1-1.5万 0.4万
0.5-0.8万平方米 ≥0.06万平方米
根据社区档次不同要求不同 （见下页）
社区商业的业态类型
类型
业态举例
说明
基础配套型 品质提升型
菜市场、大众餐饮、大众理 发、大众沐浴、维修、废品 回收 便利店、食杂、面包 房、中西药、书报、餐饮、 美容美发、洗染
菜市场、超市、大众餐饮、 大众理发、大众沐浴、维修、 废品回收 、百货店、大型超 市、生鲜食品超市、便利店、 食杂、中西药、日用百货、 家庭用品、服装鞋帽、纺织 品、钟表眼镜、五金、家电、 建材、书店、音像、美容美 发、彩扩
业态规划
社区商业应本着以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务 方面将逐步完善功能：
1、具备购物功能，能提供主、副食品，生活日用品；
2、具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要。
3、具备综合服务的功能，房产中介、社区居民理发、洗衣熨衣、服 装加工、彩扩等全在社区完成；
4、具备家政服务的功能，社区能帮助居民雇佣小时工、请保姆、家 教等。 业态规划上，确定为零售及服务性业态，在建筑上不能提供餐饮服务 功能，将限制餐饮业态，有效保护住宅客户的居住环境。
同泽园
底商业态定位建议方案
社区商业的概念
社区，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。 社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务 对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属 感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物 质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。
商业体量盘点—1#楼底商
楼号 1#
商铺号 1—001 1—002 1—003 1—004 1—005
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—5#楼底商
楼号 5#
商铺号 5—001 5—002 5—003 5—004 5—005
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—6#楼底商
楼号 6#
商铺号 6—001 6—002 6—003 6—004 6—005
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—12#楼底商
楼号 12#
商铺号 12—001 12—002 12—003 12—004 12—005
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—17#楼底商
楼号 17#
商铺号 17—001 17—002 17—003 17—004 17—005
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—22#楼底商
以满足基本生活需求为目的 吸引客流，丰富业态，提升社区品质
与本案的结合分析：
本案住宅规模 4000户
按每户（三个人）
总体量约为37万平方米
本案社区居住人口规模 约能容纳人口12000人
其他须考虑因素： 1、投资性购房行为影响入住率 2、集中商业部分对本案业态选择的影响
定位
邻里生活中心型社区商业
以多种功能业态保障本社区居 民基本生活需求,为本社区居民
0.5公里 0.2公里
指标 服务人口 10-20万
商业面积 9-18万平方米
3-5万
2-4.5万平方米
业态组合
必备型业态
指导型业态
菜市场、大 众餐饮、大 众理发、大 众沐浴、维 修、废品回 收
购物中心、百货店、 大型超市、超市、 生鲜食品超市、便 利店、食杂、中西 药、日用百货、家 庭用品、服装鞋帽、 纺织品、钟表眼镜、 五金、家电、建材、 书店、音像、美容 美发、彩扩、休闲、 文化娱乐
楼号 22#
商铺号 22—001 22—002 22—003 22—004 22—005
一层 面积合计
总面积
商业体量盘点—总体量
商业定位
多数住宅底商位于两个地块的中间位置，规划中商业是集时尚购 物、餐饮、娱乐、情景体验与一体的商业街。底商要充分利用今后两 个地块中部为两个小区主入口使得对客流的强大拉动，同时服务于北 侧住宅项目的常住居民以及现有小区的居民。
同泽园底商，属于典型的社区底商商业，东西区商业融为一体， 互为补充，商业以品牌零售、餐饮、娱乐为主，底商以社区配套为主， 形成特色的商业街区，将会成为苏家坨地区商业的新坐标。
商业规划原则
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及 合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：
在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务 配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙 头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居 民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容 但必须预留良好的展示面。
群体构成
设施高档
满足日常生活需求， 提供个性化消费 和多元化服务
较高 中高收入群体构成
以中高层建筑为主 设施普通
满足日常生活必要的商 品及便利服务
高
中低收入群体构成
建筑样式普通 基础设施
保障基本生活需求，提 供必须生活服务
社区商业的分类
分类二
分级 社区商业中心
商圈半径 3公里
居住区商业
1.5公里
邻里生活中心 街坊商业
社区档次 豪华社区 高档社区 中档社区 低档社区
地域
地段稀缺 交通便捷 环境易居
地段优异 交通顺畅 环境易居
地段平庸 交通可达 环境普通
地段较差 交通不便 环境不佳
收入、高知识、 别墅、低层高品质建筑
高知名度人群构成
为主，设施高档
商业配套
会所式配套 基本无商业设施
较低
高收入、高知识 中低层高品质建筑为主
提供便利、必需的生活服务
社区商业发展前景
社区商业是随着城市形态发展而必然出现的商业形态。据有关 专家预测称，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会 商业零售额的1／3。
在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，已 占社会商业支出总额的60％。可见，社区商业在我国尚处于起步 阶段，但市场仍方兴未艾，因而有着潜在的巨大商机。
社区商业的特征 地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。
社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次 且具有缓解城市压力的功用。
社区商业的分类
社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一