房地产估价报告估价项目名称：城西花园10-1101 房地产价值评估委托方：蔡倩估价方：无锡城市职业技术学院估价人员：杭晨姜元元曹梦婷王平估价作业日期：2015 年06 月29 日至2015 年07 月3 日估价报告编号：（无锡）城院（房估）[2015] HC6401号致委托方函 (2)估价师声明 (4)估价的假设和限制条件............................................. ..6一、估价的假设条件 (6)二、估价的限制条件 (6)三、估价报告应用说明 (7)房地产估价结果报告 ....................................... ..8一、委托方 (8)二、估价方 (8)三、估价对象 (8)四、估价目的 (10)五、价值时点 (10)六、价值定义 (10)七、估价依据 (11)八、估价原则 (11)九、估价方法 (12)十、估价结果 (14)十^一、估价人员 (15)十二、估价作业日期 (15)十三、估价报告应用的有效期 (15)十四、变现能力分析 (15)附件 (19)1 、评估业务约定书复印件2、法定优先受偿权利调查表复印件3、估价对象《房屋所有权证》复印件4、估价对象《国有土地使用证》复印件5、估价对象现状照片6、估价机构营业执照复印件7、估价机构资质证书复印件8、估价人员注册资格证书复印件房地产抵押估价技术报告（估价机构存档或用于备案）致委托方函蔡倩：受贵方的委托，本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园10-1101住宅房地产进行价值评估，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价对象权属状况见表1:本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用比较法，对估价对象在价值时点2015年06月29日的抵押价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为（详见表2）:（1）未设定法定优先受偿权利下的市场价值：总价为人民币万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至82万元），即大写人民币捌拾贰万元整。
（2）于价值时点2015年06月29日知悉的法定优先受偿款为0元，大写：零元整。
（3）估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为人民币82万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至万元），即大写人民币捌拾贰万元整。
表估价结果一览表2•本报告仅限于向苏州银行股份有限公司常熟支行申请抵押贷款使用，不作他用。
3. 本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方为有效。
4. 估价报告应用的有效期为2015年06月29日至2016年06月28日。
无锡城市职业技术学院法定代表人签章:2015 年06 月29 日估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4. 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5. 我们已由评估人员（估价人员：杭晨姜元元曹梦婷王平）对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6. 权属证书的真伪只有原办证机关才能作出准确判断，颁证机关在办理抵押登记时对权属有瑕疵的房地产依法不能办理相关他项权利登记手续。
抵押权人如采取亲自或派员到登记机关办理他项权利登记并领取他项权利证书的方式将在一定程度上防止他项权利证书造假的风险，提醒抵押权人关注这一点。
7. 我公司对估价对象的优先受偿权调查截止于委托方提供优先受偿款调查表之日（2015 年07 月03 日）。
8. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
9. 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
10. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方、报告使用者及报告审查部门以外的单位及个人提供，也不得以任何形式公开发表。
凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
11. 参加本次估价的注册房地产估价师。
姓名注册号杭晨：—1 —1姜元元：曹梦婷：王平：2015 年07 月03 日估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：一、估价的假设条件1. 假设估价对象现状在估价报告的使用有效期限内无重大变化。
2. 假设委托方提供的房地产权属证书等资料真实、合法、有效、全面，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件。
3. 假设交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。
二、估价的限制条件1. 本报告估价结论仅为向银行申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，不作他用。
2. 价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。
3. 本公司估价人员已对委托方提供所有资料履行了必要的注意义务，未发现明显异常，故本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料（含提供的复印件）全面、真实、合法有效为估价前提，若提供的资料有误致使评估结果有误的，根据《房地产抵押估价指导意见》规定应由提供方承担法律责任, 评估机构和评估人员不承担相应责任。
4. 本次评估报告所确定的房地产抵押价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值减去估价时获悉的优先受偿款后得出的结论，未考虑强制处分与快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应仔细参阅本报告的风险提示和变现能力分析的内容并予以充分的考虑及重视，慎重决策。
5. 本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对评估结论的影响。
三、估价报告应用说明1．本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容而导致损失，本公司不承担责任。
2. 抵押权利双方按规定须到有关管理部门进行抵押登记。
3. 本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经过本评估机构及签署本报告的房地产估价师认可。
4. 本评估报告的报告解释权为本评估机构所有。
本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本评估机构及法定代表人书面同意；未经本评估机构及法定代表人书面同意，其全部或部分内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
房地产估价结果报告（无锡）城院（房估）[2015] hc6401号一、委托方名称：蔡倩二、估价方机构名称：无锡城市职业技术学院机构地址：无锡市惠山区钱藕路12号房地产估价资质：壹级证书编号：无锡PG00343法定代表人：杭晨联系电话：邮政编码：252300企业三、估价对象（一）房地产权利状况表3估价对象权属状况表估价对象两证齐全，产权合法、有效，为吴周奇、刘位兰合法拥有。
根据委托方提供的资料，至价值时点，该估价对象未设定抵押等他项权利事项。
(二)估价对象实体状况1•估价对象建筑物状况(1)名称：城西花园10-11011。
(2)规划用途：成套住宅。
(3)建筑面积：仃。
(4)建筑结构：钢混结构。
(5)层高：2.8米。
(6)竣工年代：2010年。
(7)平面布置：估价对象为高层公寓房，平面布置合理。
(8)保养及装修装饰情况：房产保养较好，外墙涂料，铝合金窗，防盗门。
估价师未进入室内。
(9)设备设施：水、电、管道天然气、通讯设施齐全。
(10 )室外公共配套设施完备程度：估价对象所在建筑有可视对讲门禁、消防报警、安防及监控系统，单元内配备升降电梯。
(11)维护使用状况：估价对象所在建筑工程质量较好，基础有足够承载力，无不均匀沉降；承重结构稳定，建筑物整体维护、保养情况较好。
(12)总层数：12层。
(13)所在楼层：11层。
(14)其他因素：估价对象为高层公寓房。
小区绿化率高、树木葱郁、修剪整齐。
2. 土地实体状况(1)土地面积：估价对象所在宗地面积为仃。
( 2)土地形状：估价对象宗地形状较规则。
( 3)地形：地形平坦、无坡度。
( 4)地势：与相邻土地、道路高低一致，被洪水淹没可能性小。
( 5)土壤：该宗地未受过污染，可直接生产使用。
( 6)地基、水文状况：待估宗地土质较好，承载力较好，建筑建设时需作较简单的基础处理，地基条件较优。
水文地质无重大地质灾害隐患。
( 7)土地开发程度：估价对象所在宗地达到红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”和宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气及场地平整“六通一平”的开发水平。
四、估价目的为该宗房地产评估价值作为实训内容。
五、价值时点2015年06月29日六、价值定义针对估价对象的特点和估价目的，本次评估房地产抵押价值，采用公开市场价值标准。
所谓房地产抵押价值是指抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
公开市场价值是指估价对象在价值时点，市场交易条件充分前提下最可能形成的市场价格。
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据1. 法律、法规和政策文件《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》《城市房地产抵押管理办法》《城市房地产转让管理规定》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》2. 技术依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》( GB/T 50291—1999)中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》 ( GB/T 50899—2013)中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准管理委员会发布的国家标准《城镇土地估价规程》 ( GB/T18508-2014)《房地产抵押估价指导意见》3. 委托方提供的有关资料《房屋所有权证》复印件《国有土地使用证》复印件4. 本估价机构掌握的有关资料及估价人员实地查勘、调查收集的资料八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。