高投入是否能够到位？
疑问三： 开发模式的总结，并不是一成不变的。总结仅仅是对之前案例的一种梳理。 在新市镇的开发方式中，是否有另外的案例值得我们去看看？
2011年1月4日，项目组主创人员到广州番禺，对丽江花园和祈福新村进行了踩盘。
丽江花园》》》》
十年树木，当年的树苗，已然成林
•教育：占地约3.6万平斱米癿实验学校，觃划有3个幼儿园；
•商业：面积达3.5万平米，包括华润万家、丹桂轩等品牌商家；
四季花城，一种完全不同于一般小区概念的新市镇“New town”住宅产品，是万科在全国多个城市内进行推广开发 的。以New town源于欧洲的城市建设理念，它更加适合人 们居住。具有三个明显的特点：规模化带来的成熟配套和 便捷的生活设施、丰富多元的文化形态和景观，以及可以
当城市从中心向外围不断扩张的过程，城市人群也随着这种趋势不断外溢， 居住也在这一过程逐渐向外扩张，大盘开发的模式在这一进程中也 得以逐渐成熟。可以说，大盘的开发历程与城市发展的历程密切相关， 大盘承载着城市的综合性功能，但在不同时期所显现的功能不尽相同，
因此在地段选择、规划理念、社区建设、产品形态也体现出不同的特质。
郊区改善 郊区栖居 城市豪宅 郊区豪宅
四季花城
墅庭.高尚生活
便捷
对配套 无要求
注： 01、在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低； 02、第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补。
万科城市花园利益于最早的规划观念，
2004年凤凰城大型商业配套——东门商业广场启动； 2005年，位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文 化村隆重试业；
总结：未来生活不在未来。一切看得见，摸得着。
疑问一： 北部·万科城能否根据现有资源，找到一个明确的主题，从而引导开发？ 疑问二： 在无绝对明确主题的前提下，北部·万科城若按照新市镇模式发展，前期的
■万科第一代产品 通过社区规划，依托城市规划条件，完成社区与城市之间的居住实现，开成居住、休闲、停车等社区 功能的分类，形成舒适的城市社区生活感受，代表楼盘为深圳城市花园。 ■万科第二代产品 开启万科大盘开发的序幕，通过社区整体规划，将大社区分成若干组团，共享大社区商业配套，人车 共存，属于典型的新城市主义规划理念的实践，以深圳四季花城为代表。 ■万科第三代产品 远郊、超大规模、产品多元化、开发周期长，属于典型的新市镇开发，社区通过完成交通、医疗卫生、 教育、商业等公建配套！从整体经营的角度实现项目持续发展，代表楼盘为广州北部万科城。
代表案例
龙岗中心 城板块 深圳 万象城
万科案例
城市花园 青岛新都心 珠海 珠宾广场
中心城镇 开发模式
紧缩城市 开发模式
主题社区 开发模式
郊区 陌生 板块
通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区影响力，支撑 奥林匹克花园 安托山项目 项目开发。教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的 ——健康 ——生态 成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者 桃源居—教育 关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。 绿地21城—养老 采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通 的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特 色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；通过大规模基础设施建 设与公共商业建设保证居住需求。—— 有“市”才有镇 充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设 施建设与公共设施建设保证居住需求；边经营、边引导、边开发，打 造具有特色的居住社区。 凤凰城 丽江花园 祈福新村
新市镇 开发模式
产业驱动 开发模式
四季花城
华侨城
观澜湖
郊区陌生板块的三种大盘开发模式里，
除产业驱动开发模式没有直接支撑点，
另外两种开发模式都有可能借鉴。
郊区大盘之主题开发案例一：奥林匹克花园
科学运动，健康生活
核心竞争力： 奥林匹克花园是房地产业+体育产业的 嫁接，以大众化的科学健身运动为社 区建设核心。积极倡导健康、科学、 文明的生活方式，这种生活的构成不 仅舒适合理的居住空间、优美的社区 环境和完善的生活配套，而且涵盖了 “健康管理”为核心的健康管理服务 系统，与社区生活融为一体的体育运 动设施以及奥林匹克精神为内涵的社 区文化，健康的生活理念和行为。 硬件设施： 体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心； 宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心 大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。
市的、社会的、居住的层面去认知和整合。
2010年，我们留给市场的声音
项目启动前第一阶段报纸：
第二阶段报纸：
第二阶段形象物料折页输出
大剧院产品发布会
12月5日，北部万科城“筑梦”
广州新品发布及VIP登记活动在 广州大剧院隆重开幕，广州日报、
羊城晚报、南方都市报、广东电
视台、搜狐网、新浪网等20家 全国知名媒体及前期储备客户约
盘的畅销证明了这一点，已经开工的北区将根据客户的需
求不断改进和完善。建成后的万科四季花城将成为一个融 生活、休闲、运动为一体的大型生态社区。
在万科4大产品类中，在CITY和TOWN系中，无论是城市花园、四季花城、
万科城、还是第五园、北部万科城……从地段选择、规划理念、社区建设、 产品形态4个维度来划分万科大盘开发历程，具体分为3代：
重邻里关系，
关注人与自然 的和谐发展成 为新时期大盘 发展的最强音。
新都市主义大盘价值的层级。
传统对大盘物业类型的 理解是住宅物业；
大盘的物业既包括住宅， 也包括商务、商业体和 都市综合体等。
传统对大盘影响力的理 解仅仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是 对社会发展的影响力。 传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
四季花城
持续发展的生态系统。在New town，人们将强烈感受到人
性化的步行空间、独立的社区布局及市镇社区中心（Town Center）的独特魅力。万科四季花城巧妙地运用艾溪湖的
语言，用所有可能的元素和生活沟通，和自然景观融合，
从而更多地体现出一种现代的生活气息。万科四季花城的 欧洲风情小镇形象已经得到了广大消费者的认可，南区楼
第二部分。
北部万科城品牌形象
格局的影响力
关于万科第三代大盘北部万科城推广的序言：
作为万科开发的第三代大盘，在前期规划、自然环
境、产品形态、社区建设层面都较之前有所升级， 为广州的城市发展方向、人群居住的趋势、社区的 建设、主流社会意识都将提供一个全新的样本。那 么，针对北部万科城的整合推广，我们必须站在城
提案提纲：
★ 第一部分：万科大盘发展历程。 ★ 第二部分：北部万科城品牌形象。
★ 第三部分：北部万科城别墅传播。
★ 第四部分：北部万科城年度活动建议。
第一部分。
万科大盘发展历程
城市生命和社会经济的活力， 在于城市功用的综合性和混合性，
而不是其单一性 ……
——雅各布斯《美国大城市的死与生》
大盘开发随着城市扩张不断发展。
大盘开发理念的发展历程。
大盘发展
新都市主义的 基本精神是社 区设计必须将 公共空间的重 要性置于私人 利益之上；注
大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间。
•现代主义大盘 城市功能分区 住宅是居住的机器； “公园中的高楼”； …… •后现代主义大盘 场所精神 历史、文化与传统； 建筑内在品质； …… •新都市主义大盘 和谐空间 公共空间； 功能符合协调； ……
交通 配套
发达 生活配 套完善 规划有 完善的 生活配 套 不完善
项目 价值
便捷的城市生 活 舒适居住(第 一居所)
品类 代表 细分 楼盘
城市改善 城市栖居 城郊改善 城市花园 万科城
山水.悠然生活
便利
四季系列 TOWN 高档系列 TOP
大城.丰盛生活
不便利
低价格/ 舒适居住(第 二居所) 占有稀缺资源
4000人到达发布现场，活动以
每个人的梦想为切入点，全面演 绎了万科的梦想、十年十座万科
城给每个城市带来的变化，从而
输出北部万科城的四大核心价值。
一期产品热销后的报纸：
广州日报 半版(软文)
在北部万科城的价值体系中，
客户群最认同的三大价值分别是：
万科品牌—— 万科在造一座城，品牌发展商带来的居住价值与增值潜力； 低总价门槛——一 一期高层洋房，以低总价，高性价比的绝对优势入市，获得高度市场认同； 资源配套—— 在深入了解产品后，对项目的自然资源、生活配套、物业服务表示满意 。
每个奥林匹克花园约投资0.5-1.5亿元人民币用于体育设施 的兴建，平均10万元/亩，其中包括综合体育场、跳水游泳 馆、中体健身广场等标志性大型设施和健身路径、网球场 等日常体育锻炼设施。
总结：从复合到单一，做减法，找一个发力点。
郊区大盘之主题开发案例二：桃源居
孩子是一个家庭的未来
核心竞争力： 桃源居社区以商业为龙头、教育为特色、 文化为内涵、环境为依托，凭借项目的 环境资源与规模优势，从教育地产起步， 从行业无名小卒，到连续三年销售夺冠； 建立了学校教育、社区教育与家庭教育 相结合的完善的终身教育体系。这个"体 系"的含义是指社区所有有目的的、有计 划的教育和培训的总和，包括各个年龄 阶段的各种方式的教育。 硬件设施： 180万㎡的总体规划中配建有“一个学校”、“两大广场”、 “三大公园”、“四个功能分区”、“五大会所”。其中15 万㎡的商业配套，可平衡社区就业岗位3000余个。
但，低总价的策略如何支撑北部·万科城的长线开发？
在此疑问下，我们是否需要对北部·万科城进行重新梳理，
从而在现有市场印象基础上，实现项目品牌传播质的飞跃？