区位
位于湾北新城核心，北邻 正阳路，南靠双高路，胶 州湾大桥、环湾高速等网 路建设与未来将全面落成 的地铁线，构成便捷立体 交通网络，半小时畅达流 亭机场及市内各区。
第16页共16页
价格优惠活动


均价6300左右，2015下旬交房。具有一定的价格优势。 项目于雨润集团21周年庆之际推出一期高层清盘活动，9折起回馈 置业者. 一般在6500以上，打96折，贷款利率9折 最低5100，暗调提供价格5699元，特价房一口价不打折，房源不 多。

。到市中心20分钟。
入住率：一期售完，现在第二期。入住率高，已供暖一年。 商业：4.6万方大型商业（龙湖建），10万方大型商业街规划，沿街26

个营业商铺。

户型：别墅公摊低，5-6%左右。叠拼负一层上升一米，透气采光好。
第27页共16页

园林景观：景观设计 独特；引入L形水系 ，自来活水循环。
三、青特花溪地
项目简介
青特花溪地 地处青岛 “环湾保护 拥湾发 展”——） 白沙河片区 毗邻胶州湾 和国家级青 岛高新区， 白沙河、墨 水河等河流 在此汇入胶 州湾。
第23页共12页
区位
位 于白 沙 河 入 海 口，紧 邻龙湖滟 澜海岸别 墅 社 区，高 新区边缘 地 带。
第24页共16页
项目信息-------知己知彼，百战不殆
（4）图纸上的水系景观和凉亭被草皮替代。
目前争议问题
1、学区房问题，北师大班级有限，已经不能满足所有业主的需求，三四期业 主面临是否有入学名额的风险。“北师大附小”属于收费冠名，每年冠名费 200万元，实际教学质量有待考量。近传北师大欲取消冠名。
2、用水问题，用水污染已经争议一年多，饮水为集中供水，污染严重，重金 属超标。
项目名称
开发商 规模 建筑类型 绿化率 楼间距 物业公司 物业费用 销售公司 北京均豪物业 3.6元 代理销售 世茂物业 高层：2.18 别墅：3.5
领秀珊瑚湾
北科建 占地面积：47万㎡ 建筑面积：86万㎡ 法式 35%
世茂公园美地
世茂房地产 占地面积：100万㎡ 建筑面积：180万平方米 欧式 30%

4、参观房屋时，有业主极力向我们推荐雨润的房子，业主与置业顾问关系很 好。 5、有2个会馆，内置游泳池，健身房，瑜伽等。

劣势

1、目前周边基本无大型商超，基本生活配套缺乏。周边配套只有一个幼 儿园，教育配套或许还会借助世茂的。周边仅有761、765等公交线路， 公共交通不便。

2、景观水系无安全护栏，虽然水不深，但是对小孩来说有一定的危险性 。人行道窄，有坡，不适合老人小孩走。
第37页共16页
二、世茂公园美地 VS 领秀珊瑚湾




世茂存在问题： 户型设计不如珊瑚湾的设计更趋于中国大多数人的偏爱， 世茂刀把户型是很多客户不能接受的。 在平户型，世茂户型北面是墙，闭塞，珊瑚湾南北通透 世茂在质量方面有问题，被媒体曝光（被竞品项目指责） 珊瑚湾售楼大厅有电子触屏显示屏，有较好的用户体验， 也是较好的装饰，可以借鉴
第36页共16页
三、世茂公园美地 VS 领秀珊瑚湾
世茂的优势：




世茂具有雄厚的开发经验和开发能力，较珊瑚湾更具有专业水准和专 业能力 世茂有自己的销售部门，与珊瑚湾销售比起，销售体系完善、服务到 位、工作人员素质高并且销售业绩好 世茂公园美地拥有完善的城市配套，有从幼儿园到中学的四所学校， 能够为业主带来一站到底的教育资源，而珊瑚湾在教育方面不完善。 世茂公园美地拥有15万平米的商业配套项目，珊瑚湾商业不成熟 世茂公园美地在别墅依托“中国豪宅教父”世茂集团打造的高端别墅 无论在外形还是内部设置都比珊瑚湾更高端更豪华，更融合风水和传 统文化

第30页共16页
领秀 珊瑚湾
第31页共16页
项目简介：
项目位于高新区正阳路与祥源路交 汇处，总占地708亩，总建筑面积86 万平方米，共分4个地块开发，大约 5700余户。涵盖有类独栋、双拼、 联排、叠拼、花园洋房、高层、精 装公寓、销售型街区等高端居住产 品。
第32页共16页
区位
横向比较
二、珊瑚湾项目自身优劣势






1.开发商是北科建，主要做科技产业，在住宅方面经验和 实力欠缺 2.开发商和代理商世联、郎荣进行合作，没有自己的营销 部门，营销导致工作人员积极性不高，服务不周到 3.小区没有自己独立的学校配套设施，去世茂内部的银海 国际学校等学校借读需要借读费，每年需要多交1.8万元 4.社区无自己的物业，均豪物业公司，物业水平高端度低 5.社区周围无完善的商业配套，给住户的生活娱乐带来不 便 6.别墅户型从远处看像棺材，风水不宜
项目劣势
1、区位导致发展潜力小：位于城阳、李沧、高新区三块区域的交界处，属于 三不管地带；青岛市政府在北边配了保障房，限定了政府不可能再大规模的投 资去建设开发它。（该项目5年未涨价）
2、用水：流亭供水，重金属超标很严重。
3、安全：小区里随便什么人都可以进去。单元门也是随便开放。（附图）
4、交通及部分商业配套问题：发展9年了，目前只有到城阳附近的公交车只有 一班，另外都是临时车；附近没有医院；唯一主干道是双元路。
项目名称 青特花溪地 世茂公园美地
开发商
区位
青岛本地开发商
高新区边缘
世茂房地产（中国地产行业前十）
高新区核心位置 1、商业：世茂红街规模不如青特； 2、医疗：距离优势明显，时间等于 生命； 3、教育：三之三，银海国际（享受 公办），青岛中学（9年1惯制）； 4、交通：仅762途径，至创业大厦等 地； 5、休闲：祥茂河湿地公园。
5、卓越开发较早，周围商业配套更加健全。
雨润 星雨华府
第14页共16页
项目简介
星雨华府总投资360000万元， 占地面积约309168.5m2，地上 建筑面积约556500m2。 二期在售，主推30号楼、32号 楼、36号楼和43号楼四栋高层。 目前30号楼和32号楼均价6300 元/平米，36号楼和43号楼均价 6500-6600元/平米。主力户型 面积82平米-138平米，套二房 和套三房均有。
卓越蔚蓝群岛VS世茂公园美地
卓越蔚蓝群岛 开发商 卓越置业集团(青岛)有 限公司 城阳高新李沧交界处 附近6所学校 两条成熟商业街（金 街） 1.95 15% 30米 小区班车及临时车和 一班公交 6400元 世茂公园美地 香港世茂集团青岛世 茂新城房地产开发有 限公司 高新区 内部四所学校 世茂红街 1.5 30% 最小 60米 仅762 5800元
配套
1、商业：已开业26家，规划4.6万 方商场； 2、医疗：高新区医院； 3、教育：3幼儿园，36班小学，1 中学，预计1617年建成； 4、交通：小区外4班公交车，可直 达区政府、北站、城阳市区等地； 5、休闲：14年底建成一个大公园 的主体外围部分。
项目名称
青特花溪地 占地面积：青特与龙湖共2000 多亩 建筑面积：13.5万㎡ 1.2% 35% 高（已供暖） 小高层20% 青特物业（服务不到位） 高层：2.8 别墅：4.2
区位 教育配套 商业配套 容积率 绿化率 楼间距 交通 价格
卓越蔚蓝群岛VS世茂公园美地对比分析
1、世茂为地产十强开发商，品牌大。 2、世茂位于高新区，离高新区政府很近，未来发展潜力大；卓越位于三 区交界处，离政府距离较远，发展潜力小。 3、世茂楼间距、容积率相对较小，绿化率更大，更适宜人居住。 4、世茂与卓越都有实力雄厚的学校，学区房优势。
区位
位于城阳区双元路以西，白沙河以北，墨水河以南。
配套
教育环境：将引进知名教育品牌，学区房三所幼儿园、两所小学（北师大附 小）、一所中学，同时小区业主拥有优先择校权，享受公立待遇。
医疗卫生：外部只有一个药店。
商业环境：会所商业街、沿湖商街、沿长江路网点商街 。
休闲娱乐：万余平米的社区休闲广场、网球场、水上运动会所、群岛会馆、 温泉水会。

物业：注重细节
二、横向比较------群雄并起，各具千秋
青特花溪地 （二）劣势 1、本土开发商，实力不足。将部分地块卖给龙湖。 2、开发地小，房屋类型单一，叠拼面积小。联排面积和龙湖叠拼差不多。没有 吸引人的优惠。 3、房屋质量差，地基下沉，电梯下滑，负一层出水。一期南面墙体出现不规则 裂痕。7-30号青岛市通报，所有住宅无防雷设施。 4、个别楼盘临路，过大车。噪声污染严重。 5、物业服务差。供暖时签协议，不达标保证不上诉，退费。 6、售楼处职业顾问接待慢，保安私聊现象严重。 7、附近有美高工业等，污染严重。
优势

1、园林景观优美， 40%绿化率，小区5个水系互相循环，水系景观，绿地草坪 搭配极佳。水内有红鲤，冬天加热不结冰，有聚财的含义象征。 。 2、全小区人车分流。有专门的消防通道，以及全封闭管理4个大门，纯铜门， 均设有保安，无小门。


3、小区旁边为入海口，对面有湿地。可观海景，并且不会潮湿。
第20页共16页
世茂VS雨润 对比分析得出

1、世茂公园美地开发规模大很多，开发商实力雄厚。 2、世茂公园美地的商业与教育配套绝对领先。 3、世茂公园美地楼间距更大、容积率更低，居住更舒适。 4、世茂公园美地价格更优惠。 5、雨润星雨华府绿化率相对更高，内部水系园林景观非常美观。




第21页共16页
六大竞品市场调研
From:九把刀 成员：祁晋禄、董江男、王爱敏、刘畅、 高贝贝、周长梅、田晓婷、张斌、房兆西
目录
一、项目宏观分析
二、项目细化分析
三、最大竞争点分析
卓越蔚蓝群岛
第3页共16页
项目简介
卓越蔚蓝群岛地处青岛大胶州湾生态居住岸线核心，总占地面积1340亩， 总建筑面积160万平米以地块自然生态为主价值取向，融汇湖、岛、河、溪、 湿地之自然大成，在极具优势的自然生态之中，点缀出18个岛屿组团，营造 开发商存在欺骗性行为。 （1）公摊率高达24%之上，并且处处偷工减料，绿化外立面亚重缩水，绿化 非常严重缩水，45%的绿化比例连15%都没有。 （2）外墙石雕全部取消换成刷的低成本涂料，只是颜色相近，大幅度减少成 本。 （3）三、四期开发的房子楼间距严重缩小，且楼层高度达到25层之高。特别 是四期高楼林立，难见天日。