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近期市场调研报告ppt(39张)
西安房地产市场报告
2011.10
营策中心事业部
报告目录
• 西安城市规划发展 • 西安宏观市场概况 • 地块区域市场调研 附: 西安市场访谈纪要
第一部分
• 西安城市规划发展 • 西安宏观市场概况 • 地块区域市场调研 附: 西安市场访谈纪要
城市认知
城市远景
2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西 安被列为继北京、上海之后,我国第三“国际化大都 市”。
➢城西板块开发较晚,目前 开发盘量较少。
西安市房地产板块以内城为中心,分城东南西北四个板块,加上高新区及06年由 县升区的长安区,共有七个板块。目前集中开发的板块为城东与城南板块。
宏观市场认知
一级市场供应
年份 10年
住宅 430.7
09年
378
土地供应分析
商业 办公 综合 工业
77.9 1.3
8.9 66.6
宏观市场认知
366
2010年全年,城南区供应土地共 43宗,位居第一;其次为城东区, 供应41宗;城北、长安和高新区 分别供应15宗、15宗和13宗;城 南城东仍为主要的供应区域。
城东区由于浐灞地区的带动;城 南区由曲江新区、长安区的带动, 成交面积位居前列。
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一级市场小结
➢房地产市场稳步上涨,土地供应成交放量。 ➢区域和板块的利好,促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。
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宏观市场认知
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二级市场供求分析
2010年商品房供求走势
2010年西安商品房供应达到1284万 平米,成交量达到1420万平米,整体 供求表现为供不应求。
历年商品房成交走势
宏观市场认知
02年-06年,西安市场处于稳步上升阶段; 07年市场出现井喷,成交量大幅上涨; 08年受全球金融危机影响,成交量大幅 萎缩;
09年在各方利好因素的综合作用下,开 始出现火爆局面;
10年继续延续了09年的成交热度,并小 幅超过,成交价格水平均价达到6568元/ 平米。
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59.7 4.5
7.9 62.3
万平米
其他 合计 30.8 616
11.4 523
随着房地产市场的稳步上涨, 西安2010年土地供应量同比 增长17.8%;住宅类用地增幅 为14%,基本持平GDP增幅; 商业用地增幅为30.4%,增幅 较大。
08年
210 23.9 1.6 47.3 43.5 40
土地供应区域分布
高层公寓、 小部分配套 商业 城改房及
本案
➢内城区为商业集中区;
➢城北板块由于04年市政府 北迁的利好,集中开发了大 批项目。
➢高新区自97年建立初期
至06年也发展了不少项目。
➢城东板块开发始于07年几 个大型企业进驻,目前商品 房集中在浐河以西,三环路 内,区域内还有大量城改房 和保障房;
➢城南板块由曲江新区的建 立而逐步成为了西安的景观 宜居区,高档楼盘林立。
在关中—天水经济区规划实施的大背景下,西安预 计到2020年,城市规模将达到1329平方公里里、城 市人口1000万-12002万人的国际化大都市,形成整 个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。
城市认知
主城区规划
主城区规划空间格局:一心八区、组团发展
• 沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区; • 泾渭新区以装备制造业为主导; • 浐灞新区集会展、国际合作交流、现代服务、居住等功
本案
北至泾阳、高陵北交界 南至潏河 西至涝河入渭口及秦都、兴平交界 东至灞桥区东界。
Hale Waihona Puke 本案地块位于东部浐灞新区规划范围内,但组 团实际建设进度较为滞后。
城市认知
城市交通现状
由于历史原因,西安城市交通路 网规划为以城区钟楼为中心,由 城内向城外延伸的辐射形 ;
近年来随着西安高新开发区、经 济技术开发区、曲江旅游度假区 等新兴外围组团的人口及就业的 迅速增长,现阶段南北向交通建 设速度明显快于东西向。
本案
三环路与绕城高速大部分重合,也是连接城市边缘各新兴板块的主要干道。 城市认知
地铁规划
➢ 未来西安市规划了6条轨道交通线,总长251.8公里。目前已在建两条地铁线路,分别为贯穿南北的2 号线,即火车北客站至韦曲;贯穿东西的1号线,即三桥后围寨至纺织城,全长预计50.3公里,总投 资179.5亿元。
城市认知
第二部分
• 西安城市规划发展 • 西安宏观市场概况 • 地块区域市场调研 附: 西安市场访谈纪要
宏观市场认知
市场板块划分
城西板块 中档
高层公寓
高新区 中高档
集中商业、高 档住宅、公寓、 酒店、写字楼
城北板块 中档
高层公寓
商业、高档 公寓、酒店
城内板块
城南板块 高档
商业、高档公寓、
长安区
城东板块 中档
能为一体; • 潏滈新区以创意文化产业为主导; • 空港区将被打造成空港新城; • 高新区仍是高新技术研发区; • 物流区将成国际港务能源产业承接区; • 生态区是生态、农家休闲养生区。
空港区 泾渭新区 物流区
沣渭新区 中心城区 浐灞新区 本案
高新区 潏滈新区 生态区
大西安主城区规划范围主要包括以下4个方向——
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二级市场供求分析
2011年1-8月商品房成交走 势
160 140 120 100
80 60 40 20
0 01月 02月 3月 4月 5月
成交量
6月 7月 成交价
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 8月
11年西安商品房前8个月总成交量为 757万平米左右;同时受宏调政策影响, 在3月开始出现一定滑落,但6月受个别 热销盘的拉动,近几个月以来月成交量 基本维持在100万平米左右。
西安地铁二号线已于2011年9月建成通车,预计2013年一号线(东西)可建成通车。 城市认知
城市小结
➢在国家西部大开发的背景下,西安在西部地区的可持续性发展力强,后续的价 值成长空间巨大; ➢关中——天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂;未来的西安将成 为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。 ➢轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展,是一个非常好的机 会点。 ➢经济发展迅猛,城市GDP年增幅稳定,带动房地产高速发展。
截止目前的成交量来看,政策对市场的影响还未产生大幅走低的影响。