度上，应合理控制公园开发节奏，享受公园不断完善带来的利润持续增值过程。
通过公园商业开发模式六大维度的分
析•我们要问
•项目开发模式中的的六大维度是什么？
•项目应该采取何种开发模式？
•不同的开发模式，将带来不同的开发策略和现金流策略
公园商业项目维度解析
•1 •2
•项目开发维度体系
•3
ห้องสมุดไป่ตู้•4
•5 •6
•公园坐落的空 间分布关系
•公园与 商业的 依托关
系
•消费类 型与物 业带动
关系
•公园坐 落的空间 分布关系
•公园商业
•地产主 导与泛 地产主 导关系
•公园面 积与开 发模式
关系
•市场辐 射距离
关系
•公园商业开发维度解析一
•公园坐落的空间分布关系
➢空间分布关系为公园坐落位置地缘关系，包括城市远郊、城市近郊、城市发展区、城市核心区等，直接反 映公园对城市资源的拥有度。 ➢深圳东部华侨城位于城市远郊，是以文化旅游为特点的泛地产项目，以造城为核心开发要素。在操作层面 上，先期投入巨大积累区域人气，培育多业态市场。商业依托于公园，逐渐形成良性发展。 ➢重庆陶然大观园位于城市核心区，开发商借助公园配套开发独立的地产项目，城市核心价值与公园特有价 值迅速积累区域人气，商业公园互为依托。在操作层面山，商业主题以民俗旅游主题为依托，打造综合型商 业业态。在成功打造陶然古镇得到政府信任，再次以民俗风情报批，最终成功面世。
✓ 营运个性化主题鲜明 ✓ 主题定位中的倾向性 ✓ 商业体量的控制
✓ 公园规模影响开发定位 ✓ 合理控制公园开发节奏 ✓ 享受公园不断完善带来
的价值持续增值
•拿地策 略
开发模式在各个开发阶段需解决的问题
• 政策壁垒在何方？如何有效规避？
• 借鉴案例：龙湖动步公园
•项目定 位
•产品研 发
• 项目定位如何契合时代特征、区域及自身特点？契合政府意向方向，满足 政府需求？
•物业形态
农家乐低级旅社、 餐饮等
•消费类型与物业带动关系
•2 •升级型
•3 •综合型
• 主题明确、特色鲜明 • 餐饮、娱乐、休闲、婚
庆等
•
精致规划、风格统
一、主题明确的特色商
业街、商业内街、并排
独栋商业、露天商业、
酒店等
• 综合型生态、休闲旅游区、 公园主题区
• 注重享受和精神放松，休闲 活动多元，消费水平升级
扩大辐射面积，通过人气积累实现商业与物业的销售，这种开发模式下，商业必然依托于公园而发展。 ➢ 在区域已经拥有较多或部分城市资源的情况下，开发商更多的进行房地产开发，同时尽量提升公园的品牌扩大效应，促进商
业旺盛发展，这时公园和商业是互为依托的关系，商业更多是作为公园的配套。 ➢ 深圳华侨城即为商业依托于公园发展的典型案例。 ➢ 重庆龙湖动步公园占地100余亩，现有的公园商业为郦晶馆、
•2、动步公园的成功开发，给了本项目很好的开发建议，通过帮助政府打造市 • 政公园系统，获取土地置换和增加商业面积的空间，同时利用公园绿地进 • 行商业盈利。
•公园商业开发维度解析三
•站在消 费者角度 ，对公园 商业消费 类型进行 分解。
•1 •单一型
•消费特点
消费项目单一、水平低 、主题性不强，
通过分析国内外大量公园商业案例，我们得出公园商业开发模式六大维度
– 新加坡圣陶沙 – 美国Talega社区 – 深圳东部华侨城 – 深圳华侨城 – 广州番禺中央公园 – 成都宽窄巷子 – 北京朝阳公园蓝色港湾 – 成都芙蓉古镇 – 广州南国桃园 – La Jolla，美国加州 – 多摩，日本 – 帕拉德罗，古巴
•对项目借鉴意义
•1、公园商业主题明确，特点突出，且充分发挥公园在商业理念和规划中的作 • 用，将“环境、开放、休闲”的景观贡献发挥到极致。
•2、商业发展不能过分采取超前型战略，并严格控制体量，以把握好现金流与 • 回收利润的关系。
•公园商业开发维度解析四
•地产主导与泛地产主导关系
➢ 泛地产主导的公园商业，通常属于“造城”范畴，以旅游地产、影视地产、文化地产等为主题打造 ，占地面积巨大，如深圳华侨城3.5平方公里，北京世纪华侨城1平方公里，其在开发模式、开发策 略、盈利策略上已经与普通地产开发有明显区别。
•1、在城市核心区充分挖掘民俗、历史、文化价值，能够充分规避项目规模及 • 先天旅游禀赋劣势，短时间内树立品牌市场形象，创造核心价值。
•2、项目建筑风格为中式，建筑形式经过统一规划，形成中庭院落式独栋商业， • 建筑产品的细节打造细致诠释了项目定位。
•公园商业开发维度解析六
•公园面积与开发模式关系
具有深刻的历史文化内涵。
•
宽窄巷子以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风
貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒
店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和
“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”。目前已经成为城市核心区文化民
俗商业的典型代表。
•对项目借鉴意义
•公园与商业的 依托关系
•消费类型与物 业带动关系
•地产主导与泛 地产主导关系
•市场辐射距离 关系
•公园面积与开 发模式关系
•项目开发模式要点
城市核心发展区 互为依托
升级型特色定位 地产主导
城市或城际辐射 城区级公园开发
•根据对项目开发模式6大维度的综合分析，我们认为公园商业项目的开发模式为：
•以房地产开发为主 导
公园商业研究报告
研究过程需要解决的关键问题
•公园商业发展模式层面
需要解决的关键问题
1.公园商业发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商 业的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园 发展的溢价机理是什么？ 2.目前中国典型的公园商业有哪些，他们分别采用何种发 展模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？ 3.适合于本项目自身的公园商业发展模式是什么，项目又 该该采取何种发展战略？
•3、公园商业的开发通过合理操作能够使得政府、开发商得到双赢局面，项目 • 能够为政府带来什么，是必须回答的问题。而陶然居民俗风情的成功给了 • 我们重要启示。
•公园商业开发维度解析二
•公园与商业的依托关系
➢ 公园与商业在不同的发展模式下表现为不同的依托关系。 ➢ 对于泛地产、造城型开发模式而言，其开发策略必然通过公园的打造积累区域人气，通过各种主题，如旅游、娱乐等，充分
–…
–发展成功的都市副中心 –频临大城市群腹地区位 –泛地产或地产主导开发
其中 几个具 有代表 性的区 域
• 圣陶沙，新加坡 • Talega社区，美国 • 北京蓝色港湾 • 深圳华侨城 • 广州番禺长隆度假区 • 成都宽窄巷子
分析维度解析
•公园商业开发模式六大维度
•维度分析通过分析 公园商业关键构成要 素，深层次的研究公 园商业的内在机理， 以达到正确判断公园 商业开发模式，解析 案例，指导开发策略 的目的。
•
休闲观光、高档酒店配
套、商务会议、精品商业、
大型游乐设施等
•对于通常以房地产 而非泛地产开发为 主营业务的开发商 来讲，公园商业采 取升级型的开发模 式，主题明确、特 色鲜明，是较为合 理的开发策略。
•北京朝阳公园——SOLANA蓝色港湾
• SOLANA位于北京公园朝阳公园的西北湖岸，占地面积13万平米，建筑面积 •15万平米，由19栋2到3层地中海式风格建筑环绕构成。项目结合周边消费市场， •依托于城市公园，定位于超前的商业模式——Lifestyle Shopping Park，融合娱乐 、 •休闲、购物、餐饮等业态，集丰富业态、精美建筑、开放的消费环境为一体，塑造 •出一个别具风格的消费场所。 • 项目充分利用公园景观优势及设置室外广场等过渡空间， Lifestyle Shopping •Park将自身独特优势发挥极致，而这更符合现代人的生活休闲方式。开发商从项目 •定位到建筑规划，从业态组合到品牌落位，从项目管理到品牌推广，都充分注重细节 •完善，项目推出即引起市场轰动。 • 但 项目由于体量过大及市场竞争量较大，在招商及营运方面也出现诸多问题， 需 •引起我们警觉。
•对项目借鉴意义
•1、明确项目空间属性，对于远郊项目来讲，商业必然先期依附于公园； • 而拥有城市资源的核心区与发展区的项目，商业与公园互相依托，应 • 充分利用公园的品牌提升商业和整体物业价值。
•2、由于涉及公园开发，必然具备泛地产开发的特征，项目功能更加综合，投 • 资合作方式也较为灵活，开发策略要重点把握把握社会、环境效益及商业 • 回报的平衡，把握开发现金流的平衡。
解析公园商业
[何谓公园商业]
在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶 段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商业应势而生。与 其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的 基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购 物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。
露天餐厅及儿童公园设施，分布于公园周边与公园内部绿地， 商业与公园互为依托，公园的存在提升了整体商业和物业的 调性和品质。在操作层面上，龙湖通过动步公园的建设与租 期管理，与政府成功进行土地置换。通过有效的现金流获取 了较多的利润和品牌发展空间。
•对项目借鉴意义
•1、明确公园对于商业及整体物业品质与品牌提升的巨大带动作用，通过营销 • 充分造势，同时认识到公园与商业的互为依托关系，控制好现金流支出。
➢ 对于项目先天资源禀赋不是很强，并非旅游主题的公园商业来讲，其辐射距离一般不会以城际定义 ，通常为城市级或区域级的，消费时间也不过1天，这对于物业发展定位有很大影响。