关于推进城市有机更新的若干思考梁州作为东部沿海发达城市，已进入城市化加速推进的新阶段。

城市化的加速推进，为梁州的发展提供了更多的机遇和动力，也面临着新的问题和挑战。

城市有机更新理论的提出，对于积极应对城市化挑战，走绿色、生态、科学、可持续的城市化道路具有重要的指导意义。

本文拟从梁州实际出发，借鉴西方国家城市更新经验，从理论和现实两个方面探求城市有机更新的途径。

一、城市有机更新的理论基础城市更新是一项繁琐而浩大的工程，涉及历史、文化、经济、环境等诸多方面，如果未进行慎重全面的研究，而是主观、片面臆断，很容易对城市造成不可估量和无法挽回的损失。

近代意义上的城市更新起源于产业革命，迄今已有200余年的历史，经历了大规模城市改造、结构和功能调整、中心城复兴和"社区规划"等阶段。

自20世纪60年代以后，许多西方学者开始从不同角度，对"城市更新"运动进行反思。

芬兰籍美国建筑师沙里宁（E穕ochSaarinen）提出了"有机疏散城市结构"理论。

沙里宁认为，城市是人类创造的一种有机体。

他通过对生物和人体的认识来研究城市，认为城市由许多"细胞"构成。

以日本丹下健三和黑川纪章为代表的"新陈代谢派"建筑师以生物界的基本规律为依据，主张采用最新技术，不断改进生活设施，来适应技术革新带来的变革，1同时也应注重历史传统的新旧关系，保持传统，从而实现城市历史风貌保护和更新的辨正统一。

随着西方在城市更新理论方面的研究，中国的建筑学家也开始了新的探索。

清华大学建筑与城市研究所所长吴良镛教授在主持北京菊儿胡同住宅改造（1988－1991）时提出并试验了有机更新理论。

他认为城市发展如同生物有机体的生长过程，应该不断地去掉旧的、腐败的部分，生长出新的内容，但这种新的组织应具有原有结构的特征。

也就是说应从原有的城市肌理对城市进行有机更新。

因此，城市的有机更新不但要注重生态环境和技术手段，还要结合历史人文因素，将美学和文化的内容包含进去。

其核心思想是主张按照城市内在的发展规律，顺应城市肌理，从而达到有机秩序。

这是人文复兴与人居环境整体发展的途径。

菊儿胡同的改造成功为城市有机更新理论的发展奠定了基础。

近年来，梁州在城市加速发展的进程中，充分吸取西方国家"城市更新"初期阶段拆旧建新的教训，大量吸收上世纪60年代以来西方国家和我国建筑学家有机更新理论中注重以人为本、注重历史价值保护、注重城市可持续发展等精华，在继承的基础上，发展、创新了城市有机更新理论。

它把科学发展观引入"城市更新"，强调推进"城市有机更新"的实质是走科学城市化道路；把生物学中的"有机"概念引入城市建设，将城市作为一个生命体来对待，突出了绿色、生态、科学、可持续的城市更新，强调整体的和谐统一。

同时，它还对城市更新理论的内涵和外延进行延伸和拓展，2进一步突出了以民为本、保护第一、生态优先、文化为要、系统综合、品质至上、集约节约、可持续发展等涵义，并在城市形态、城市资源、城市产业、城市管理等方面进行延伸，主张采取适当规模、合适尺度，依据改造的内容和要求，分阶段、分时间、分地点、分性质地对城市实施有机更新，妥善处理城市历史文脉的传承与发展、目前与将来的关系。

二、梁州推进城市有机更新的实践探索（略）（一）推进城市形态的有机更新（二）推进城市资源的有机更新（三）推进城市产业的有机更新（四）推进城市管理的有机更新三、西方国家城市更新的教训和启示西方国家在十六世纪即开始探索城市更新之路。

其中，英国和美国是较早实施城市更新的国家之一，其城市建设和更新历程中的教训和启示具有典型意义。

（一）英美两国城市更新历程英国是最早开始城市化的国家之一。

其真正意义上的城市更新始于20世纪30年代的清除贫民窟运动，在清除地段建造多层出租公寓，并在市区以外建独院住宅村来解决贫民的居住问题。

二战后，英国通过新城建设计划，在大城市周边建立一系列卫星城，将改造地区多余的人口及经济活动安置到卫星城，以缓解大城市的人口、交通、环境等压力，但也造成了内部人口的外溢及3内城的衰落等问题。

在清除地段建造的高中层公寓也破坏了维多利亚时代的街区风貌。

20世纪60年代，英国的城市出现了比较严重的衰退，城市更新也从大规模的清除贫民窟运动转向住宅整修改善以及中心区、商贸区的复兴，此时开始注重环境保护、文化继承、历史文物保护等问题。

20世纪80年代，英国的城市更新政策有了重大变化，以政府计划为主的城市更新政策转向市场引导与私人投资为主的城市更新政策，由政府操纵的"自上而下"过渡到"自下而上"的"社区规划"方式。

美国的城市更新也是从大规模的清除贫民窟运动开始，对有能力买房建房的给予抵押贷款，对于买不起房建不起房的，政府提供公共住房，以改善贫民的住房质量。

1949年美国政府采取将清除贫民窟得到的土地投放市场出售，重建用地一半以上的面积用于改善居住质量。

1954年的城市更新政策提出要加强私人企业的作用，以期用较少的政府基金取得更多的效果，清除贫民窟的条款逐渐转变为大规模的中心城市重建，大量的投资用于征购市中心土地，清除后的土地大部分用来建设商贸设施、办公楼或豪华高层公寓。

20世纪70年代，美国政府实施"城市复兴"政策，取消或减少对"城市计划"的资助，让州及地方政府对城市计划负责。

这种城市政策加速了美国大都市区的不平衡发展，各州在竞争中，以减免税收、大力发展债券、贴息贷款及低于市价的土地交易等措施促进城市中心区及商贸区的开发，导致城市复苏以赢利能力强的商业、办公楼用地取代了居住用地。

4（二）英美两国城市更新存在的一些问题1.英美两国早期大规模地清除贫民窟，代之以毫无特色的"国际式"标准高楼，破坏了原有的街区风貌及邻里之间和睦的社区关系。

2.卫星城的建设导致"卧城"、"死城"的出现，形成了钟摆式的通勤流，给城市的交通、环境及基础设施等带来更大的压力。

3.英美旧城更新通过强化中心区的土地利用，以市场化的地价机制吸引盈利能力较高的产业（如金融保险业、大型商业设施、高级写字楼等）。

这种更新方式最终将原有的居民住宅和混杂其中的中小商业排斥到城市其他地区，以获利更高的商业模式取代了居住用途，公共设施未得到有效合理利用，城市缺乏多样性。

如美国纽约曼哈顿中心区的WallStreet，尽管摩天大楼鳞次栉比，文化娱乐业和餐饮零售业等其他商业却逐渐衰败，街道景象萧条。

（三）英美经验的启示英美城市更新成败的经验对我们的城市更新有一定的借鉴意义：1.城市更新不能只注重物质表象问题，采取简单化的改造措施。

如只把更新改造的注意力集中于城市空间景观、风貌等表象问题上，对旧城背后的历史、经济及社会问题关注不够，城市更新就会像英美30-40年代的清除贫民窟运动一样收效甚微。

2.旧街区更新完全实施市场化机制将出现高收益物业排斥低收益物业的结果，更新后的城市功能将偏向单一，破坏了城市的5多样性，最后导致城市中心区的萧条。

我们的城市土地利用问题已比较突出，提高城市土地利用效率将会是今后土地利用管理的重点。

在城市更新过程中，应吸收美国学者简穧雅各布斯"混合功用"的思想，提高建筑设施的使用效率，以解决目前城市建设资金及土地利用紧张的问题。

3.在城市更新过程中，疏散旧城人口应避免出现英国"卫星城"中的"卧城"和"死城"情形，将经济活动同时分散出去，实现居住与就业的相对平衡，使基本建设能够以最小的投入取得最大的效益，以缓解建设资金不足，实现城市建设集约增长。

4.从英美的经验来看，政府利用财政、税收等政策扶持城市更新非常有必要。

在市场化运作中，受利润最大化驱动，私人投资商由于利润太少不愿投入到旧街区的更新中，而旧街区的居民大多收入较低，无力对现有住房进行修缮。

因此，有必要采取财政、税收措施对旧城更新实行补贴，以促进私人投资者的进入或居民的自我改善。

四、深入推进梁州城市有机更新梁州实施"城市有机更新"已有了较好的开端。

下一步，要从理论和实践两个方面认真研究推进城市有机更新的新思路，把握原则、创新观念，着力解决梁州城市有机更新中的几个重要问题。

（一）城市有机更新应遵循的原则1.整体利益最优原则。

包括正确处理好经济效益、社会效益和环境效益三者之间的关系；既要注重近期利益，更应从长远利6益出发；既要优先考虑国家和社会公众的利益，又要使开发商得到应有的利益；要从城市整体利益出发，协调处理好各部门的利益；正确处理好更新改造与城市财富保护的关系等。

从而建立起持续、稳定、协调发展的城市有机更新机制。

2.整体功能最强原则。

城市更新的目的是要不断地提高城市的整体功能，这就要求我们不仅要注重城市物质环境的改善，更要注重改善城市内在的功能结构，使城市的运行朝着发挥最强功能的方向发展。

3.量力而行、循序渐进原则。

城市同世界万物一样，是一个不断进行新陈代谢的运动过程，因而要保证城市永远保持整体功能的增强，就需要不断地进行更新。

此项工作不是一蹴而就的，伴随着城市的发展永远存在；再加上受资金投入数量的限制，以及本着节约集约的精神，城市有机更新应坚持加强维护、合理利用、适当调整、逐步改造的原则，正确处理好更新改造与合理利用以及与改造规模的关系，做到量力而行、循序渐进，达到速度与效益的和谐统一。

（二）城市有机更新应把握的观念从城市有机更新的原则出发，审视目前存在的问题，应把握如下基本观念:1.全面系统观念。

城市更新改造工作是一项涉及城市各要素，影响广、投入大、持续不断的复杂系统工程。

树立全面系统观念，在处理这类问题时将涉及的方方面面均加以综合考虑，摸清前因7后果，分清形势，理清相互关系，抓住解决问题的关键，形成最佳决策方案，是做好这项工作的首要前提，切忌片面、孤立地处理这类问题。

否则就会像英国建设"卫星城"一样，一味将人口迁移出去，未全面考虑居住与就业的平衡问题，导致"卧城"、"死城"的出现。

2.城市整体观念。

城市有机更新的对象是城市的有机组成部分，涉及到城市的方方面面，相互联系、相互影响，应该从整个城市的角度来审视和指导城市更新；服从整个城市的要求，来确定城市更新的性质、内容、方式、规模和步骤，使其符合城市的实际情况和总体发展要求。

3.坚持既实事求是又卓有远见的观念。

针对城市建设资金及土地利用紧张的现实问题，要以发展的眼光努力提高城市土地利用效率和建筑使用效率，增强城市规划和管理工作的预见性，为即将进入更新行列的对象留有余地，使城市更新步入良性循环轨道。