房地产的物质形态
土地与房屋的综合体
单纯的土地
单纯的房屋
土地
所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城 市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不 符合则该土地使用权由政府无偿收回。
” 动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系
开发商与代理商
开发商
专门从事房地产开发和经营的企业。
代理商
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪 、评估等业务的中介服务机构，接受委托代 办房地产的出售、购买、出租、承租及为物 业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿 服务。
房地产市场
狭义市场
房地产基础知识培训
事业五部--冯长青
房地产概念
房地产专业术语
房地产专业术语 —之销售术语篇
contents
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房地产概念
房地产专业术语 2 3
房地产专业术语 ———之销售术语篇
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房地产概念
什么是房地产？
房产是房屋及其权利的总称。 地产是土地及其权利的总称。
房产+地产=房地产
房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。
不同的建筑类型是有不同的使用年限的动性
地域差别性
每一宗房地产价值都 不相同
高值耐久性
价值昂贵的消费品
保值增值性
土地稀缺性,致使房 地产具有保值和增值
的性质
房地产业的含义
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、 经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综 合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风 险性的产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、维修、管理，土 地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产 的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们 习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
二级市场
是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行 初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。
三级市场
是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。演界网， 中国首家演示设计交易平台。基于演示设计的一站式在线演示、素材销售、服务交易系统
1、国有土地使用权的出让；
房地产业包含的内容
4、房地产中介服务： 房地产咨询中介，房 地产评估中介，房地 产代理中介；
6、房地产的调控与管理： 建立房地产市场、资金市 场、技术市场、劳务市场、 信息市场，制定合理的房 地产价格体系，建立健全 房地产法规，实现国家对 房地产市场的宏观调控。
5、物业管理：房屋 公用设备实施的养护 维修并为使用者提供 安全、卫生、优美的 环境；
45% 4
《商品房销售 (预售)许可证》
经相关部门审批， 销售商品房的批 准性文件。
1 50%
《建筑用地 规划许可证》
经城市规划行 政主管部门确 认，该项目位 置范围符合城 市规划的法律 凭证。
3 70%
《建设工程施 工许可证》
建设单位进行工程施 工的法律凭证，也是 房屋权属登记的主要 依据之一，没有开工 证的建筑属违章建筑， 不受法律保护。
房地产业与建筑业的区别
建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门， 从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过
程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。
房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三 产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房 屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活
备注： 三通一平：通水、通电、通道路,土地平整 七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。
五证两书
《国有土地使 用证》
经土地使用者申请， 经城市各级人民政府 颁布的国有土地使用 权的法律凭证。
30% 2
《建设工程 规划许可证》
有关建设工程 符合城市规划 需求的法律凭 证。
✓根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》， 房地产业被列为第三产业的第二层次，它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开 发建设、卖卖、租赁、维修等。
2、房地产的开发与 再开发：征用土地， 拆迁安置，委托规 划设计，对旧城区 的开发与再开发；
3、房地产经营：土 地使用权的转让、 出租、抵押以及房 屋的买卖、抵押等 经济活动；
5 30%
五证两书
《商品房质量保证书》 《商品房使用说明书》
由于房产的特性，在交房时必须有质量保证书，里面会有详细 的质量保证及使用说明等。
一般购房者记不住“五证”的名称，购房时只需看一下 《国 有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果 开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》 和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了 《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等 方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易 的资格。
狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就 是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。
广义市场
广义的房地产市场包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房 产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产相关的开 发、建筑、修缮、装饰等劳务活动
一级市场
房地产一级市场又称土地市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土 地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地（没有实现三通一平）也可以是经 过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。
套内面积
全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积 +套内墙体面积（外墙等共有墙算一半）+阳台建筑面积
1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋 使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏 室、壁橱等空间面积的总 和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c. 不包括含在结构面积内的套内内部烟 囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面 装饰厚度计入使用面积。 2、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， 其中各套 之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按 水平投影面积的一半 计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内 墙体面积。 3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的 阳台按水平 投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。