入住企业行业分析：网络、媒体资讯以及对于区域内主管部门的拜访中得知，区域内的客户比例为：航运、贸易类占70%左右，实业类占20%，金融类占5%、其他占5%。

从这两个板块市场的客户需求分析，在未来的1～2年之内，写字楼客户的行业特征仍然以航运、贸易和实业类为主，在奥运经济的拉动下，办公用途的需求量预计将稳步上升。

从主要入驻企业的类型分析：大型国内知名企业，此类企业以购地自建或大宗购买为主。

中小型企业多以购买或租赁较小面积的物业为主，所需面积一般在80～400平方米之间。

在调研中了解到入驻客户在选择本办公地点时，主要考虑以下因素：地缘优势----道路畅达、交通便利、周边金融、商务、生活配套齐全；聚集效应----各个物业办公地点相对比较集中，由此而产生的“聚集效应”也成为吸引客户的因素。

1.1.4.4 各物业租售价格分析核心CBD区域楼盘表山东路区域楼盘表比较两个区域内的写字楼，CBD区域租金价格水平较高，而且山东路周边写字楼多为出租使用。

1.1.5小结从青岛市写字楼楼盘开发企业来看，主要有专业房地产公司，各类大型企业包括银行和商场等。

地产开发公司开发的项目主要推向销售市场，大型国有企业或者事业单位投资的写字楼主要推向出租市场。

这基本是由写字楼市场开发及使用特点决定的：一、写字楼价格高。

只有少量的大企业才有经济能力购买，与住宅市场相比市场需求不旺,开发风险大，地产商更愿意投资于住宅市场开发。

二、开发资金压力大。

三、资金回收周期长。

租用的客户比购买的客户多，因此回收期太长。

四、开发风险大。

在相同的地段，投资相同规模的写字楼投入成本比住宅大得多，而资金回收期长，受政策、经济形势影响大，风险较大。

近年内，写字楼市场供应数量较多，而且在板块区域上也发现了明显的变迁，能否有符合客户需求的楼盘则取决于开发商的理念是否迎合消费群体的具体需求。

崂山商务区和西海岸则是青岛写字楼市场的潜力区域。

崂山区房地产开发主要集中在海尔路两侧，区域内的商业楼宇也占据较大比例。

西海岸的写字楼则主要集中于唐岛湾区域及长江路沿线。

崂山区和西海岸的快速发展为写字楼市场创造了巨大的需求空间。

高品质、智能化、配套齐全、物业管理到位的新型写字楼成为时代必需的产物。

在2005年西海岸的写字楼集中放量，鼎业大厦、地丰大厦、国际贸易中心、富瑞大厦、建国大厦等一批高档写字楼陆续投放市场。

崂山区有数码科技中心、海同峰汇、莱钢大厦等写字楼。

后文将具体分析崂山区写字楼市场。

第2章崂山区写字楼市场分析2.1崂山区近期规划2006年崂山区政府结合“十一五”发展规划，明确今年崂山区的重点发展。

与本项目所在区域密切相关的规划如下：2.1.1旅游发展规划在旅游发展方面，沿海“一线四点”建设，将仰口国际旅游度假区建成国际会议中心、高端接待中心、旅游度假中心和高档生活居住区，将啤酒城改造成集啤酒、商业和商务三位一体的地下城和空中城。

在节会方面，在继续办好国际啤酒节、旅游文化节、樱桃节、枯桃花会等传统节会。

在设施配套方面，围绕吃、住、行、游、购、娱六要素，加强一批星级酒店和度假式酒店建设，营造安全舒适的旅游环境、娱乐购物环境和生活环境，进一步增强崂山旅游的吸引力。

崂山区提出加快推进沿海“一线四点”项目的建设。

“四点”是指麦岛家园、极地海洋世界、现代艺术中心、石老人海水浴场改造与休闲健身俱乐部，“一线”是指串联“四点”的滨海步行道崂山段。

麦岛家园是对三个麦岛社区实施拆迁改造，将建设成集居住、商业、休闲、娱乐于一体的一流精品社区。

极地海洋世界项目位于东海路以南、青岛海洋游乐城以东，占地面积386亩，共投资两亿美元，将建设极地海洋动物展示和表演、海洋博览与海洋科普展示、高科技娱乐设施及配套服务设施、渔人码头等。

该项目已于去年6月开工建设，预计2006年11月建成。

青岛现代艺术中心项目该项目位于海滨雕塑园以东、东海路以南，占地面积50亩，总投资3亿元，主要包括艺术家创作中心、艺术展示和体验中心、儿童艺术天赋发展中心三部分。

去年12月开工建设，2006年10月竣工，建成后将形成一个具有浓郁海洋文化特色的艺术主题广场。

石老人海水浴场改造项目该项目占地面积600亩，计划总投资2亿元，已于2004年10月开工，预计2005年7月投入使用。

改造后的石老人海水浴场将成为全视觉、全开放、全季节的国际一流综合性旅游度假沙滩。

滨海步行道崂山段工程项目该项目主要包括自小麦岛至石老人9.2公里步行道、景区和节点，总投资约1.5亿元。

目前，已经完成施工图的设计、工程招投标、挡浪坝及海岸线的测绘等工作，西段（雕塑园至海江路段）已开工建设，预计2006年10月竣工启用，建成后将为青岛东部沿海一线增添一条休闲式景观大道。

2.1.2商贸发展规划在楼宇总部、商贸经济发展及现代城市服务业方面，城市服务业是城市化建设相伴生的新型产业。

崂山独特的区域位置、地缘优势、产业特点和资源条件，决定了现代服务业必将成为未来城市产业体系建设的重要支撑。

一方面，要以两线（海尔路、香港路沿线）、三区（商务一区、二区、三区）、四类项目（企业总部型、现代商贸型、商务办公型、金融文化型）为重点，加快20多个投资过亿元的大项目建设，尽快将崂山打造成高水平的中央商务区。