25
1200
2013年4月青岛市可售商品住宅面积1109.1万㎡，
20
环比下降0.95%，同比下降4.7%；存销比为12.8。1150
15
根据数据判断，市场去化压力依然较大。
1100
10
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5
1000
0
2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4
新黄岛区地产市场趋势
2009-2012 年黄岛区市场存量呈上升态 势，2012年期末库存为 331.4 万㎡，存 销比为 18.4，表明未来市场整体去化压 力大。
2012 年全区供应 244.7 万㎡，成交 215.7 万㎡；批售比为 1.1，市场呈供略过于求的 态势。
注：本数据为新黄岛区（胶南市+黄岛区）市场数据
供应结构：2012 年首改产品占比最高， 为 37%，再改产品占比最低，为 29%； 成交结构，首置产品占比明显上升， 2012 年成交占比 45%，再改产品占比 最低，为 20%。
2012 年黄岛区总体成交均价为 7490 元/ ㎡，环比上升 2.4%。
1.3月度地产市场趋势
180
18000
160
一线：沿滨海公路一字展开突出 东西两翼地区，建设滨海生态城 市的大框架，这一区域包括胶南 市、琅琊镇、鳌山卫镇等。
胶南市发展方向：“两大经济区、一个中心、三大产业区、一轴、一带”
两大经济区：以同三高速公路为界 分为东部产业发展区和西部农业经 济区。 一个中心：胶南市区，包括主城区、 海滨工业园、大学园区。 三大产业区：包括西北部海西工业 区（主要有王台和黄山经济区）、 城北临港工业区和南部泊里、大场 工业区。 一轴：以204国道沿线形成的城镇 发展轴。这条轴线串联了主城区和7 个镇，是城镇发展的主要聚集带。 一带：沿海产业带。作为沿海城市， 海洋对经济和城镇发展起到至关重 要的作用，沿海的城镇也是胶南重 点发展的地区。
成交套数（套）
2013年4月青岛市共成交普通商品住宅8525套， 环比下降41.4%，同比增长141.8%；成交面积 86.75万㎡，环比下降41.1%，同比增长104.5%。 就4月成交量本身而言，仍处于历史较高水平。
现有存量去化周期为12个月，黄岛、胶州、胶南去化压力较大。
1300
35
1250
30
1、“西海岸” 注定成为青岛经济新的增长极，是青岛 拥湾发展城市级战略，而向东成为胶南城市发展一种必 然，胶南开发区必将成为胶南未来城市生活和旅游岸线。 2、良好的发展前景，便利的交通，较大的升值空间， 胶南房地产市场未来十分看好。
二、区域地产市场分析
1.1最新宏观政策
青岛国五条目标：确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支 配收入实际增幅。
细则： 落实稳定房价工作责任制 加快保障性安居工程规划、建设和供应 努力增加普通商品住房用地和有效供应 坚决抑制投机投资性购房 加强房地产市场监管
青岛版国五条新政 “温柔 落地”，大多只发布了房价 控制目标，未提及“全市限 购”也未提及二手房20%个 税
1.2青岛市年度地产市场趋势
2009-2012 年市场存量逐年上 升， 2012 年期末库存升至 1196.9 万㎡，存销比为 15.2， 未来市场整体去化压力较大
2012 年全市住宅供应 968.6 万㎡，同比下降 28.4%，批 售比为 1.0，市场供求基本平 衡。
2012 年全市住宅成交 932.0万㎡，再改、 首改产品供销占比有所上升，首置产品 占比有所回落。
2012年在政策的重压下，多数房企为了 保证销量，保证现金流，采用平价甚至 低价策略，全市住宅成交均价 7981 元/ ㎡，环比比下降 3.5%。
本案
青岛重大交通设施的建设完成打通了胶南和青岛的直接联系
进一步打通胶 南与青岛的联 系,带动胶南土 地的增值和房 地产的快速发 展.
跨海大桥
跨海大桥:全长5.3公里,从青岛的团岛至薛家岛 海底隧道:胶州湾南端,5.5公里,
海底隧道
胶南的城市规划大大提升区域形象,有力促进地区的经济发展
滨海大道:使胶南 成为大青岛经济 发展的腹地,成为 西海岸最具发展 潜力的经济新区
一、市场概况
我们需要对未来市场进行做专业的研判，并以此为依据制定具 备前瞻性的项目营销策略，确实我们的推售时机与推盘价格。
我们需要研判的市场问题——
1 青岛市大格局 2 胶南之于青岛
宏观规划
青岛市大规划格局：“三点布局，一线展开”
三点：依托青岛、新黄岛（原黄 岛区与胶南市合并）形成中心城 区。包含青岛市内四区、新黄岛 区、红岛经济区。
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2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.102012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4
成交面积（万㎡）
面积（万㎡）
存销比
胶南地产市场趋势
2013 年 4 月 胶 南 市 共 计 成 交 普 通பைடு நூலகம்商 品住宅635套，环比下降52.5%；成 交面积6.5万㎡，环比下降47.7%
截 止 2013 年 4 月 底 ， 胶 南 市 住 宅 可 售 15103套，面积1611236㎡，较上月降低 357套，140764㎡。
城市规划结论
大青岛重大交通设施的建设将进一步打通胶南与黄岛,青岛 的联系,扩大胶南的辐射范围 港口西移及大炼油等大型产业的进驻将带来相关产业和人 口迁移,增强胶南的投资预期,同时拉动房地产的自然需求 胶南行政升级,滨海大道及经济发展方向等城市规划,大大提 升了区域形象,有力促进地区经济发展
城市东拓对胶南房地产的意义
胶南“东接,北扩, 南展”的城市发 展战略，将胶南 建成东有港口带 动、北有产业支 撑、南有智力支 持和西有旅游度 假亮点的大青岛 都市新区.
东接:加速与青岛 前湾港的对接，
北扩:主要是建设30平方公里的青岛临港产业加工区
南展:总规划面积25平方公里的高教科研区;总面积28平方公里的西南 部琅琊台旅游度假区