项目营销策划方案【篇一：项目营销方案】项目营销方案1.项目概况1.1 项目名称风尚国际1.2 项目宗地位置风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府1.3 项目经济技术指标2. 项目市场分析2.1 项目投资环境2.1.1 项目投资环境宏观分析燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。

在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。

燕郊与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近，是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。

燕郊依托毗临北京得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。

1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。

1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。

2001年又被批准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开发区之一。

经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。

目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。

据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。

目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。

2.1.2 项目投资环境区域性分析目前，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成。

规划的核心思路就是大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所。

在医疗保健方面，预计投资17亿人民币建一个1200个床位的综合性医院，以及一个全方位的，包括心理、健康、娱乐方面的老年服务中心；规划在高速路边南侧占地五百亩的集购物、娱乐于一体的室内主题乐园；在教育上、文化上进一步完善配套，打造精品工程，营造自然与人文的环境，大力建设适应居住的配套设施，提升整个燕郊的城市品位和居住理念。

燕郊的城市规划，基于整体规划布局的理念，首先作好城市的规划和发展定位，创造一个品质高、环境好、服务业发达的城市，在依托北京政治经济发展、生活理念升级的基础上，做一个高起点，高水准的规划。

通过燕郊规划，我们可以看到燕郊发展现状及远景，依靠区位优势、超前观念和开放的心态必将使燕郊成为京城高端人士的新宠，吸引更多的海内外企业投资兴业，同时，也必将进一步带动燕郊房地产业的发展。

2.1.3 项目投资环境微观分析北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。

在此规划发展主旨下，定位于北京的新城区的亦庄、通州、顺义等东部区域令人期待，甚至与通州接壤的河北省燕郊经济技术开发区，这个距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，也将借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。

尤其是这里便捷的交通、优越的自然环境、日臻完善的各种配套，使这里具备了发展别墅新区的基础条件。

1、产业基础支撑城市快速发展对于一个新区的发展来说，形成雄厚的产业基础是其发展建设的必要支撑。

燕郊经济技术开发区位于北京东部，与通州区隔潮白河相望、由京哈高速路连接。

据悉，河北省有关方面已就八通线东延至燕郊与北京达成一致，工程有望在2008年前后开工。

此外，还计划在102国道的南侧和北侧各打通一条通往北京的通道，将燕郊轴心的迎宾路往北与顺承高速连接起来，与北京之间形成东西三条、南北一条的公路网络。

对于与通州接壤的燕郊来说，这是一个地产发展的空前利好。

城铁的延长、高速公路的开通，足以加速北京与该区域地产市场之间的融合速度，这同时意味着燕郊地区更高的房价和更大的利润空间。

2、自然条件促进别墅新区形成辖区总面积108平方公里、总人口20万左右的燕郊开发区，还拥有优越的自然环境。

紧临开发区西侧的潮白河畔自然风光优美、生态环境良好，2008年奥运会前潮白河将改变干涸多年的局面，重新注入生机，将极大地提高燕郊的生态环境价值。

据了解，从2000年起，燕郊地区就相继出现了以和安花园、圣得花园为代表的别墅项目。

虽然拥有潮白河这样得天独厚的自然资源，但是素为京城地产界称道的“一山，两河”中的潮白河别墅带，也只是针对潮白河的顺义区流段，燕郊的别墅项目并未享受到“近水楼台先得月”的便利。

经过近5年的发展，随着区域建设的加速和新增别墅项目的不断推出，京东燕郊别墅板块雏形初现。

3、宏观调控反成燕郊市场利好近期，以“国八条”为代表的房地产政策频繁出台，尤其集中对一线城市的市场投机行为进行抑制，受金融政策严控特别是对按揭贷款的严格审核的影响，很多购房者持币观望，尤其一些高端住宅和别墅项目销售速度骤减。

然而，与北京接壤的京东燕郊区域房地产市场受宏观调控政策的影响却并不明显。

购买者仍多为在北京工作的置业者。

除了燕郊房地产价格相对合理，售价比通州低许多外，主要还是因为这里的住宅项目较北京有更多优惠条件。

一方面，选择到燕郊置业的人群基本以自住为主，他们既看中这里完善的城市配套，更看好目前相对低廉的房价在未来的上涨空间。

另一方面，相对宽松的按揭贷款政策大大降低了购房者的门槛。

经燕郊开发商介绍，目前在河北省境内，购买别墅类物业基本在3~4天就可发放按揭贷款，最长不会超过一周，而在北京等一些城市，放款周期至少会在15天左右，甚至更长。

二次宏观调控给燕郊区域带来的反而是一种机会，从长远来看，能得到购买者认可的还是产品质量和市政交通。

“除了宏观调控政策给燕郊别墅市场带来的意外利好外，燕郊目前良好的发展势头也与北京城区便利的交通，以及修编之后的北京城市中心东移有巨大关联。

”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长开彦告诉记者，北京市城市规划和交通改善双重利好逐渐加快了燕郊市场融入北京的速度，现在的燕郊已被称作是北京的“编外郊县”。

4、北京总体规划对燕郊利好鉴于北京东部地区城市发展的良好空间，2004年在北京城市新规划修编过程中，cbd已被明确定位为中央商务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片的腹地区域为之提供住宅配套。

而毗邻cbd的通州和燕郊开发区则为北京经济带的东移奠定了良好的基础。

大北京是一个编织了多年的美丽愿景，对一线城市的集中调控虽然从客观上刺激了“大北京”概念之下的地产先行。

北京市规委委员邢玉海对大北京，以及大北京区域地产市场的先行融合给予了足够的信心，去年进行修编的北京市城市发展总体规划特意强调了与周边省市的协调与分工：“因为北京目前的市域已经很难满足现实的发展需求，因此，大北京迟早会实现，在经济融合的背景下，地产市场的现行融合顺理成章。

”此外，邢玉海还解读了大北京率先向东南方向“突围”的原因。

他认为，从世界各国城市发展的经济规律来看，向出海口方向扩展是必然的趋势。

而北京要寻找的出海口恰恰是在东南方向的天津。

因此，大北京的扩展一定会继续发展下去。

首都规划建设专家咨询组专家开彦认为，燕郊的发展可以得到北京市总体规划的助力，但是又不受北京市规划的管束，有相当大的自由度，未来发展前景十分看好。

2.2 项目规划用地分析2.2.1 项目地理位置燕郊102国道南侧,迎宾路路口西南200米2.2.2 项目土地面积及使用性质2.2.3 道路交通【篇二：项目销售策划方案】销售策划方案（讨论篇）二零一一年五月目录1 / 42第一部分市场分析第一章平顶山经济与社会发展现状一、平顶山市经济房展现状第二章区域分析一、区域概况二、区域发展现状分析第二部分项目分析第一章项目价值分析一、项目概况二、地块价值解析三、项目swot分析第三部分项目定位一、背景阐述2 / 42二、项目住宅物业定位三、客户定位四、五、六、第四部分一、二、第五部分一、二、三、四、形象定位案名建议价格定位营销氛围形成包装总纲应用系统销售实施销售阶段及进度销售阶段工作安排销售前期准备各销售阶段价格控制3 / 42五、促销手段第六部分宣传推广策略一、广告目标二、广告诉求三、广告风格四、阶段安排五、费用估计4 / 42第一部分市场分析第一章平顶山经济与社会发展现状一、平顶山市经济房展现状1、快速的经济增长构筑了房地产发展平台06—09年来平顶山gdp保持快速增长，城市gdp和人均gdp都保持着快速的发展势态，较快的城市发展速度为房地行业的持续发展提供了良好的平台。

平顶山统计局：5 / 42【篇三：项目营销计划书】篇一：项目销售计划书一期推广策略一、项目推广目标 1、销售目标2012年3月开盘，至2012年9月，一期项目销售率达到95%及以上。

2、品牌建设模式项目推广→产品品牌→企业品牌借助项目推广建立产品品牌，打造产品品牌嫁接树立企业品牌且通过项目经营达到企业品牌的迈向成都一流的企业战略目的。

3、一期的品牌建设目标建立项目的品牌知名度项目整个体量庞大，需要树立强大的品牌知名度和美誉度，以保证项目所需的巨大客流量，长线持续销售市场的客户口碑。

作为一期产品，主要处于客户积累的期房阶段，重要的目的在于建立强大的品牌知名度，为后期市场美誉度的建立打好基础。

二、价格策略基准项目均价计算本项目销售定价为：平均价格8813元/平方米整盘销售时间初步定为2年，价格建议梯次增长。

一期均价：元/㎡三、一期销售目标在各阶段的达成根据项目运作的时间节点，以及项目最终要达成的目标，计划项目各阶段的推广目标如下：四、入市策略项目正式亮相时间为2012年3月1、跟随钢铁物流市场热点。

2开平区将成为12年唐山市开发的热点区域，业内的关注，媒体的争相报道均可成为本项目开发的借势之利。

对于中运钢铁物流城一期，根据市场的实际情况，结合销售实施的实策划部目录一、前言 3二、市场分析 3（一）、区域市场分析 3（二）、区位市场分析 3（三）、区位竞争分析 31、区位市场竞争性分析 32、竞争对手策略分析 33、区位市场竞争态势分析 3（四）、项目分析 41、地块分析 42、资源分析 43、项目swot分析 43.1、项目优势分析 43.2、劣势分析 43.3、机会分析 43.4、风险分析 4（五）、项目企划思路 41、针对优势和机会 42、针对本案劣势和威胁 4三、项目发展定位 4（一）、发展商定位 5（二）、市场定位 51、主题定位 52、形象定位 53、客户群体定位 53.1、目标市场细分 53.2、目标市场选择 53.3、目标市场定位 5（三）、产品定位 6（四）、价格定位 61、总体定价原则 62、总体定价方法选择 63、项目总体定价方案 6四、项目的营销推广 6（一）、营销推广体系的建立 61、价值体系的建立 72、实现价值体系的要素 7（二）、营销推广计划 71、前期铺垫期 71.1、计划时间 71.2、推广计划目的和重点 71.3、计划安排 71.4、预期效果 72、逐步导入期 72.1、计划时间 7 2.2、计划目的和重点 72.3、计划安排 82.4、预期效果 83、公开期 83.1、计划时间 83.2、计划目的和重点 83.3、计划安排 83.4、预期效果 84、持续强销期 84.1、计划时间 84.2、计划目的和重点 84.3、计划安排 84.4、预期效果 85、逐步降温销售期 85.1、计划时间 85.2、计划目的和重点 85.3、计划安排 85.4、预期效果 86、尾盘销售期 96.1、计划时间 96.2、推广计划目的和重点 96.3、计划安排 96.4、预期效果 9（三）、项目推盘方案 9（四）、项目销售进度目标 9（五）、营销推广策略 91、媒体宣传策略 101.1、媒体选择 101.2、宣传主题 101.3、广告创意及诉求 101.4、媒体组合策略 101.5、媒体宣传预算 112、活动策略 112.1、活动目的 112.2、活动计划 112.3、活动预算 11一、前言概括性语言陈述营销推广方案的思路及依据、方案的推广执行和预期目标等。