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东山岛旅游开发概念规划(62p)
困惑1对东山的启发:找准瓶颈,对症下药
之所以系列空间创意设计、产品创意策划对三亚未形成关 键驱动力——是因为三亚这种世界顶级3S资源,本身已经 “天生丽质”,因此人工创意策划只能“锦上添花”。 而东山有不同的“岛情”、处于不同的瓶颈阶段。其资源 本身不是顶级3S。好比北京“长城脚下公社”的那条山沟 本身并无独特吸引力。但“亚洲建筑师走廊”这么一个创 意建筑文化项目,却使它脱胎换骨成为高端休闲标杆。 因此东山目前的瓶颈还是“提升滨海资源吸引力”本身,
“两岸五缘的见证 岛” 定位,不是一个纯
粹的旅游产业定位,而是 “以政治推动经济、以经 济交流促进文化共识”的 城市综合战略定位
“水晶世界、浪漫蝶 岛”定位,则是一个面向大
众旅游、偏向中高端客源的较 纯粹的旅游产业主题定位
两岸五缘的见证岛,是既有优势,我们能做的仅仅 是“锦上添花”。依据要做“针灸式”规划、不做 面面俱到的“按摩式”规划理念,不列入本案重点 。
真正的国际顶级旅游目的地,都是从精神文化本底 层面能让游客与之共鸣的地方
东山
游客心目中的“X X 精神气场”?
第二部分 初步策略
一 以主题化、创意 化的设计,提升原 生资源 五 弘扬“双百理念”, 规划设计开发运营 机制保障
二 以主题定位的 细分精准,扬长避 短占领市场
四 以“大旅游” 理念整合“旗滨玻 璃”等关联产业资 源,推进主题战略
而突破提升的两大关键: 其一,侧重哪方面去提升,即“细分定位”问题 其二,用什么人工技术手段去提升,即“创意设 计”问题。
困惑2: 国际游客的比例问题 大概从04年开始,三亚国际游客比例逐年下降。当 局以及规划单位都曾经为此忧心忡忡。 回头审视,其实当年的关注焦点都是“伪问题”。 中国是世界发展速度最快国家之一,国内游和出境 游近年都进入“排山倒海”阶段。在此背景下,三 亚开始接纳越来越多的国内客源头,这其实是个好 事。其实国际游客绝对总量是增长的,只是国内旅 游的高度活跃降低了国际游客的数字比例。
东山提出百年愿景——打造“国际”旅游海岛. 目前国内唯一的标杆是海南.因此我们对比海南三亚 与东山:
三亚VS东山
困惑1: 看得见摸得着的产品创意对三亚没有实质性驱动; 看不见摸不着的政策环境却让三亚质变; 笔者参与过三亚旅游发展总体规划.回顾当年过程, 无论是“凤凰展翼的空间拓展格局、还是从3N到3S 的产品提升策略”,这些当年颇获好评的策划规划, 5 年后回头再审视,并没有对三亚发生实质性“驱动”. 三亚真正质变是09年“海南国际旅游岛”系列国家政 策出台.例如特殊用地政策、免税购物政策等等.
宁 波 舟 山 大 连 南 通
由杭州宋城集团开发,坐落在宁波象山石浦港畔。
也拥有3S资源但品质一般,于是在“荟萃渔家风情,并 典型化、主题化放大”上下足功夫!
东山岛寻找差异化、主题化的迫切性 东山岛,基本拥有3S要素,但也非顶级3S资源 因此也面临寻找差异化、主题化的迫切性
“关帝祖庙”、“施琅收复 台湾出师地”文脉; 挖掘原有文脉 地脉 “东山陆桥”地脉——海峡 两岸曾经的陆路通途
困惑2对东山岛的启发:国际化≠洋化 “国际”化不等于一味追求“洋化”,应该把重心 放在“国际一流的产品品质、形象” 上。
困惑3: 国际化的阶段问题 三亚从一个海边渔村到今天初步打造成为国际旅游 岛。不是一蹴而就. 类似的还有坎昆:墨西哥坎昆规划之初定位于国际 市场。但是实际情况开发初期由于国际知名度低, 国外游客不多。没有想到的是,国内游客却挽救了 坎昆初期的客源市场。后来旅游业旺盛后,坎昆才 逐渐真正发展成国际性滨海旅游城市。
中 观 层 面
但是东山岛到底定位哪种主题 运作,则不可能照搬迪拜的奢侈文 化定位或长城公社的前卫文化定位。 经过整合策划,我们赋予东山 岛“浪漫水晶岛”主题文化、推出 “水晶世界,浪漫蝶岛”主题形象
微 观 层 面
扣住玻璃元素, 进行创意设计 提升,提升原 生3S吸引力, 为市场运作打 下基础
瞄准情侣客 源市场,通 过运作策划, 实现新产品 与新形象的 突破
但,真正世界顶级3S资源 的滨海旅游地,细分主题 定位不重要.(犹如“托拉斯”
企业可覆盖行业所有细分市场) 如果一定要说顶级3S资源地有定位, 那就是整个“高端旅游的时代定 位”: 自然回归、人间天堂。
而非顶级3S滨海地要想脱颖 而出, 寻找差异化、主题化 很重要!
“中国渔村”主题公园反衬海水 沙滩 寻找3S外的第四个S,渔港海鲜 唱戏 从夏季3S到“冬季3S” “海上迪斯科”力助跳出“泥滩”
•其中又有很多细分阶 段要走,例如作为对 台口岸,先上升到类 似平潭岛“综合试验 区”高度,试行两岸 合作特殊政策
通过总体判断,东山必须 清醒认识到自己对比三亚: 有不同“岛情”、处于不 同阶段。近年必须先把主 要精力放在第一步。
真正的国际顶级旅游目的地,都是从精神文化本底 层面能让游客与之共鸣的地方
50年代的海滨
90年代的扎义德大道
棕榈岛
风帆酒店
海底度假村
迪拜一系列富于创意的景观与建筑规划设计,典型 体现了“空间形态引力”与“产业经济活力”互相 促进原理。 (当然规划设计一味的求新求奇也可能导致成本过 大,迪拜金融危机就与此有关)
东山拥有亚洲最大的硅砂矿,正在催生“旗滨玻璃” 这样的大型企业。以此为依托,挖掘“水晶世界” 浪漫主题。以玻璃元素进行东山滨海区乃至其它重 要节点的创意设计。
• 福建拥有国内第二长海岸线,且受海西经济区刺激, 以前“潜伏”的众多滨海资源近年都进入井喷式旅 游开发期。因此迫切需要寻找或赋予主题差异化, 及相关落地支撑,才能避免“被替代”。 • 联动漳州滨海火山地质公园,从资源上、交通空间 上能形成互补双赢; • 通过策划、规划、设计,进一步塑造差异卖点、增 强互补型、避免替代性!
:海蚀地貌博物馆 平谭岛被省政府确立为“综合试验区”,作为响应国家 ”两岸合作海关特殊监管区” 特殊政策的试验田,全 岛享受免税退税保税政策,试图为两岸合作探索出 新模式----这将有利于其整体社会经济水平的提升 ,进而为旅游业发展提供更好的基础配套服务.
湄州岛:妈祖朝圣,东方麦加 湄洲岛有其它海岛无可比拟的优势:妈祖祖庙。妈祖 分庙全世界4000多处,遍布二十多国信众两亿多 但过去湄洲岛旅游开发过于侧重朝圣祈福,忽视渔 家风情、滨海休闲度假。相应的空间上北热南冷;时 间上淡旺季交替过于明显.但近年湄洲岛旅游开始朝 “形象聚焦、产品多元”方向发展,在持续高举妈 祖牌同时,不断推出“渔家风情、沙滩游乐”等产 品,收到欢迎。
琉璃工 坊 玻璃创 意建筑 玻璃装 饰艺术
琉璃工艺
玻璃装饰
玻璃主打元素创意建筑
玻璃元素景观建筑小品
东山岛应该邀请一流创意设计团队,以“水晶世界” 主题对旅游空间“再创造”,从而使得东山从原生 的”准一流3S”旅游地,提升为”国际品质”滨海旅游 地.
凡是不完美的事物要占领市场,就必然要扬长避短, 细分市场定位 , 根据第一章的分析,东山可以锁定两大优势定位: 一是:“两岸五缘的的见证岛” 二是:整合 “水晶世界”创意设计策略、附会“蝶 岛”地名概念、再结合市场偏好——整合运作, 推 出“浪漫水晶岛”(形象推广语:水晶世界,浪漫蝶 岛)
除了普遍共享的3S 浪漫基因外,东山岛 缺乏有底蕴浪漫文 化吸引物支撑
以“大旅游”视角,整合亚 洲第一硅沙矿、旗滨玻 璃等产业元素,去运作 可能性的互动支撑
可达性 √
• 东山在国内海岛县中,与大陆的交通便利性是较突 出的。并且随着海西建设政策东风,交通及其他基 础设施不断优化;
可替代性 ?
• 就目前现状看,这是形成、巩固东山岛旅游目的地 的最大威胁因素。
对于东山岛而言,真正的替代性威胁可 能还不在于鼓浪屿、湄洲岛这些传统目 的地。因为传统目的地都有各自独有文 脉作为核心吸引物,不构成同质竞争。 而由于政治等其它原因,象东山、平谭 这样长期以来旅游滞后开发的“前线” 型岛屿.在塑造新旅游形象、开发新核 心吸引物时,更可能面临同质竞争。
“大旅游”理念,即不仅仅把旅游业视为经济产业,更看作是推动国 民经济与社会全面发展的动力产业、形象产业。强调旅游业的多产业 关联功能。
第二步,争取国际化 开放政策
•产品过硬、市场过硬 后,自然会产生马太 效应。
•到这个阶段,再谋求 国际化开放政策,将 水到渠成。犹如今天 的三亚被赋予特殊政 策是水到渠成的事。
第三步,成为“心灵 体验、精神共鸣” 的绝对高端目的地
•真正的国际顶级旅游 目的地都是从精神文 化本底层面能让游客 共鸣的地方: •例如马尔代夫的“人 间天堂”,拉斯维加 斯的“醉生梦死”、 丽江的“小资情绪”, 西藏的“心灵牧歌” •东山岛国际旅游目的 地确立之时,就是特 定的精神气场、特定 的生活方式吸引力确 立之时.
马尔代夫
游客心语:
“醉入马尔代夫的蓝天,你会发现 ,度假已经不是度假,而是在享受 心灵的一次洗礼,从喧嚣到平静, 从粗犷到细腻,从短暂到永恒”
真正的国际顶级旅游目的地,都是从精神文化本底 层面能让游客与之共鸣的地方
丽江
游客心语
“走在丽江古街上,我仿佛回到阔别 多年的家园,心灵在这里得到了放松 ,得到了休憩。//繁华和喧闹,只有 静下心来闲适慵懒的去触摸,才会收 获一份丽江的心情.”
而“浪漫水晶岛”则属于“人无我有,人有我奇”式的 全新策划定位 可能起到”雪中送碳、扭转乾坤”的作用,属于针灸式 突破的关键点。
闽台“五缘”典型 见证地之一
五缘虽是海西地 区共享优势,但是 本案体现五缘的 三处具体点,具 有唯一性权威性 排他性