■立面以灰色为基调，以白色线条加 以修饰，突显置业者对现代生活简洁 大方的追求
■建筑装饰尝试新鲜元素的使用，如 钢铁、玻璃等，不拘一格，旨在追求 单个建筑作品的个性与不可复制性。
三、园林设计
集中超大的Art Deco 风格热带风情园林，与建筑风格完美搭配。
社区入口效果图
三、园林设计
社区入口实景图
复式下层
复式上层
四、户型分析
项目7栋采用稀缺板式设计，户户南北通透，视野无限开阔。
A
A
A
户
户
户
型
型
型
B2
B2
B2
B2 B2
B2
户
户
户
户
户
户
型
型
型
型
型
型
四、户型分析
B2户型为89m2复式四房，宽厅宽主卧，更有储藏间打理生活琐碎
客
主
厅
卧
四、户型分析
A户型为138m2复式四房：约4.3m面宽，近35m2的豪华主卧套房，双套房配置
三、推售策略
根据市场状况，项目采用了“小步快跑，稳步前进”的推售策略。
9月10日开放1栋 9月24日开盘
和7栋样板房
1栋和7栋
10月20日开放4 栋和5栋样板房
预计11月份开盘 4栋和5栋
■项目一期总的套数是867套，9月24日推出1栋和7栋共239套房源，当天售磬，后续 预计在11月份推出4栋和5栋约300套房源
三、园林设计
无边际大泳池效果图
三、园林设计
中心广场效果图
三、园林设计
阳光草坪效果图
三、园林设计
园林景观入口效果图
四、户型分析
项目1-5栋均采用创新的蝴蝶型设计，保证户户朝南，面积小，空间大。
C户型 D户型
C户型 D户型
E/F户型 E/F户型
四、户型分析
C户型为89m2四房，赠送率高，主卧带步入式衣帽间，南北通透
Part1:
万科开发商简介
一、万科在中国
万科集团——中国房地产行业的领跑者， 全球最大的住宅项目开发商， 用27年的时间，开发 足迹遍布全国 46座城市， 开发总 金额 达到 1081.6亿元。
二、万科在深圳
连续13次荣获深圳市房地产行业综合开发企业资质排名第一；连续9年蝉 联深圳市场占有率第一；2010年，销售额突破100亿，市场占有率12%。
万科金域缇香案例研究报告
德思勤·深圳 2011年10月8日
汇报人：李超
Part1: Part2: Part3: Part4: Part5: Part6: Part7:
报告目录
万科开发商简介 万科产品系列
金域缇香基本信息 金域缇香本质属性分析 金域缇香营销策略分析
金域缇香借鉴意义 万科房地产运作精髓提炼
一、项目基本技术指标
项目占地10.5万m2,建面31.67万m2,属于中高容积率，中等规模楼盘。
■物业类别：普通高层住宅 ■一期占地面积：104801m2 ■一期建筑面积：316660m2 ■容积率：3.0 ■绿化率：40% ■物业费：3.6元/月/m2 ■车位配比：1：0.8 ■总户数：3600余户（分二期开发） ■开发商：深圳市万科房地产开发有限公司 ■物业管理公司：深圳市万科物业管理有限公司 ■建筑设计：美国博万建筑设计公司深圳博万建筑设计事务所 ■景观设计：香港阿特森、贝尔高林
规
划
社区幼儿园
集
中
商
业
用
地
Part4:
金域缇香本质属性分析
>> 规划布局 >> 建筑风格 >> 园林设计 >> 户型分析 >> 样板房欣赏 >> 营销中心设计 >> 导视系统 >> 品牌物管
一、规划布局
项目一期由7栋22至33层的高层围合而成，园林集中于小区中央。
地
下
半
地
2
3
4
5
下
车
库
，
人
车
分
流
一、公关策略
9月17日、18日还联合深圳万科其他项目举办夺宝奇兵嘉年华活动。
9月17日和9月18日两天， 还先后在万科金域缇香、 万科公园里、万科双月 湾与淘宝网合作举行夺 宝奇兵嘉年华活动，在 项目现场，大家可以参 与现场淘宝，参与丰富 游戏、DIY、抽奖等等。 同样，这所有的一切都 是为了9月24日这一天。
儿童房
主卧
书房
次卧
六、营销中心设计
营销中心采用现代简约的装修风格，与项目定位、客户定位十分匹配。
七、导视系统
一路温馨的灯杆提示，让客户能更清晰便捷的到达项目现场。
八、品牌物管
万科品牌物业管理，多年积累的管理经验，全心全意为业主服务。
万科物业的成绩，大家有目共睹：第一个引入社区物业服务；第一个成立“业主委员 会”；第一个通过ISO9000国际质量体系认证；第一个获得国家物业管理一级资质证书
■在项目开盘之前，万科就累积了近2000多位诚意客户，所以推出239套房源其实就 是稳操胜券
四、价格策略
项目周边新房价格普遍在10000元以上，且不带装修。
大东城，高层最低价 格10000元，别墅价
格均价35000元
本岸
豪方菁园，均价10000元， 不带装修
东城国际均价11000元， 不带装修
东城上邸二手房价格 普遍在9000元左右
一、公关策略
9月17日、18举办万团卡升级活动，将折扣翻倍，从5千升到1万。
9月17日和9月18日两 天，万科金域缇香客 户升级将全线启动。 升级成功后，现场已 办理万团卡客户不仅 能享受到万团卡升级， 即开盘当天总房价直 减万元的优惠，还可 不费时费心即享500 元/平米精装修。这 也是为了9月24日这 一天。
二、品牌策略
万科在深圳17年开发的项目共有31个，每个项目都在给万科品牌加分。
07年3月28日，万科荣获“2007中国房地产百强企业TOP10” 07年4月25日，万科荣获2006年度全国“质量文化建设示范单位”称号 07年6月17日，深圳万科城（一、二期）荣获“詹天佑大奖住宅小区优秀规划奖” 07年9月22日，万科第四次蝉联“中国房地产品牌价值研究”领导公司品牌称号 08年1月8日，万科荣获“中国地产新视角2007年中国公益地产企业”称号 08年1月13日，万科深圳万科城（四期）荣获“2007中国建筑节能年度代表工程”称号 08年9月20日，万科以96.94亿元的品牌价值荣获“2008中国房地产行业领导品牌”称号 2008年12月5日 ，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号 2009年7月3日，万科获得“中国网络房地产十年成就企业”称号
二、项目片区规划
■ 10家国际一流顾问公司共同规划中国的“弗莱堡”“低碳生态样板城”。
■ 深圳市可开发土地面积最大的区域，5大城市副中心，4大新城之首
■ 10家世界500强 58家高新企业 381家外企比亚迪、中芯国际、日立环球、高先电子、 赛诺菲、微芯生物、镇雄、中集 “华谊兄弟文化城” “微软IT学院” “IBM智慧项目”。
Part5:
金域缇香营销策略分析
>> 公关策略 >> 品牌策略 >> 推售策略 >> 价格策略
一、公关策略
9月10日举办“我的未来不是梦”为主题的产品发布会。
9月10日以“我的未 来不是梦”为主题的 万科金域缇香公众发 布会暨王后驾到演唱 会抢票专场活动在深 圳体育馆举办，现场 有台湾麻辣主持人阿 雅和人气超女李云霄 助阵，这是为了9月 24日这一天。
■ 2009年12月深圳市政府对坪山中心区规划全球招标，高起点打造新动力之城、未来之 城“的生态低碳示范城，规划提出了“一心三核”的整体结构。其中“一心”为半月环绿 心，“三核”分别为商务金融中心、商业服务中心和行政文化中心 。
二、项目片区规划
国际一流顾问公司加盟坪山新区
二、项目片区规划
政府明确坪山新区的定位
二、品牌策略
金域缇香不是单独存在的，公园里、天誉……因为有“万客会”。
■万客会，即“深圳万科地产客户 俱乐部” 。在深圳，老业主推荐 成交率占50%以上，而这些老业主 基本上都是万客会的成员。
■万科每一次新楼盘的开盘销售人 气都很旺，这些人不一定买楼，但 对项目的销售却起到很好的宣传和 促进作用。万客会通过会刊、网页、 活动邀请函等多种方式和会员保持 联络，会员发现感兴趣的信息，就 会主动关注，前往参加活动。
02
87.63复式 1184033 87.63复式 1175270 87.63复式 1166507 87.63复式 1157744 87.63复式 1148981 87.63复式 1140218 87.63复式 1113929 87.63复式 1105166 87.63复式 1096403 124.21复式
，
便
1
捷
车
库
出
入
7
6
口
畅
通
车库出入口
人行出入口
二、建筑风格
项目采用Art Deco艺术装饰风格，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。
■艺术装饰风格发源于法国，兴盛于 美国 ，是世界建筑史上的一个重要的 风格流派
■项目在建筑风格上大胆创新，尝试 在深圳为数不多的艺术装饰风格，以 较机械式的、几何的、纯綷装饰的线 条来表现艺术尊贵气质
金色系列 金色沁园、金色领域、金色半山
CITY城市主流
万
金域系列
金域华府、金域东郡、金域蓝湾、金域缇香
科
产 品
NATURE养生度假 万科清林径、万科东海岸、万科棠樾
系
列
TOP高端尊享 万科天琴湾、万科.十七英里、万科璞悦山