35-50
40-45 35-55 30-50 35-45 60-80
3
5 5 2 2.5 8
2
2 2 2 2 5
90%
98% 80% 6% 11% ——
一般
一般 一般 一般 一般 超甲级
伦教
世纪大厦 汇泉大厦
北滘
怡和中心
写字楼市场：个案分析——至一大厦（TO ONE）
类别 开发商 项目地址 占地面积 总建筑面积 产品类型 套数 租金 出租率 写字楼 佛山市顺德区德基房地产有限公司 大良近良居委会南翔路6号 6400㎡ 16000㎡ 80-680㎡ 102 35-50元/㎡/月 90%
分，属于有待细分的市 场 • 配套、服务设施缺乏，
• 写字楼市场开始成为房地 产的细分市场 • 配套、服务设施逐步完备， 形成较浓的商务氛围，租 金水平逐年上升 • 写字楼的需求量膨胀性增 长，供应量有限，刺激写 字楼投资市场的逐步形成
• 重点开发5A级写字楼， 配套、服务设施完备， 商务氛围浓厚 • 市场对写字楼的需求逐 步饱和，写字楼市场的
写字楼市场：个案分析——天晋商业大厦
类别 开发商 写字楼 恒利新置业投资有限公司
项目地址
占地面积 总建筑面积 产品类型 推售套数 销售套数 销售均价
容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路
24688㎡ 62789㎡ 152-342㎡ 252 82 16832
写字楼市场：个案分析——君润商业大厦
类别 开发商 写字楼 广东顺德君领投资有限公司 容桂街道容山社区居委会德胜河南岸东堤路以南、 乐善北路以西 62789.1㎡ 13511㎡ 148-493㎡ 211 53 16257
写字楼前景预测：经济发达，第三产业发展迅速
目前顺德产业进入发达经济初级阶段，未来几年第三产业有望进入快速发展阶段
GDP与写字楼发展关系模型
区域 顺德 顺德 广东 工业化标准（1982年美元） 全球（2011） 初级产品生产阶段 工业化阶段 发展阶段 2014年GDP（亿元） 2783 29745.58 67210 （初期） （中期） (重化期） 513368 初级产品生产阶段（1） 工业化初级阶段（2） 工业化中级阶段（3） 工业化高级阶段（4） 发达经济阶段 发达经济初级阶段（5） 发达经济高级阶段（6） 2014年人均GDP（元） 108600（1.8万美元） 62643.83（1万美元） 63688 728-1456 1456-2912 2912-5460 人均GDP （1980年，美元） 5150（美元） 300—600 600-1200 1200-2400 2400-4500 4500-7200 7200-10800 产业结构（%） 0.5：52.3：47.2 2.3：47.8：49.9 （发达经济结构） 5.5：51.6：42.9 32/30/28 17/40/43 12/53/35 人均GDP （2014年，美元） 5/31/64 530—1200 1200-2400 2400-4800 4800-9000 9000-16600 16600-25000
中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 ， 因此销售情况和出租情况都很理想；
存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂
商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧； 存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低 写字楼 正在运营的完全意义上的高档写字楼的出现以明日广场为代表，写字楼市场占比很小
裙楼 文化馆和规划展示区馆 地下室（3和4号楼部分）
写字楼市场：个案分析——顺德置业广场
客户行业：主要以上贸易、金融、保险以及咨询顾问类为主，分别占比22%、18%、16%和11%。 客户性质：主要以民营企业占比71%为主、国企和外企分别占比24%和5%。 需求面积：主要以100-200㎡面积占比49%，其次200-300㎡占比22%以及300㎡以上占比18%，主要以上中型企业规模为主。
项目地址
占地面积 总建筑面积 产品类型 推售套数 销售套数 销售均价
写字楼市场：个案分析——顺德置业广场
商业定位：以办公为主的现代化商务大厦， 5A甲级写字楼的标准建设，集办 公、展馆、公共服务等为一体，同时还配套有银行网点、商业零售等服务功能。 区位优势：交通便利、配套完善，毗邻顺德行政服务中心、演艺中心、图书馆、 德胜广场、顺峰山公园、广珠城轨站、嘉信城市广场、星级酒店、中小名校、医院 等公共服务设施和市政设施。 设计理念： “玺”在中国自古以来就是国之重器，本项目以玉玺形象作理念， 取其“方正端庄”的造型，隐喻“勤奋”与“财富”。 创新布局：根据项目地理位置和德胜新城区城市空间特征，打破传统建筑思维， 参考先进国家的公共建筑创新理念，用空中走廊将各主楼相连，并利用其进行立体 绿化，组成大型的空中花园，使本项目与周边环境相互协调。甲级写字楼标准— —每150平方米建筑面积配套一个停车位，每层净高2.7米或以上。而5A分别为： OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、SA（安保智能化）、CA（通讯传输智 能化）以及FA（消防智能化）。
• 写字楼市场份额稳中有 升 • 市场以高端写字楼为主， 主要服务于处于成熟期 的中大型企业，拥有成 熟的商务办公环境、资 源集约度高
商务氛围也较淡，商务
成本较低 • 市场对写字楼的需求较 低，写字楼上市流通总 量稀少，大部分属于 “商住两用楼”
开发量降低，租金稳中
有升
• 市场对写字楼的需求平
稳，供需保持平衡
2013-2017年顺德区年度写字楼供求走势
100000 10000 1000 100 10 1 2013年 2014年 2015年 成交（万㎡） 2016年 2017年 大良板块 佛山新城板块 杏坛板块 伦教板块 龙江板块 37.4 11.8 42.5 24.3 27.1 6.3 12.6 7.5 35.9 11.7 11026 7986 8982 11154 11242
顺德商业项目市场调研报告（下）
2018年7月26日
2
市场机会分析
商业市场分析
写字楼市场分析 公寓市场分析 酒店市场分析
写字楼发展阶段：快速发展阶段
在顺德大力推进产业转型升级的背景下，写字楼产品激增，迎来“厚积薄发”的快速发展态势。
写字楼市场的四大发展阶段 市 场 占 有 率 顺德所处阶段
• 写字楼市场竞争尚不充
13.1
5.8
写字楼市场：在售市场
写字楼以60-300㎡面积为主，成交价格约1.1-1.8万元/㎡，销售周期2-6年，销售速度相对较慢。
区域 伦教 北滘 在售项目 尚湖国际 华海大厦 华美广场 万邦商业 美的广场 国创商务大厦 顺德置业广场 雅居乐都荟广场 保利中环 欧典雅广场 钢贸大厦 星光广场 领德国际 科创中心 君润商业大厦 天晋商业大厦 恒捷国际 都市经典 开盘时间 2013年4月 2012年12日 2011年4月 2012年11月 2012年7月 2017年8月 2014年5月 2016年7月 2014年5月 2017年10月 2011年9月 2012年7月 2013年7月 2012年3月 2015年5月 2016年6月 2011年11月 2012年3月 建筑面积 8349㎡ 8056㎡ 51692㎡ 22836㎡ 23000㎡ 80000㎡ 140030㎡ 80700㎡ 216000㎡ 8500 21878㎡ 29770㎡ 23100㎡ 75700㎡ 37044㎡ 62789㎡ 18643㎡ 12000㎡ 总套数 99 77 651 124 108 323 200 457 205 100 134 264 200 200 211 252 268 119 已售套数 94 77 150 124 98 45 160 15 108 55 99 184 200 170 53 82 46 119 未售套数 5 0 501 0 10 278 40 442 97 45 35 80 0 30 158 170 222 0 户型面积 54-101 50-200 74-100 75-364 90-238 120-358 90－300 68-206 120－300 150-470 60-285 60-150 98-210 300-2000 148-493 152-342 28-120 45-54 实用率 72% 70% 75% 68% 70% 71% 75% 72% 72% 75% 70% 77% 70% 72% 25% 13% 75% 71% 在售价格 13000 11000 14000 15000 18000 14000 16000 13200 18000 12500 16000 6500 14500 9500 16257 16832 12800 14200 销售率 95% 100% 23% 100% 91% 14% 80% 3% 53% 55% 74% 70% 100% 85% 25% 33% 17% 100% —— 仅一期开售 —— 小产权 —— —— 备注 —— —— —— —— —— ——
客户行业分析
3% 3% 5% 18% 2% 8% 22%
客户性质分析
5%
客户面积需求分析
18% 11%
3%
16% 9% 11%
24% 71% 民企 国企 外企
22%
49% 100㎡以下 200-300㎡ 100-200㎡ 300㎡以上
担保 房地产 保险 广告/传媒 建筑/设计 其他
贸易 咨询/顾问 制造 证券 投资
大良
乐从
容桂 龙江 均安
—— ——
写字楼市场：个案分析——顺德置业广场
类别 开发商 写字楼 顺德区实德投资有限公司 大良新城区碧水路以北德胜商务区 内 3.5万㎡ 140030㎡ 90-300㎡ 200 160 16000
营销动作：2014年3月21日上午10点在顺德大良新世界酒店二楼丽晶殿内举办 投资推介会。打造顺德首创7A办公新标准。2014年5年开售。