第四章 项目前期策划
3. 项目定义与项目功能分析
➢ 问题范围说明和问题的定义；
项目定义内容
➢ 提出问题，说明解决这些问题对上层系统的影响和意义；
➢ 项目构成和定界，确定项目环境和对项目有重大影响的因素
➢ 系统目标和最重要的子目标，近期、中期、远期目标；
➢ 边界条件，如市场诊断、情况分析、现场问题、财务、风险
第四章 项目前期策划 4. 项目经济策划
项目总投资估算
项目总投资估算一般分以下五个步骤： 第一步是根据项目组成对工程总投资进行结构分解。 第二步是根据项目规模分析各项投资分解项的工程数量。 第三步是根据项目标准估算各项投资分解项的单价。
第四章 项目前期策划 4. 项目经济策划
项目总投资估算
项目总投资估算一般分以下五个步骤： 第四步是根据数量和单价计算投资合价。 第五步是对估算所作的各项假设和计算方法进行说明，编制投 资估算说明书。
策划的组织实质上是人员的集成和组织，信息和 知识的集成及组织。
第四章 项目前期策划
1. 项目前期策划的基本概念
开放的组织
建筑专家
结构专家
规划专家
从事策划工作的专业咨询单位
建筑物理专家 设备专家
政府部门 ......
专业咨询单位
经济和管理专家 ......
信
源
息资
第四章 项目前期策划 1. 项目前期策划的基本概念
第四章 项目前期策划
3. 项目定义与项目功能分析
项目定义 ➢ 项目定义是指以书面形式描述项目目标系统，包括工程总体
功能目标和工期、费用及完成方式，是项目目标设计的里程 碑。
➢ 主要解决两个问题
明确项目定位（功能，建设内容，规模，组成） 明确项目的建设目标（质量，进度，投资）
➢ 在项目构成及系统定界以后即可进行项目定义，是项目建议 书的前导。
项目总投资估算主要是用来论证投资规划的可行性以及为 项目财务分析和财务评价提供基础，进而论证项目建设的可行 性。一旦项目实施，项目投资估算也是投资控制的重要依据。
第四章 项目前期策划 4. 项目经济策划
融资方案
项目融资方案策划主要包括融资组织与融资方式的策 划、项目开发融资模式的策划等。
融资组织与融资方式策划 项目开发融资模式策划
➢ 所谓功能策划是在总体构思和项目总体定位的基础上，结合 潜在最终用户的需求分析，对项目进行更深的研究，在不违 背对项目性质、项目规模以及开发战略等定位的前提下，将 项目功能进行细化，以满足建设者和使用者的要求，主要包 括以下两个方面。
第四章 项目前期策划
3. 项目定义与项目功能分析
项目功能分析与面积分配
项目环境调查与分析— 调查的方法及成果
➢ 成果包括：调查分析报告及有关附件
第四章 项目前期策划
2. 项目环境调查与分析
项目决策策划的工作内容
➢ 1项目环境和条件的调查与分析 ➢ 2项目定义和项目目标论证(项目目标的分析和再论证) ➢ 3组织策划 ➢ 4管理策划 ➢ 5合同策划 ➢ 6经济策划 ➢ 7技术策划
➢ 建设环境和条件的调查和分析 ➢ 项目建设目标论证与项目定义 ➢ 项目功能分析与面积分配 ➢ 与项目决策有关的组织、管理和经济方面的论证与策划 ➢ 与项目决策有关的技术方面的论证与策划 ➢ห้องสมุดไป่ตู้项目决策的风险分析
第四章 项目前期策划
2. 项目环境调查与分析
➢ 项目周边自然环境和条件；
项目环境调查与分析— 调查的工作内容
项目策划是在充分占有信息的基础上，针对项目决策和 实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析 和论证。旨在为项目建设的决策和实施增值。
项目的增值体现在人类生活和工作的环境保护和节能、 建筑环境、使用功能和建设质量、建设成本和经营成本、 社会效益和经济效益、建设周期等方面效果的改善。
第四章 项目前期策划
1. 项目前期策划的基本概念
策划的特点 ➢ 充分占有信息： ➢ 重视雷同建设项目的经验和教训的分析 ➢ 坚持开放型的工作原则 ➢ 策划是一个知识管理的过程 ➢ 策划是一个创新求增值的过程 ➢ 策划是一个动态过程
第四章 项目前期策划 1. 项目前期策划的基本概念
知识的获取
知识编写， 组合和整理
新知识的形成
（1）项目功能分析 ➢ 分析潜在最终用户的活动类型，对项目的具体功能进
行分析。 （2）功能区划分与面积分配 ➢ 分析考虑项目功能的具体实现方式，明确每项功能所
需建设量。
第四章 项目前期策划 4. 项目经济策划
项目经济策划是在项目定义与功能策划基础上，进行整个项 目投资估算，并且进行融资方案的设计及其有关的经济评价。
➢ 提出可能的解决方案和实施过程的建议；
➢ 价格水准，项目构成，总投资，运营费用等总体说明。
第四章 项目前期策划 3. 项目定义与项目功能分析
➢在项目定义中经常出现的内容还有： ➢项目发展战略； ➢项目总体构思； ➢项目产业策划等。
项目定义内容
第四章 项目前期策划
3. 项目定义与项目功能分析
项目功能分析与面积分配
➢ 项目开发时期的市场环境；
➢ 宏观经济环境；
➢ 项目所在地政策环境；
➢ 建设条件环境（能源、基础设施等）；
➢ 历史、文化环境（包括风土人情等）；
➢ 建筑环境（风格、主色调等）；
➢ 其它相关问题。
第四章 项目前期策划
2. 项目环境调查与分析
➢ 现场实地考察 ➢ 相关部门走访 ➢ 有关人员访谈 ➢ 文献调查与研究 ➢ 问卷调查
第四章 项目前期策划
1 项目前期策划的基本概念 2 项目环境调查与分析 3 项目定义与项目功能分析 4 项目经济策划 5 项目实施策划的目标分析和再论证 6 项目实施的组织策划 7 项目实施的目标控制策划
第四章 项目前期策划 1. 项目前期策划的基本概念
第四章 项目前期策划 1. 项目前期策划的基本概念
第四章 项目前期策划
4. 项目经济策划
项目经济评价
项目的经济可行性评价系统包括项目国民经济评价、财务 评价和社会评价三个部分，它们分别从三个不同的角度对项目 的经济可行性进行了分析。
➢ 项目决策的策划在项目决策阶段完成，为项目决策服务。项目 决策的策划要回答建设什么、为什么要建设的问题，又称为项 目决策评估；
➢ 项目实施策划在项目实施阶段的前期完成，为项目管理服务， 主要确定怎么建，又称为项目实施评估；两者统称项目策划。
第四章 项目前期策划
1. 项目前期策划的基本概念
决策策划的任务