无锡市区超高层商品房市场调研报告         近年来，受中心城镇集聚效应影响，城市地域空间局限性开始显现。
国内各大城市的超高层建筑如雨后春笋般不断涌现。
《中国国家地理》杂志曾在2009年发布世界城市天际线排行榜,无锡位列第53位，位居全国第15位，在地级市中居首位，引发各方热议。
据初步统计，目前无锡市区（不含江阴、宜兴）建成及封顶的200米以上超高层建筑（不含住宅）共12幢，其中300米以上建筑3幢，最高为九龙仓国金中心，总高339米。
超高层建筑是城市地标、形象代言，同时也是城市核心商圈必不可少的组成部分。
然而，大量超高层的崛起却带来了新的问题和挑战，如商业、办公的巨大供应量，空置率攀升、运营成本居高不下等。
为此，我们对当前无锡市区超高层商品房市场情况进行了调查，并对市场发展趋势及潜在风险作了分析，供有关方面筹策。
一、超高层建筑定义及特点（一）超高层的定义目前，世界对超高层建筑还没有统一的划分标准，只有超高层建筑学会将其定义为300米以上的建筑，此外，地产五大行仲量联行的定义是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。
我国《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）规定：建筑高度超过100时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。
而本次调研对象以高度在150米以上的商业、办公、酒店等非住宅房地产项目为主。
（二）超高层的特点超高层建筑具有以下优势：1、可提高土地利用率，在一定程度上缓解土地供应紧张的问题。
2、是城市的亮点甚至成为地标，一般都位于城市核心区，往往能带动周边区域经济的发展和城市功能的完善。
3、具备无遮挡、景观视野开阔等优势，且有较大的公共空间和设施。
但与此同时，当建筑高度超过150米时，超高层建筑会带来以下几个方面问题：一是建造成本大，一般比高层要多出15%—25%。
二是设计难度较大，通透性差；公摊面积增加，得房率一般只能达到70%左右。
三是安全性保障难度大，特别是对电梯的安全性要求提高并且火灾时人员疏散极为困难。
四是物业管理日常运行能耗、后期维护管理费用高。
五是超高层建筑容积大、人口集中，给附近城市交通、消费、治安等日常生活造成巨大压力。
二、我市超高层项目发展概况（一）总体概况据统计，目前无锡市区建成及封顶的超高层共17幢，在建10幢，待建6幢（待建包括开发商已拿地、无锡市规划局公示项目，不含概念性规划项目，150米级待建暂不统计）。
无锡超高层建筑起步较晚，但发力强劲，发展历程可以分为三个阶段。
萌芽起步阶段——2002至2009年。
这一阶段，超高层发展集中形成太湖广场、中心城区、蠡湖板块的三大区域轮廓。
快速发展阶段——2010至2012年。
市区10余个超高层纷纷拔地而起，使无锡走上摩天时代的快车道。
发展趋缓阶段——2013年至今。
2014年，虽有九龙仓国金中心以339米问鼎无锡超高层桂冠，世茂国际广场将会以358米高度继续刷新记录。
然而，也出现了太湖广场南丰汇迟迟未动工，国金中心182米T2塔、保利达江湾城超高层酒店暂停或取消的规划待建项目。
（二）无锡超高层分布特征市区超高层建筑主要集中在中心城区及太湖广场两大商圈，其次为蠡湖新城、太湖新城两大板块，新区、锡山、惠山、北塘近年也开始出现超高层建筑。
整体来看，无锡超高层的焦点一直在中心城区和太湖广场两个区域之间交织而上。
近年来，随着太湖新城、惠山新城的快速发展，超高层建筑开始向新兴区域扩展。
本次调研的市区19幢超高层（含建成、封顶及2幢在建）总体量为255万平米。
从分区域情况看，中心城区、太湖广场分别约98万平米，占比达77%；蠡湖板块47万平米，占比18%；太湖新城和新区分别约5.5万平米，占比4%。
（三）物业管理公司水平市区19幢超高层中，除云幅大厦和奕翔国际大酒店物业未明确，其余17幢物业管理公司中，集团旗下物业12幢，占比高达71%；国际五大行服务4幢，占比约23%，国内品牌物业服务1幢，由无锡本土实力最强的无锡中房物业有限公司占据。
整体而言，无锡超高层五大行服务项目占比较低，市场国际化程度还不够高，间接反映出市区超高层建筑的租金回报率与物业可支付能力，同时也体现出非本部经济的顶级写字楼特征。
根据在建及封顶的写字楼区位分析，引进五大行作为物业管理的项目可能性较小。
三、我市超高层项目经营状况本报告重点研究了11幢超高层的商业、办公经营指标和整体运营状况。
总体而言，超高层往往携带城市购物中心，且品质高端，集聚效应明显，商业招租较为可观；而办公体量剧增，有效客群却增速缓慢，造成目前办公用房空置率较高。
（一）租售情况超高层建筑通常含有高品质办公用房，成熟市场高品质写字楼的一个显著特点是产权统一，即实施只租不售策略，以通过统一管理确保承租客群品质维持在较高的水平。
目前市区19幢超高层写字楼仍以散售为主，占比达47%；只租不售的项目占比为21%。
租售结合的也有采取策略的项目中，如红豆国际广场、国金中心等，占比为26%。
整体分析，由于无锡超高层市场尚未成熟，和无锡中小型企业为主，贸易、轻工业型民企较多，散售和租售结合既可以满足自用需求，也可以满足部分投资需求。
但目前市场形势下，散售并不乐观，新入市的项目销售均出现瓶颈，租售结合的面积比重出现较大倾斜，开发商被迫将计划出售面积转为自持出租，以提升入住率。
（二）不同业态的运营状况1、商业业态租金及售价租金——恒隆广场以13元/平米/天的平均租金遥遥领先；苏宁广场、摩天360均为3.5元/平米/天；世金中心租金跨度区间较大，为1—15元/平米/天；时代国际A栋为2.5元/平米/天；红豆国际广场引入远东百货，由其进行招商经营。
售价——超高层商业部分已自持经营居多，也有部分项目对外销售。
时代国际A栋商业部分销售均价为25000元/平米，但因位置问题，多年尚未售出。
目前与民生银行洽谈租赁协议，租金区间为2.3—2.5元/平米/天，总面积约12000平米，旨在与B、C栋已入住的浦发银行和渤海银行产生共振效应，形成太湖广场金融中心。
苏宁广场5至7层商业，出售给集团下属电器子公司，售价在2.5万到3万之间；银辉中心目前在售-1层到6层商业，价格在2.5到8万元/平米不等，均价约在3.5万元/平米左右。
空置率——已运营的几个自持项目中，除城开国际外，均实现满铺。
时代国际A栋若成功引入民生银行，则实现满租。
2、办公业态租金及售价租金——市场整体租金区间集中在2—3元/平米/天售价——综合来看，市区写字楼价格偏高，太湖广场和蠡湖板块不相伯仲。
但目前20000元/平米的均价并未被市场接受，写字楼呈现出一种“有价无市”的假象，销售压力较大，价格上浮阻力明显。
空置率及入住率水平——老项目入住率（实际使用户数占交付使用总户数的比例）极高，新项目入住率普遍较低；空置率（空置房屋面积占房屋总面积的比率）逐渐走高、入住率开始下降的趋势。
物业费水平——单体超高层与双塔或复合建筑群的超高层物业管理费差额较大，最高相差近22元/平米/月，如此巨大的落差，与物业管理公司品牌关联极大。
四、无锡超高层发展趋势及风险防范无锡超高层发展虽有放缓趋势，但随着无锡“人才强市”战略的大力实施，外来高素质人才不断引入，物联网、新能源等战略性新兴产业的培育发展，无锡城市的集聚效应将逐渐增强，在城市土地资源日渐稀缺的今天，超高层所具备的提升形象，高端品质及集聚客户群等方面优质特性更加显现。
从这一角度来看，无锡超高层仍具备一定的发展空间。
与此同时，我们也要看到无锡超高层市场所存在的风险与问题：（一）市场风险超高层商品房以商业、办公为主要业态。
2014年市区商业、办公用房新增供应214万平方米，新增供销比达到2.7:1。
截止11月底，除去已投入运营的待售商业、办公用房，市场库存量已到达770万平方米。
加上各个平台建设的“三创载体”类办公用房量也很大，市场供大于求的矛盾进一步加剧。
从市场饱和度层面分析，超高层办公虽然档次高，但并无明显的虹吸效应。
与之相反，这些超高层带来的顶级写字楼受到其所在区域的中高档办公用房客群分流，面临极大的租售压力。
另据不完全统计，无锡近年来有41个项目近550万平米的三创载体类办公房投入市场使用，分散了商品房市场的办公需求。
与之对应的是我市现代服务业发展缓慢，第三产业占GDP比重45%左右，低于上海、南京、苏州等市，需求明显不足。
以太湖广场为例，整个商圈办公用房需去化（租或售）体量达42万平米，近两年，太湖广场商圈的写字楼月均出租去化量约1800平米，按此速度计算，若去化现有存量的70%（29.4万平米），需要163个月。
可见，太湖广场办公用房供应严重饱和。
而中心城区超高层分布更为密集，建筑体量达100万平米之巨。
蠡湖板块目前的3个超高层项目，目前空置率仍居高不下，达50%以上，城开国际空置率接近70%，加之该区域的中高端写字楼以及部分政府写字楼大楼的冲流，未来租售任务会更艰巨。
新区虽然为无锡产业高地，但市场中“三创载体”体量巨大，对办公商品房市场形成严重的冲击。
太湖新城虽发展较快，政策倾向性更多，风险相对较小。
但伴随金融街区、海岸城、宝能国际金融中心等大量办公用房集中面市，市场供大于求的趋势已成必然。
（二）运营风险从投资管理层面分析，超高层从建设到运营管理，成本巨大。
据了解，国际及国内近100年来超高层运营鲜有盈利。
除了开发投融资的后续资金成本外，后期持续的管理运营费比建造投资更大。
具体体现在楼宇自控系统、自动通风、自动控温、自动通讯系统、自动防火系统、自动照明系统、自动监视系统、供水、供电、供热、安全保卫、卫生清洁等。
以运营较成功的红豆国际广场为例，项目开发建设共10亿元，写字楼销售收入约2.8亿元，公寓收入约7亿元，开发投资与收入基本持平。
运营方面，2013年运营成本为850万元（其中公共能耗费300万元、维护维修费170万元）。
同年，办公物业费收入约500万元，公寓物业费收入约110万元，停车位收费约200万元，自持办公用房租金收入约40万元，此外，商业部分会每年会形成一定的收入，保守估算，合计收入费用约900万元。
可见，红豆国际广场经营收支也只是略有盈余。
但随着运营成本的逐步增加，后期仍面临一定压力。
反观其它超高层项目，运营现状可想而知。
作为人口密度、企业资源相对薄弱的二线城市，如此巨大的长期投资，很难达到预期的投资回报。
当超高层大楼投资回报不足维持收支平衡，企业需要长期额外填补空缺，由此引发的连锁反应会牵连到金融、承建等企业。
因此，在当前环境下，开发商特别是本土企业对投资超高层商品房应持更加谨慎的态度。