实务中的二手房交易典型纠纷
• 经济适用房 1、北京高院意见 第六条 相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购 经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的， 适用其规定。 出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订， 当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋 所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认 定合同有效。 经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规 定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑 出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房 屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。 第七条 出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同 无效的，不予支持。
婚姻房产
• 夫妻一方单独处理房屋 • 第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共 同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对 价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房 屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方 损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法 院应予支持。
婚姻房产
• 父母房改房 • 第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫 妻共同财产出资购买以一方父母名义参 加房改的房屋，产权登记在一方父母名 下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财 产对该房屋进行分割的，人民法院不予 支持。购买该房屋时的出资，可以作为 债权列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产； • 婚姻法司法解释二 第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出 资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但 父母明确表示赠与双方的除外。 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出 资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠 与一方的除外。
常见二手房屋买卖法律风险防 范
另附：婚姻房产处理
北京市盈科律师事务所丁宏学
个人简介
• 云南师范大学中文毕业、云南大学法律毕业，曾游学 于北大、中国政法大学，专注于法律。 • 2006进入北京中祺律师事务所，辗转游走，2007年 执业，2009年加入北京盈科律师事务所； • 2006-2008主要从事刑事案件，后转移于建筑工程、 房屋等民事案件领域，2011年专注于二手房买卖。 • 二手房案例：郑某诉丁某确认房屋所有权案、翁某诉 郑某腾房案、杨某与某中介公司定金纠纷案、韩某诉 张某违约赔偿案（经济适用房）、邢某诉某中介及买 方违约赔偿案等
实务中的二手房交易典型纠纷
• 一房二卖、多卖 1、北京高院意见 第十三条 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖 合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的， 原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： （1）已经办理房屋所有权转移登记的； （2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的； （3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综 合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、 合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
概述
• 去年我们二手房销售总金额已经到了 600亿，作为经纪公司，一年销售的房 屋套数、销售金额与房地产的开发公司 是一样的，比如去年万科的交易金额大 概也就是600多亿，跟我们的数据是非 常接近的。 • ——左晖（链家控股董事长） • 大概数据：2010 北京全年：二手房1719万套 一手房 不到12万套
购买二手房十大注意事项
• 第六，注意房屋质量。 • 第七，注意房屋落户情况。 • 第八，注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后 交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当 共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、 有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等 手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。 • 第九，注意房屋周边环境。 • 第十，注意中介公司。
实务中的二手房交易典型纠纷
2、《关于已购经济适用住房上市出售有关 问题的通知（京建住〔2008〕225号） 2010年4月8日 二00八年四月八日 关于已购经济适用住房上市出售有关问题 的补充通知 京建发〔2010〕237 号2010年5月5日 2010年4月11日
实务中的二手房交易典型纠纷
• 借名购买经济适用房屋 北京高院意见 第十六条 借名人违反相关 政策、法规的规定，借名购买经济适用 住房等政策性保障住房，并登记在他人 名下，借名人主张确认房屋归其所有或 者依据双方之间的约定要求登记人办理 房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
实务中的二手房交易典型纠纷
• 其他 1、无证房屋买卖 2、有承租人的房屋买卖 3、定金纠纷、定金与违约金问题 4、其他有特殊限制条件的房屋购买 如军人资格 5、税费负担 制止炒房、卖方负担 买方同意， 法院不告不理 6、户口迁移问题
购买二手房十大注意事项
• 第一，注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖 合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产 证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发 票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。 • 第二，注意房屋的产权状态。 • 第三，注意房屋的抵押状态。 • 第四，注意房屋的出租状态。 • 第五，注意房屋的性质。
二手房买卖纠纷复杂成因
• • • • 房屋性质 产权状况 房屋价格高，市场波动大 中介
公有住房、经济适用房
实务中的二手房交易典型纠纷
• 未经共有人同意，一方出卖房屋的（夫妻、婚姻司法解释三） 1、北京市高院意见 第五条 出卖人将登记在其个人名下的法定共有房 屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅 自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有 效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要 件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支 持。 前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二） 项规定的，应当优先适用该规定。 2、婚姻法司法解释一 十七条（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财 产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理 由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为 由对抗善意第三人。
概述
• 未来房屋市场，二手房市场将成为主导 二手房交易占美国房地产市场总交易量的9成左右,其 萎靡不振直接拖累了美国房地产市场乃至就业市场的 复苏。 • 近几年二手房市场的变化 个人二手房买卖市场的崛起： 昨天记者从工商部 门获悉，今年以来，本市二手房成交量已超过一手房， 由于二手房交易比重不断增大，相关的消费纠纷也出 现猛增。有的购房者贪便宜购买央产房、大产权房， 签订合同后才发现无法获得房屋产权。工商部门昨天 针对近期房屋交易的纠纷热点，警示买房人一定要谨 慎签约。
婚姻房产问题、司法解释三
• 婚前按揭购房：个人财产 增值补偿（类似共 有、按份共有） • 第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合 同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚 后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款 支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处 理。若不能达成协议的，法院可判决归产权登 记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个 人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相 对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方 对另一方进行补偿。
婚姻房产
• 父母婚后为子女购房： 对子女的赠与 • 第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动 产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚 姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自 己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一 方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一 方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各 自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约 定的除外。