律师分析：
赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据 证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无 权代理李某处分案涉房屋。
即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以 李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。
张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张 某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实 际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确 认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉 房屋归还李某。
本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以
在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，
丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价 损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要 求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合 法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违 约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合 同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告 支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌 定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
涨，卖方违约数量暴增，对于 在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说， 不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的 方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥 补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主 张自己所受到的损失？
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二、代理人未经授权签署的合同引发的 纠纷
这种情形对于卖方亦比较多见，尤其是家庭成员之间代为 出售房屋，一旦房价上涨，卖方往往不愿意再出售房屋， 或对代理人的行为不予追认。
房屋买卖常见法律纠纷的类型
1、房价暴涨暴跌引发的法律纠纷 2、未经授权的代理人签署的买卖合同引发的法律纠纷 3、房款支付引发的法律纠纷 4、房屋交付引发的法律纠纷 5、房屋面积差异引发的法律纠纷 6、户口迁出引发的法律纠纷 7、“凶宅”的法律纠纷
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律师提示
任何二手房买卖合同，房屋的出售方必须为房屋的产权人。 有些房屋只登记一位产权人，而有些房屋登记多位产权人， 尤其在国内一套房屋的产权人通常是有一家三口，甚至还 有其他合买、共同投资的情形。但无论产权人有几位，都 必须一一验明出售方真实身份，确保买卖合同及其他法律 文件的签字是其本人或其本人委托的代理人亲笔签字。对 于未成年人，则必须由其法定代理人代为签署买卖合同及 相关法律文件。避免他人在未经授权的情形下，代为出售 房屋。
案例2：
赵某死亡，其妻李某患精神分裂症。赵某之兄赵某某 持李某身份证件,以抵债为由,将李某名下公房以7万元 低价售予张某。李某能否要回房子?
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当前房地产市场行情中，卖方以未经其同意为由，拒绝承 认合同较多。因此，作为买受人应注意，签署合同究竟是 不是产权人，若不是，则要求出具授权的委托书。因此， 对于房屋买卖中，买方应严格审查出售方的资格问题。
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房屋买卖常见纠纷 法律知识讲解
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案例1：
原告张某与被告梁某以及居间方中介公司签订《房地产买 卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元， 原告同意在被告签署本协议后30天内与被告在居间方处签 订正式《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”）。 “协议”签订后，原告即支付定金20万元。但临近正式合 同签署之日，被告通过他人向居间方提出要求原告增加房 价80万元，原告予以拒绝，最终双方未能签署正式合同。
原告因被告违约未能买到合适的房屋，要求判令：1、被告 赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；…
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法院判决