肇庆项目市调沟通会
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主要调研物业涉及6个区域，包含4个酒店，3个核心商业圈，6 个重点商业项目，22个楼盘和地块勘探
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大旺区域市场分析
大旺高新区：按区域规划可划分为四大居住片区，商业主要集中
在中心城区，本项目位于轻轨片区，周边目前还很荒芜
政府推动规划，配套完善
政府强势推动，规划起点高，
城市配套完善
未来新城区将会取代老城区成
北部新区
生态条件良好，东临龙王庙水库，
为城市价值最高的区域
西靠大南山，风景宜人
规划以联排为主，部分多层住宅
2011年
2012年
2013年
2014年
占地3.8万，建面11万，1063套 占地80+160亩 占地90亩 占地170亩 占地200亩 ，建面20多万 占地5.5万，建面16.8万 占地150亩 占地5.3万，建面16.1万
未来 楼盘 入市 时间
恒旺项目
水岸花城
本项目 名仕豪庭
尚城国际
骏马项目 市中心项目
御 景 台 水 岸 花 城 天 和 豪 庭 名 仕 豪 庭 嘉 富 华 庭
建 筑 类 型
供给主要集中在多层、
多层 3-5层洋房
尚 林 苑
榕 园
翠 景 苑
小高层
空 缺
园区背景 案例分析 市场研判 建筑风格及园林： 风格不明显，缺乏鲜明的主题，品质感较低；
对比也发现好的社区环境市场接受度高，能实现较高溢价
地块属性：临近二广高速出口，广佛肇轻轨站和客运站，交通位 臵优越，但目前公交系统不发达；也无其他资源优势
租用厂房 广佛肇轻轨
绥江
村民房
绿道
迎宾大道
高压线
区域为租用给轨 道公司做施工场 地，预计要到 2012年年中才能 归还。
项目属性界定：国家高新区、交通位臵优越但无自然资源的中 等规模高容积率商住项目
中心城区
迎 宾 大 道 大 旺 大 道
总规划面积4500亩，首期1000
亩
临江片区 北江
广佛肇 轻轨
交通优势突出

轻轨片区
紧邻北江，一线江景尽收 将承载商业、居住、休闲、娱乐
位于大旺大道和迎宾大道两条主干交汇处
靠近广贺高速大旺互通
临近广佛肇轻轨大旺站站台 有一定资源，北接雕塑公园，东临北江 规划以中高层为主
商铺密集区
未来供应 商业市场： 以较初级的超市为主力的零售型百货和商业街铺为主
，均是利用裙楼底商，无独立商业体 ；酒店数量少，无特殊活动， 入住率一般
商业市场：街铺广布住宅底商，街铺小而密，档次较低，出租率
高，租金也较高 新城商业
2
40－50元/㎡/月
景升 南路 天 成 路
华 侨 路
内街60元/㎡/月
客户 关注点
超市
中高档餐饮 高档酒店 美容美发 百货
中 弱
57%的客户关注教育配套
4S店
其中，幼儿园教育的需求旺盛
48%的客户关注商业配套
商业配套
70%的客户最为关心的配套是大型 超市，其次是中高餐饮，33%
所有基础数据来源于市场调查问卷
其中，关注度最高的是大型超市和中高档餐饮
客户定位 未来趋势 客户现状 客户： 原本地居民、工厂中高管理层、泛公务员以及周边投资客是
大旺：
凯悦酒店 联邦商务酒店 市中心几条商业街 贺华购物广场 益万家百货 大旺市场 水岸花城B区 御景台花园 名仕豪庭 天河豪庭
狮山： 四会市 大旺 芦苞
中恒国际酒店 中恒海辉城 穆天子山庄 上林苑 西堤国际花园 锦绣桃园 水晶湾 依云小镇
三水 狮山 丹灶镇
东海名都
企业客户——
70%以上是产业人口（ 2009年园区总人口约13万人） 至目前止，全区已累计引进各类工业企业500多家，其 中已投产150多家，包括美国、加拿大、韩国、日本、 澳大利亚和香港、台湾等十多个国家和地区以及国内 知名企业落户
本次沟通是在资料未完全获取、未分析透彻的情况下 的简单初步沟通，主要是为项目前期工作进行一次总 结与沟通，并初步找出我们的思考方向及分析角度， 如果与贵司有不同的意见，希望能及时提出，以助于 共同做好项目 沟通目的：
汇报市调主要工作，每天的工作内容及流程
提出对于市场的初步、直观的分析与判断 提出项目的几大关键点的思考角度
增幅
规划至2015年：
总人口约24万 常住人口约18万
《肇庆市城市总体规划(2007-2020)》
3.8% 71.6% 39.8% 16.6% 15.1% 增幅
常住人口（万人）
未来供应 未来供应量 也较大、入市时间集中在2011～2012年间，因此竞争
风险也将增大
2009年 天和豪庭
2010年
迁园大旺，正式 挂牌运作
广东省吸收 外资重点工 业园区
广东省首批 示范性产业 转移园
省重点打造 高新区
国家级高新 区
珠三角外环 高速公路 肇庆至广州白云 机场快线 二 广 广佛肇 高 轻轨 速 公 三茂 路 铁路 321 国道
50公里 45公里 30公里
地块属性：大旺商住发展区，高容积率，中大规模开发项目
技术指标 占地面积 建筑面积 容积率 用地性质 113787.45㎡ 398256.08㎡ ≤ 3.5 商住用地 住宅、商业及 配套 各物业比例也 无限制条件
6公里 约10分钟车 程 中心服务区
迎宾 大道 项目地块 （170.68 亩）
规划内容
项目 地块
项目位于大旺高新区南端，离中心区距离6公里，目前区域成熟度欠缺； 地块周边目前基本无生活配套设施； 40万的建面在当地属中等偏大规模的项目开发； 3.5的容积率，基本为高层项目； 物业类型不受限制，需根据市场需求确定。
等重要功能 1220亩
规划以中高层为主，规划面积
去化速度 大旺去年 年消化量11.36万，各盘年消化量1～2万平方米！未来产 业转移，人口增长，为房地产市场带来乐观的市场机会
2009年典型楼盘销售情况
3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 尚林苑 嘉富华庭 名仕豪庭 销售面积 （万㎡） 翠景苑 御景台 榕园
1
3
品质感普遍不高 但新开楼盘已经显现优化趋势
项目普遍占地小，远未达到大盘标准
但已出现向规模化发展的趋势
2
市场上仍未出现有影响力的 行业领导者
4
产品类型：
客户敏感点
【户型】主力户型：70-80平米的两房，90-120平米 的三房；一房和复式产品存在空缺；【建筑类型】多层、小高层为主 ，洋房、高层和低密度产品存在空缺
不确定
地面架空层 地面架空层 地面停车 首层车库 地面架空层
社区配套：客户最为关心的是教育、商业配套
客户敏感点
机会研判
客户 敏感度
强 中 弱
初中
幼儿园 小学 高中 大学
强
中
教育配套
关注教育配套的客户中，33%的客 户子女处于学龄前，45%的客户为 婚龄未育青年
弱 强 商业 娱乐 运动 教育 医院 车位
如 意 路 80 / /
公 元 园 ㎡ 路 月 / /
迎 宾 大 道
50
元 ㎡ 月
50－60元/㎡/月 政德大街 100元/㎡/月
街区 商铺类型
政德大街 大量五金店
华侨—如意路 之间内街
景升南路 餐饮、衣服店
公园路 五金、装修店
天成路 餐饮、医院
生活类小商店
园区背景 案例分析 市场研判 住宅发展阶段： 从市场上判断，房地产开发处于初级阶段，尽管
区域属性
产业新城
•国家级高新区
项目属性
中等规模
交通位臵优越 无优势自然资源 高容积率
•本项目总占地113787㎡，建面398256 ㎡，有商业配套 •临近二广高速出口、广佛肇轻轨站台和 客运站等 •昭示性好，但无优势自然资源 •容积率3.5
项目本体解析 市场调研信息 关于项目的几个思考点
项目后续工作方法
御景台花园
物业：多层（主力）、小高层（13层）
嘉富华庭
物业：多层
开盘：2007年 亮点：无 均价：2600元/m²
开盘：2007年
亮点：园林打造精致、临近大旺公园 销售期段总均价：3400元/m²
园区背景 案例分析 市场研判 社区配套： 大多数局限于临街底层商铺和停车位配套，功能不全
；
商业 御景台 水岸花城 建材、休闲中心 建设中
集中入市期
商业市场：集中在大旺城区，政德大街北部商业生活区域集中，
贺华购物广场南北街区初步形成区域性商业地带
景升南路 天 成 路 桦 灝 泰 花 园
华 侨 路
如 意 路
红蜻蜓
公 园 路
迎 宾 大 道
衣服· 棚户区
政德大街
贺华购物广 场 金凤凰酒店 香江市场
业态：超市＋小型集中卖场＋集贸市场＋零售 定位：区域性商业中心
产品多元化趋势已经开始显现，但仍缺乏创新型产品
产品初级，同质化严重 但已有综合体项目出现
占地面积 翠景苑 榕园 嘉富华庭 尚林苑 水岸花城 御景台 名仕豪庭 天和豪庭 45亩 60亩 40亩 1.2万㎡ 90亩 50亩 200亩 3.8万㎡ 物业类型 多层 多层 多层 多层 多层、小高 多层、小高 多层、小高 小高 商业形态 底商 底商 底商 底商 临街商业 底商 底商、集 中商业 底商 写字楼 —— 二层 二层 二层 —— 二层 独立 ——
进一步沟通项目的目标和需明确的内容
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项目本体解析 市场调研信息 关于项目的几个思考点