本案
商场
医疗
市骨病医院
协和医院 田氏骨科医院
从图中可以看出，大型生活配套极不完善，多
依靠小型便利店满足日常生活所需，而在市政
配套（如医疗、教育、公共事业方面），依旧 处于待建设发展阶段，从整体的居住氛围上来 讲，周边分布的工厂企业会影响生活品质的打
造和提升。
项目印象—外在情况分析
区域景观资源分析
项目周边景观资源较为贫乏，目前改造中的猪笼河和 景观大道的建设能适当带给区域面貌上的改观，但并 不具备独享性。而对于区域内公共性的火炬公园、则 需要10以上的步行距离。
项目外围特征
地理位臵——高新区，处于城市边缘，客户心理距离偏远 周边配套——远离中心城区，周边城市配套极不成熟 景观资源——除改造中的猪笼河，不具备可享性的自然景观资源 交通路网——路网畅通、但公交通车率较低 氛围现状——生活氛围较淡，工厂较多，宜居气氛较弱
目前阶段，项目外围价值较弱
项目本体视角小结
在逐步完善中，设鲁泰大道和西五路北
延、高速路附路等的改造建对中润大道 实施生态绿化建设，加快区域内发展的 和谐统一。
片区内市政设施和生活配套较为贫乏，
依旧需要依靠中心城区的配套供应。
项目印象—外在情况分析
区域配套分析
1 鲁泰制药厂 1 2 3 4 5 6 7 8 9
石桥小学 南石小学 小庄小学 市十一中学 大张村中心小学 南营中学 八音盒幼稚园 世纪花园小学 莲池小学 开发区实验小学 市公用事业技校 市职业学院 科苑小学
市民观点“现在的淄博比以前大多了”
现状透视：市政配套滞后
淄博城市的快速的向北向西扩张，使得市政配套 无法跟上城市的快速发展，公交、公建极不完善， 居住氛围也十分不成熟。同时，有些楼盘销售时 的配套承诺久久不能到位，或是对市场释放了部 分负面消息，也在一定程度上透支了新区的价值
与客户信心。
定位不准及酒店的不能到位造成销售停滞，
多样化，增加产品差异化竞争力。
6层多层 幼儿园 4层多层 会所 11层小高层 底层商业 18层高层
项目印象—内在情况分析
产品规划情况及指标
38万平米大体量城市综合体的开发，餐饮、娱乐、 超市百货等多业态的整合不仅填补了区域内的市场空 白，更能改变整个城市的商业房分布 酒店及酒店式公寓提升项目整体品质，会所等休闲 场所的配臵带升生活质感，临街商业的开发完善社区
目前阶段，项目价值感知点较少。
项目基本位臵
项目位于张店区 项目四至分别为：南临鲁泰大道、 北至兰雁大道、东临西五路、西至 西六路
西五路 西六路 猪笼河 兰雁大道 鲁泰大道
本案
项目印象—外在情况分析
项目区域及地貌状况
项目所处区域为淄博是高新区，主要以 第二产业为主要产品收入，东侧紧邻高 新区，分布多个工业园区，裕民工业园、 鲁泰工业园、高科技创业园等，该区域 处于张店区的北部，基础设施建设也正
启示1：充分打造MALL对于改变区域配套现状的 巨大的价值；尽快展现公司实力，树立品牌口碑。
区域 分析
区域视角
城市发展逐步外移，新区未来价 值透支严重
典型案例
华侨城配套较原计划严重后臵，致使 开发进度、销售进度、入住率形成脱节， 以至于影响后期组团销售的去化和节奏， 并形成不良口碑。 冠都新城在市政、配套等较贫乏的情况 下，主打五星级酒店及小户型产品，产品
14 潘庄小学 15 市十八中学 16 马尚二中 17 潘南小学
2 污水处理厂
3 淄博海关
4 山东电泵
企业
银行 政通超市 大润发超市 沃尔玛 商业步行街 义乌小商品城 富尔玛 银座广场
5 新华医疗园 6 7 8 9 10 11 12 13
学校
10 11 12 13
1 2 3 4 5 6 7
第七医院 第七医院 山东侨联医院 淄博广电医院
内部生活配套，品牌开发商，具备较强的开发实力。
项目本体属性
规模——近20万平米的大型多层、小高层+高层住宅项目 配套——超大体量商业mall，城市配套的生力军和新磁场，但短期内难 以实现 品牌——实力开发企业，但品牌影响力不足 产品——多形态产品，差异化户型设计，北欧风格建筑 景观——欧式风情绿ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ，水系景观，风格化明显
影响到资金回笼造成部分住宅被查封，严 重影响市场投资客户的信心。
住宅价格更多的依赖城市价值，城市配套 完善区域住宅价格成为第一梯队
1800-3000元/㎡
城区边缘板块
2400-3500元/㎡
城北板块
2700-3500元/㎡
西部板块
4800元/㎡
中心板块
2300-2700元/㎡
东城板块
典型高层项目： 城市中心小高层：实现价格 4800左右 城市新区小高层：实现价格 3500元
淄博项目整合营销推广方案
自身 情况
项目基本技术指标
项目总用地360亩 其中商业用地面积160亩，总建筑 面积为38万平米，主要规划为超市、 百货、餐饮娱乐、酒店及酒店式公寓 等； 住宅总用地面积为200亩，容积率 1.4，总建筑面积约18万平米，主要规 划为底层叠拼、多层洋房、小高层以 及高层产品。
住 宅
商 业
项目印象—内在情况分析
产品规划分析
项目住宅部分规划为高层、小高层、多 层、和叠拼产品，注重社区景观小品的 营造，把水系贯穿于整个小区，强调内 部景观与外围景观的延续与融合，景观 变化即关联又有变化，不以气势胜出但
求细致营造，使生活与园区有衔接与交
流； 产品的户型设计上，几乎每家均配有私 家花园，三错层产品的设计增加户型的
本体困境
起势之困——异地开发企业，缺少知名度和客户基础 配套之困——公建配套、生活配套极少，客户可感知点较少 资源之困——具备生态资源，但均非独享，且短期难以实现 地段之困——项目目前昭示性和进入性较差
本体价值
未来价值——38万平米综合体对项目未来的价值提升巨大 品牌价值——实力开发企业，在目前弱市的市场环境中可有效提升客户信心
本案
猪笼河 火炬公园
城区外围
次中心
中润大道景观带
莲池花园
中心
人民公园
项目印象—外在情况分析
交通及路网分析
项目周边路政建设较好，但公共通车率较低，属于城市边缘地带，目前主要道路为鲁泰大道、
西五路、兰雁大道、世纪路等主干道。
区域心理认知分析
项目处于鲁泰大道以北，兰雁大道以南，从本地市民的心理接受程度上来讲，该区域的接 受抗性较大，还没有把该区域纳入到市区的范畴中去，加之周边村镇也多数未改造，片区 的生活氛围较弱，人气较差。