税务尽职调查报告中汇震南咨字【2014】第1101号*******房地产开发有限公司：我们接受贵公司委托，受聘税务顾问，对贵公司2011年至2014年6月业务发生的相关财税资料进行审核。

我们根据国家法律法规及相关规定，结合贵公司的实际情况，审查了包括会计凭证、帐簿、报表、发票等有关资料，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。

贵公司对所提供的会计资料的真实性、合法性、完整性负责。

现将审核情况及相关的涉税意见报告如下：一、企业基本情况武汉********开发有限公司（以下简称贵公司），属国地税共管企业，属增值税一般纳税人，由******工商行政管理局批准成立，工商注册登记号码：420900000005071:1、成立日期：二零一零年四月二十八日2、注册地址：湖北省***市经济开发区孝天工业园3、法定代表人：****4、注册资本：壹佰伍拾万圆元整，其中实收资本壹佰伍拾万圆元整出资者及其出资比例如下：5、企业类型：有限责任公司（法人独资）6、税务登记：纳税识别号税字孝开登420901553919340；纳税人编码：000000060183714。

7、会计机构负责人：****8、是否设置分支机构：否9、是否实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的分支机构：否10、企业所得税主管税务机关：***市高新技术产业开发区国家税务局11、企业地税主管税务机关: ***地方税务局开发区分局12、企业国税主管税务机关: ***国家税务局开发区分局13、实际经营项目及经营方式：凭食品生产许可证从事食品生产、销售；食品科技开发；农副产品收购、销售；食品科学技术服务。

14、主要产品（商品）及主要原材料：淡雅香口香糖、淡雅香饮料、淡雅香喉爽、蔗糖甜味剂、甜菊糖苷、果脯提取物、枸杞精提物等。

15、开发项目：******总部大厦及配套住宅。

16、税费核查期间：2011年1月1日至2014年6月30日。

二、项目基本情况贵公司现开发的项目为*****大厦及其配套住宅，项目总投资四个多亿。

1、*******总部大厦总部大厦位于****市经济技术开发区二期延伸段，毗邻****市经济技术开发区管委会办公大楼。

项目建设用地面积11,158.07㎡，总建筑面积51,716.53㎡。

大厦总体功能布局为：一到三层为裙楼，单层面积约3,000㎡，一楼为大堂和银行。

二楼为员工食堂和餐饮，三楼为健身房、会议室以及员工活动室，四楼至三十楼为办公区域，三十层及以上为公寓及客房。

大楼办公区层高3.9m，楼层面积在1,170㎡左右，上下出入不大。

2、配套生活区*****高层住宅小区位于*****市经济技术开发区二期。

项目用地面积9,983.58㎡，总建筑面积19,177.74㎡。

本住宅项目为*****总部大厦生活配套项目，共计三栋高层住宅，层数分别为2栋11层、1栋16层，楼高均控制在50m以下。

建成后的小区将为******本部员工的住房问题提供很好的支持。

住宅楼分为三种户型，总户数174户，其中90平米户型66户，120平米户型76户，150平米户型32户。

总停车位179个，其中地下停车位66个，其中地下停车位113个。

3、项目用地情况********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第5页共31页********房地产开发有限公司税务尽职调查报告注：①②③4、建设工程规划情况5、项目建设情况********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第7页共31页********房地产开发有限公司税务尽职调查报告4、项目验收情况贵公司未能提供开发项目竣工验收备案证明。

据了解项目在建，总部大厦及配套住宅均未取得竣工验收备案证明书。

5、项目预售情况********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第9页共31页********房地产开发有限公司税务尽职调查报告注：贵公司未能提供总部大厦的预售许可证。

据了解,总部大厦尚未取得预售许可证。

6、项目建筑面积预测（实测）情况①总部大厦，建筑物用途：办公、人防、车库、库房；建筑物结构：框架、核心筒,建筑物层次：地上34层，地下2层,总建筑面积51,716.51平米，避难层建筑面积658.44平米，人防设施建筑面积4,430.51平米。

可分摊及出售的总产权面积51,716.53平米。

②骑马山住宅小区1号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数44套，建筑物层次：地上11层，地下0层,总建筑面积5,031.40平米，公建建筑面积0平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积5,031.40平米。

③骑马山住宅小区2号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数66套，建筑物层次：地上11层，地下0层,总建筑面积5,912.59平米，公建建筑面积0平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积5,912.59平米。

④骑马山住宅小区3号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数64套，建筑物层次：地上16层，地下0层,总建筑面积8,233.75平米，公建建筑面积28.79平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积8,233.75平米。

7、项目销售收款情况********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第11页共31页********房地产开发有限公司税务尽职调查报告注：①以上数据系在贵公司提供的销售统计表的基础上进行的分类汇总。

8、项目产品类型说明根据新政发[2005]152号，乌地税函[2008]425号，乌地税函[2010]289号文件规定，建筑容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下，单套建筑面积在140平方米以下的普通标准住宅，可按照0.5%预缴土地增值税，除此外的需按照1%预缴纳土地增值税。

经划分，已销售普通住宅10,122.18平米，普通住宅销售收款金额20,026,480元；销售非普通住宅2,693.58平米，非普通住宅销售收款金额5,376,220元；销售非住宅29,693.18平米，非住宅销售收款金额150,793,070元。

具体划分情况如下：********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第13页共31页三、公司财务状况（一）财务状况截止2014年6月30日，公司资产总额为10,060,489.43元，其中，净资产为10,078,630.26元，负债总额为-18,140.83元,资产负债率为。

详见附件《资产负债表》。

（二）公司主要资产1、土地2、房屋建筑3、无形资产（商标、专利）四、公司经营情况贵公司2011年至2014年6月的主要经营情况如下：五、公司基本的税收政策（一）主要税（费）项目及税（费）率（二）主要的税收优惠贵公司未享受税收优惠。

六、企业纳税情况（一）增值税经审核确认，贵公司2011年至2014年6月为增值税一般纳税人，申报纳税情况如下：审核说明:（1）2011年:根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《实施细则》规定，贵公司2010年4－12月属增值税一般纳税人，适用17%税率。

2010年计税销售额17,767,285.48元，销项税额17,767,285.48*17%=3,020,438.52元，进项税额1,105,519.90元，上期留抵税额0.00元，应抵扣税额合计1,105,519.90元，实际抵扣税额1,015,180.52元，应缴增值税2,005,258.00元，已缴增值税2,005,258.00元，期末留抵税额90,339.38元。

（2）2012年度: 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《实施细则》规定，贵公司2011年度属增值税一般纳税人，适用17%税率。

2011年计税销售额11,262,545.30元，销项税额11,262,545.30*17%=1,914,632.70元，进项税额144,401.27元，上期留抵税额90,339.38元，应抵扣税额合计234,740.65元，实际抵扣税额219,041.81元，应缴增值税1,695,590.89元，已缴增值税1,695,590.89元，期末留抵税额15,698.84元。

（3）2013年度:①销售收入为0.00元。

②外购货物赠送他人应作视同销售处理，应计销项税金4,358.97元[30000/（1+17%）*17%]，当期进项税额为0.00元，上期留抵税额15,698.84元，应抵扣税额合计15,698.84元，实际抵扣税额4,358.97元，应缴增值税0.00元，已缴增值税0.00元，期末留抵税额11,339.87元。

（4）2014年1-6月: 本期无生产经营性收入，销项税额为0.00元，当期进项税额1,381.47元，上期留抵税额11,339.87元，应抵扣税额合计12,721.34元，实际抵扣税额0.00元，应缴增值税0.00元，已缴增值税0.00元，期末留抵税额12,721.34元。

综上，2010年4月至2013年7月经营期内，共应纳增值税3,700,848.89元，已纳增值税3,700,848.89元，应补（退）增值税0.00元。

（二）地方税费经审核确认，2011年至2014年6月地方税费申报纳税情况如下：1、增值税随征城建税及附加税费（1）城建税审核说明:根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、四条规定，按照实际缴纳的流转税额适用7%的税率缴纳城市维护建设税。

2011年：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税140,368.06元，减免0.00 元，已缴纳140,368.06元，应补(退)0.00元；2012年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税118,691.37元，减免0.00 元，已缴纳118,691.37元，应补(退)0.00元；2013年：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税0.00元。

综上，2010年4月至2013年7月经营期内，合计应纳城建税259,059.43元，已纳城建税259,059.43元，应补（退）城建税0.00元。

（2）教育费附加审核说明：根据《征收教育费附加的暂行规定》第三条规定，按照实际缴纳的流转税额适用3%的费率缴纳教育费。

2010年4－12月：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用3%的费率应缴纳教育费附加60,157.74元，减免0.00 元，已缴纳60,157.74元，应补(退)0.00元；2011年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，适用3%的费率应缴纳教育费附加50,867.72元，减免0.00 元，已缴纳50,867.72元，应补(退)0.00元；2012年1月－2013年7月：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用3%的费率应缴纳教育费附加0.00元。