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休闲洗浴中心商业计划书

2
7
技师
100
8
服务人员
150
9
保安部经理
2
10
保安
20
11
内保
20
12
会计
1
13
出纳
3
14
后勤部经理
2
15
后勤人员
10-15
16
餐厅经理
1
17
餐厅服务人员
20
18
后厨
6
19
维ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ工程部经理
1
20
维修工
6
21
采购人员
20
22
销售部经理
1
23
销售推广人员
10
备注:1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整;
洗浴中心可行性分析报告
(商业计划书)
1.洗浴市场未来发展趋势
洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势,据不完全统计,北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。
就我国国内来讲,随着经济的发展,生活水平的提高,消费能力的增强,消费观念的进步,消费者对洗浴的要求会越来越高,已经不再是单纯的清洁过程,而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变:经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变;所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式,以民营经济为主,这符合国家产业发展方向;服务功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。
7.4 结论
自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。建议本项目洗浴中心部分自营。
8初步市场推广方案
8.1 不按牌理出牌,创新业态;
在未来一年的筹备期,通过业态创新来创造新的需求,规避竞争进入无竞争领域,制订新的游戏规则以喝到市场的“头啖汤”。
8.2 先声夺人,造势开路,大幅度提升知名度;
在项目开业前,通过事件营销等超常规运作手法,来达到聚焦眼球万众瞩目的效果,从而使得一炮打响,一夜走红。
表 洗浴中心项目的装修费用(部分)
序号
项目
面积
单位造价
费用(元)
备注
1
普通装修
7000平米
500元/平方米
350万
2
局部特殊装修
1000平米
4000元/平方米
400万
合计
750万
6.4 硬件投入费用
硬件投入主要包括灯具、洁具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包间内的电视、DVD、家具、地毯、字画、锅炉、水处理设备,都是根据项目规模和企业的资金实力自定。比如,一个VIP包房的水龙头可能售价为1万元,因此硬件投入费用的测算有不确定性,大概在2000万元左右(保守估算)。
②位于项目北部2.5公里处的北京第一家大型Mall——金源Shopping Mall即将于今年10月1日开业,依靠本项目的特色和服务,金源Shopping Mall在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。
③随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发,在不久的将来,目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃,而本项目作为开拓者,能够在今后立于不败之地。
从洗浴业看,随着规模的不断扩大,经营设施逐步现代化,服务项目日益增多,现已形成高、中、低档多种经营模式,建立了与北京消费水平相适应的洗浴市场体系。目前,北京洗浴行业出现了洗浴网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多”现象和浴场、洗浴中心、大众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业态的格局。
表 洗浴中心项目的员工工资
序号
项目
单人工资(元/月/人)
1
前台(收银、迎宾)
800
2
保安
800
3
内勤、人事、采购
800—1000
4
后勤、出纳、技术人员
800—1000
5
会计
1500-2000
6
领班(大堂经理)
5000
7
内保
1200
备注:技师的费用较为特殊,一般都是以返点的形式,就是一个钟(45分钟)的收入按比例分成,开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成,技师拿六,因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源,只能依靠技师的技术和服务招揽客源,等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开,即洗浴中心拿六,技师拿四,如果你技师不同意这样的做法,洗浴中心可以再聘用其他技师。这是目前洗浴行业较为通用的手法。
2.本项目洗浴中心的可行性分析
2.1项目经营洗浴中心的优势
①洗浴规模:本项目纯洗浴桑拿面积达8000平米,在北京来说,也是绝无仅有的,如此大的面积进行洗浴中心的开发,无疑形成了规模效应,一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点;另一方面有利于项目形成自我的独立环境,若配以完善的服务配套设施,优雅高贵的洗浴娱乐环境,营造一个放松的洗浴娱乐氛围,必能增加该项目的市场竞争力。
6.5 开发地下热水的相关费用
按凿井深度4000米计算,开发利用地下热水的一次性投入为890余万元。地下热水不会单收水费,只要按照《北京市矿产资源补偿费(地热)征收标准》和《北京市地下热水资源费》交纳相关费用即可。(详细请见附件《有关温泉开发文件》)
6.6 广告宣传及市场推广费
广告宣传及市场推广费为:
200
300
400
日营业额(万元)
4
6
8
6
9
12
8
12
16
营业额(万元)
360
1080
720
540
1620
1080
720
2160
1440
年营业额(万元)
2160
3240
4320
一次性投入(万元)
7687
年运行成本(万元)
1501
利润(万元)
659
1739
2819
回收期
11.5年
4.5年
3年
7.2 出租物业的利润
柴油
900公升/天
3.75元/公升
3375元/天
4
温泉维护费用
800立方米
1903元/天
57090元/月
5
员工工资
250000元/月
6
其他管理费用
200000元/月
合计
1,250,760元/月
备注:1、水:柴油=1(吨):3(公升)
6.3 装修费用
本项目的装修费用大概为750*4=3000万元,当中包含墙体装修、屋顶装修、防水和隔音设备等等,由于装修的要求和档次不同,费用是不同的,因此装修费用与实际有一定的差距。
7洗浴中心自营可行性分析
7.1 自营洗浴中心的利润
根据对洗浴中心经营者的定性研究,如果本项目进行自营,则可获得非常可观的利润,承担一定的经营风险是经营者所不可避免的。
本项目得出以下参考数据:
人均消费
200元
300元
400元
夏季
春秋
冬季
夏季
春秋
冬季
夏季
春秋
冬季
日客流量
200
300
400
200
300
400
30
30平米/个
900
9
游泳池
1
625
10
公共部分
865
合计
8000
5.自营洗浴中心的人员配备
5.1 洗浴中心的组织框架
5.2 洗浴中心的人数配备
本项目规模的洗浴中心至少配置400人左右。
表 洗浴中心项目的人员配备
序号
职位
数量(人)
1
总经理
1
2
副总经理
1
3
大堂经理
4
4
前台经理
2
5
前台服务人员
14
6
洗浴部经理
一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来5-10名有丰富经验的服务生,这样很容易使企业上轨道。但同时也要注意招聘来的员工有想法,因此,需要对一批招聘进来的员工进行相关调整,如两个经理两班倒,把经理带来的服务生和经理分开管理,这样有利于企业的管理。
6.自营洗浴中心的成本分析
6.1员工工资
依据以下数据测算,每月员工工资为250,000元/月,年员工工资为300万元。
随着社会的不断发展,洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去,而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。
尽管综合性的洗浴中心投资很高,但由于洗浴消费的规模性、大众化,加上业已形成的时尚性、潮流化趋势,赢利能力亦是相当可观(日营业额乃至高达百万元)。但随着北京洗浴市场日趋饱和,随着竞争的加剧,很多洗浴中心相继关门,但只要价格适当,定位准确,定会掀起新的消费高潮。谁都知道:市场上最大利润不是塔尖和塔基,而是中间的塔身。
⑥地块优势:本项目属于永久性项目,没有拆迁风险,可以为经营者提供稳定的经营场所,确保投资回报的如期实现。
2.2项目的机会分析
①从上面提到的本项目的几大方面优势,特别是项目规模的优势,是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天,相对本项目而言,都只是中小项目。
6.2 管理费用
依据以下数据测算,每月的管理费用为1,250,760元/月,其中包括了温泉每月的维护费用57,090元/月。每年的管理费用为1501万元/年。
表 洗浴中心项目的管理费用
序号
项目
顾客量
数量
单价
费用
1

600人
300吨/天
70元/吨
21000元/天
2

600度
0.69元/度
414元/天
3
现北京洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部,南部有带动整个南城休闲娱乐发展的天水河俱乐部、南洋俱乐部等,北部有大江南俱乐部,西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。但这些企业仍不满足现状,如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个北京大江南花园酒店,规模五倍于北京大江南俱乐部;而位于西部的海淀区总人口为218万,就业人口达73万,排名北京城八区之首,且全国个人所得税中有2%来自海淀,海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平,其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。同时金佰瀚商务会馆正在进行二期开发,说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求,西部洗浴市场需要新血液的注入,从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。
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