净利润 ROE= 净资产
净利润
销售收入
ROE=
X
销售收入
总资产
X
总资产 净资产
ROE= 净利润率 X 3
周转率 X 2
权益乘数 1
盈利能力
运营能力
融资能力
2.4 什么是最佳经营 ROE= 销售净利润率
资产周转率
权益乘数
开源 收入提升
盈利能力
节流
成本管理
费用管理 税务
运营能力
盘活资产，快速周转 计划管理 货值管理
更大规模、更大的杠杆效应
快周转的价值
“456”高周转模式—— 4个月开盘，5个月现金流回正，平均6个月资金再利用
1年内
原始投入
1亿
2次周转
2亿
1：7地货比
14亿
10%净利润率
1.4亿
2n 8
“5912”开发模式—— 5个月开工，9个月开盘，12个月现金流回正
1年内
原始投入
1亿
1次周转
1亿
1：7地货比
1.2 运营管理的逻辑
以终为始
统资源 投入 管过程 产出 保目标
决策、计划、组织、实施、控制
1.3房地产行业的运营管理逻辑
管过程
统资源
保目标
钱、土地 产品、服务 投 拿 定 设 采 开 开 竣 交 前地 位计 购工 盘 工 付
人
导向
规模+利润+现金流
02 运营管理的价值
2.1 运营管理的职能定位
1年内
原始投入
1亿
2次周转
2亿
1：7地货比
14亿
高去化、高回笼
假设：50%预售资金使用半年
7亿
10%净利润率
1.4亿
1：7地货比
49亿
10%净利润率
4.9亿
23.8亿 238亿
高去化、高回笼
假设：50%预售资金使用半年
25亿
1：7地货比
175亿
10%净利润率
17.5亿
只要能做到456高周转及100块优质土地排队待投资， 几何增长的规模杠杆效应和利润倍增机制将不断持续下去
运营管理的逻辑
六、项目总经理对核心目标的确认
1.1 什么是运营管理
1、运营是运作、经营； 是为了实现将一定资源从投入到产出产品或服务，而进行的决策、计划、组织、实施、控制
2、运营的目的是效益 3、运营的对象是资源
运营 x 管理
1、管理是为了实现某种目的而进行的决策、计划、组织、实施、控制 2、管理的目的是效率 3、管理的对象是人
融资能力
融资、合作 资金管理
产 品优 品 牌质 溢 营服 价 销务
成 集 营 财 管 税 快快 快 产 本 中 销 务 理 务 速速 速 销 适 采 费 费 费 筹 开开 去 匹 配 购 用 用 用 划 工盘 化 配
合多收 作类支 借融管 力资理
2.4 什么是最佳经营
实际情况
“5912” “25710”
管过程→决策、计划、组织、实施、控制
面对市场
如何运作
总
参谋
参与
面对战场
如何协调
总部----整体调度 区域----协调作战
2.2 运营管理的价值
帮助战略目标实现
1.明确年度目标
➢“55818”战略目标 ➢三年行动计划 ➢年度经营目标
2.制定详细计划
排定公司及项目经营计划，实现企业经营目标
3.防风险 4.助决策
7亿
10%净利润率
0.7亿
“5912”开发模式—— 地货比为1:2
1年内
原始投入
1亿
1次周转
1亿
1：2地货比
2亿
10%净利润率
0.2亿
VS
1n 1
VS
0.23
C目 录 ONTENT
运营管理的逻辑 运营管理的价值 运营管理的体系建设 结论
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
01
二、售楼处、精装样板房、示范区设计方案
1.018=1+8%
从经营指标看经营与业务的关系
假设：项目10万平方米，地价6亿，6个月开工，12个月开盘，售价1.5万，首开去化50%，净利润率10%
+0.5%
+10.8%
+16.3%
经
营
导
向
+0.8%
+1.5%
+3.5%
2.4 什么是最佳经营
最小的本金，最短的时间，赚取最高的利润
ROE——净资产收益率 Rate of Return on Common Stockholders’ Equity
为什么要追求规模

规模
银行资信度高，贷款更容易 贷款利率更低 品牌效应更强 降低综合成本
现金流 利润
如何使用有限的资源快速扩大规模
有限的资源
快速开发、快速周转
提高运营管理能力
提高运营效率 促进运营协调 降低运营风险 …….
快周转的价值
碧桂园“456”高周转模式—— 4个月开盘，5个月现金流回正，平均6个月资金再利用
增加5200万 增加6700万
03
二、售楼处、精装样板房、示范区设计方案
运营管理的体系建设
六、项目总经理对核心目标的确认
3.1 运营管理的体系框架
“六步法”建立运营管理体系
1定方向 2展计划
战略目标
制定公司及项目经营计划，匹配公司发展战略及经营目标
3明指标 4建标准 5管动态 6配机制
职能目标考核
2 • 盘点 年经营资源
缺口，确定投资 、融资节奏
看二
做一
1 • 制定 年的经
营目标、计划、 预算
1 • 监控分析 年的
执行情况，纠偏、 完善
管一
3.2 “六步法”建立运营管理体系
通过数据指标分析、节点风险预警，及时了解项目发展动态 及可能出现的风险，并及时预警加以防范
通过经营分析和指标呈现，为公司提供经营决策
5.促协同
牵头使各个业务条线以经营为主线开展工作，实现业务协同
2.3 运营管理的价值观
结果导向
99%=0%
客观导向
9.99%≠10%
经营导向
1.018≈1+8%
2.3 运营管理的价值观
市场环境+行业周期
天时
地利
投资布局+资源储备
人和
合作战略+人才储备
“三大战役” “五大板块” “55818”三年行动计划
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划2.展计划：年度经营计划制定
想三
3 • 进行 年经营规
划推演，落实战略 55818三年行动计划
经营目标考核
计划工期标准 会议标准体系 成果标准体系
计划 管理 （T）
货值 管理 （V）
两管两控 四位一体
利润 监控 （P）
现金流 监控
（C）
组织管理
充分授权 信息化平台
充分激励
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划1.定方向：确定集团战略目标
房地产运营管理逻辑、价值、体系
行业趋势
2018年销售目标依然高企，越来越多追赶型企业 明确展望千亿目标，地产行业的规模化仍在继续
（亿元）
行业趋势
TOP级房企销售总金额占市场总销售额比重趋势预测
经预测，未来房地产行业集中度会更明显 大鱼吃小鱼将成为常态，小鱼的生存空间会更小
注：资料来源中国房地产测评中心