深圳市宝安区旧城旧村(城中村)改造实施细则第一章总则第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。
第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。
第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。
本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。
第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。
第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。
城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。
旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。
第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。
第二章组织机构与职责第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构，负责以下工作：(一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件：(二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)；(三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位：(四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
第八条区旧城改造领导小组办公室(以下简称区旧改办) 负责下列事项：(一)贯彻落实、宣传落实旧城旧村(城中村)改造的法规政策：(二)根据旧城旧村(城中村)改造工作的需要，制定与旧城旧村(城中村)改造有关的规范性文件报区旧城改造领导小组审批；(三)组织编制旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)报区旧城改造领导小组审批；(四)发布旧城旧村(城中村)改造公告；(五)对申报经营性旧城旧村(城中村)改造项目和自行改造项目进行实质性审查，上报区旧城改造领导小组审批；(六)设立旧城旧村(城中村)改造专项资金监管帐户，对拆迁补偿安置资金进行监管；(七)管理全区旧城旧村(城中村)改造的评估工作；(八)核查改造范围内的房地产权属情况；(九)核发《确认旧城旧村(城中村)改造项目开发主体资格意见书》；(十)管理与指导区旧城旧村(城中村)改造拆迁公司的具体工作；(十一)为改造项目提供相应的法律、政策等方面的咨询服务；(十二)指导各街道旧城改造领导小组办公室的旧城旧村(城中村)改造工作；(十三)协调与旧城旧村(城中村)改造工作相关的各部门工作：(十四)其它旧城旧村(城中村)改造工作。
第九条各街道旧城改造领导小组办公室(以下简称街道旧改办)的主要职责：(一)宣传落实旧城旧村(城中村)改造的法规政策：(二)负责提出辖区内旧城旧村(城中村)改造的年度计划报区旧改办审核；(三)参与旧城旧村(城中村)改造规划的编制与评审：(四)参与旧城旧村(城中村)改造单位的确定工作：(五)协助区旧改办落实旧城旧村(城中村)改造项目的拆迂补偿与安置：(六)协助区旧改办对辖区内旧城旧村(城中村)改造项目进行跟踪管理：(七)在区旧改办的委托与指导下，负责旧村自改项目的拆迁补偿与安置的监管及项目的跟踪管理工作：(八)承办区旧改办交办的其它事项。
第三章优惠政策第十条旧城旧村(城中村)改造项目规划建筑容积率在1．5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1．5至3．0之间的部分，按照现行地价标准的2 0％收取地价；建筑容积率超过3．0的部分，按照现行地价标准收取地价。
对于经济发展较快区域的旧城旧村(城中村)改造项目，经报区旧城改造领导小组批准，其地价优惠政策可参照特区内的标准执行。
由街道组织统一开发、改造用地规模大于l 5公顷(含1 5公顷) 的商业设施项目，其地价收益全额返还给所属的街道国土基金，专门用于公共及市政设施建设。
其它改造项目的地价收益按现行规定分配。
第十一条改造范围内新建的市政、公建配套设施免收地价，产权归政府；对于改造范围内规划市政、公建配套设施比例较大造成开发成本较高的旧城旧村(城中村)改造项目，必要时可委托两家以上的房地产估价机构进行评估，然后根据评估结果确定地价方案报区旧城改造领导小组审定后执行。
因公共利益需要改造的，由政府组织实施。
第十二条对于主要建筑物使用年限较长、建筑质量低下，或土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的原农村旧(祖)屋集中区，在统一规划、统建上楼的前提下，由原农村集体经济组织改制后的股份合作公司申请负责组织改造，且所建建筑物为自住自用的，可按照下列规定执行：(一)建筑户数原则上不超过需要安置的户数，每户住宅建筑面积不超过4 8 0平方米，免收地价；(二)因城市规划需要，项目中可以适当安排部分配套设施，属小区级配套设施的项目(含配套商业)，免收地价。
小区以上级公益设施项目还可根据实际情况申请给予补贴，具体方案报区旧城改造领导小组审定执行；(三)异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁的，由国土部门收回其现有旧村住房用地，在统一规划的前提下，合理安排建设用地，每户住宅建筑面积不超过4 8 0平方米，免收地价。
第四章实施步骤第一节规划与计划第十三条区旧改办根据城市发展与建设要求，结合宝安区的实际情况，在上一层次规划的指导下，负责组织编制宝安区旧城、旧村(城中村)改造专项规划，经规划主管部门协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公示。
专项规划指导宝安区旧城、旧村(城中村)改造工作。
第十四条区旧改办根据宝安区社会经济发展要求、产业发展需求和各街道办旧城旧村(城中村)改造年度计划，制定宝安区旧城旧村(城中村)改造年度计划，报区旧城改造领导小组审定。
各街道旧改办根据规划，结合本街道的实际情况向区旧改办上报辖区内的年度旧城旧村(城中村)改造计划。
改造计划应含以下内容．(一)改造项目的位置、范围、现状与规划情况；(二)项目改造的时间安排、业主意愿、投融资计划和改造性质；(三)有关改造的其它要求。
第十五条列入改造计划的改造项目，由区旧改办组织编制项目改造详细规划，报区规划主管部门审批。
详细规划应包含以下内容：(一)改造范围、规划设计条件和城市设计要求；(二)改造实施顺序和时间安排；(三)经济分析；(四)其它要求与建议。
第二节改造单位的确定和改造资金的监管第十六条按规定除旧村自改主体自然确定外，鼓励我区城中村股份公司与国内外有实力的机构合作参与旧村改造。
第十七条经确定的改造项目(旧村自改项目除外)由区旧改办在改造范围内进行公告。
公告的内容包括：(一)项目的位置、范围、占地规模；(二)项目的改造规划指弓1及规划设计要求；(三)改造范围内的业主在规定的期限内向街道旧改办申报物业；(四)其它事项。
第十八条参与改造的单位应与改造项目业主进行协商，与9 0％以上建筑面积的业主签定拆迁补偿意向书后，向区旧改办提出申请。
申请时需提交以下材料：(一)改造申请书，包括申请改造地区的名称、区位、范围、面积、改造意向。
(二)申请单位的营业执照、法定代表人身份证明。
(三)改造项目的可行性研究报告。
(四)改造项目的规划设计方案。
(五)改造范围内的房地产权属资料。
(六)拆迁补偿意向书。
(七)银行资信证明。
(八)旧改办要求的其它材料。
第十九条区旧改办对申请单位的资质、资金能力、拆迁补偿安置方案、项目初步规划方案等进行初步审查。
第二十条在规定时间内，只有一个符合条件的意向单位提出申请时，区旧改办可要求其提交多个规划设计方案(用地面积在5万平方米以上的，上述多个规划设计方案应是分别由不同的设计单位独立完成的)。
同时出现两个或两个以上符合条件的意向申请单位时，邀请规划、街道办、国土、建设、消防、监察等部门进行综合评议。
第二十一条区旧改办经以上程序初步确定项目改造单位后，报区旧城改造领导小组审定。
涉及重大产业结构调整或因公共利益需要改造的特殊项目，区旧改办初审后，报区旧城改造领导小组会议审查，并经综合考察后，直接确定改造单位。
第二十二条在区旧城改造领导小组审定项目改造主体单位后，由区旧改办向改造单位发出《签订补偿协议通知书》。
第二十三条在收到《签订补偿协议通知书》后，改造单位开始与被拆迁方签订正式的((拆迁补偿安置协议书》，并将签订的《拆迂补偿安置协议书》7日内报区旧改办备案。
第二十四条在与9 0％以上建筑面积的业主签订《拆迁补偿安置协议书》后，由区旧改办、改造单位、资金监管银行三方签订《宝安区旧城旧村(城中村)改造专项资金监管协议书》，在区旧改办设立改造项目的专项资金监管帐户，实施改造项目资金的监管。
第二十五条受监管的改造项目的专项资金由《拆迂补偿安置协议书》中约定的全部货币补偿金额、产权调换部分评估值的5 0％和项目开发建设资金的3 0％构成。
第二十六条区旧改办根据核定的专项资金额度，向改造单位发出《关于旧城旧村(城中村)改造项目专项监管资金总额核定的通知书》，改造单位应在接到通知书之日起7日内将专项监管资金打入监管帐户。
第二十七条在核定的专项监管资金按要求打入规定监管帐户后，由区旧改办向改造单位核发《旧城旧村(城中村)改造项目主体资格确认意见》。
第三节工作程序第二十八条经区旧城改造领导小组审定后的改造项目由区旧改办组织进行权属核查和测量查文，在区规划分局配合下编制详细规划和确定规划设计条件。
第二十九条各街道旧改办负责对改造项目进行权属核查工作。
已确权发证的土地及建筑物，土地面积和房屋建筑面积以登记发证的面积为准；未确权发证的，由区旧改办(或委托街道旧改办)组织进行土地测量和房屋建筑面积查文。
要求对改造范围内的房地产权属情况按宗地分栋登记，填-W《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目土地利用现状调查表》。
做到一个项目一份档案，档案资料应包括：(一)改造范围内的房地产权属资料；(二)改造范围的现状地形图(编写建筑物栋号)；(三)《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目土地利用现状调查表》；(四)《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目建筑面积汇总表》；第三十条区旧改办将确定的详细规划方案、规划设计条件报区旧城改造领导小组审定。
第三十一条区规划分局根据区旧城改造领导小组的审定意见，在3 0个工作日内核发改造项目详细规划批复、核定规划设计条件。