房屋产权证书包括：产权类别，产权比例，房屋坐落地址，产权来源，房屋 结构，间数，建筑面积，使用面积，共有数纪要，他项权利纪要和附记，并 配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
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第二部分 房地产销售
房地产买卖形式
期房：有了预售许可证，但还没拿到大产证；开发商从取得商品房预售许可证至
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第二部分 房地产销售
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第二部分 房地产销售
什么是房地产销售？
房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建 筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从 房地产开发、房地产销售到物业管理，是一个很长的过程，而且任何一 个环节出现问题都会导致过程中出现偏差。所以，在房地产业的高速发 展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要 有专业的人才，以前一家公司完成整个过程的时代将一去不复返。
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第二部分 房地产销售
在我国目前的条件下，不管是私房出售，还是已购公有住房、经济适用房的出售 以及商品房出售都必须符合以下的条件：
n ⒈房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件； n ⒉经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登
记手续后，才能进入市场进行交易； n ⒊凡以优惠方式购买的公有住宅或以优惠方式建造的住宅，原产权单位或房
三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的 房地产交易市场。
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第一部分 认识房地产
房地产业
是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。 属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风 险性的行业。
房地产业可分为房地产投资、开发和房地产服务业。 房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、 房地产经纪和物业管理等。其中又将房地产咨询、房 地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业
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第三部分 房地产分类
按产权性质划分
商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批
准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、 赠与、交换的房地产。
使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府
商品房预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总 投资的30%以上(按当地政府规定)，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向 县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发 的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书。
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第二部分 房地产销售
房地产销售的职责
⒈公司形象代表 作为一个房地产公司销售人员是代表公司面对客户，其形象代表公司形象，服饰 整洁与稳重会给客户留下好印象，增加对公司的信心，拉近双方距离。 ⒉公司经营传递者 销售人员明确自己是公司与客户的中介，其主要职能把公司经营传递给客户，达 到销售目的。 ⒊客户的购房引导者，专业顾问 销售人员要利用专业为客户提供咨询便利服务，从而引导顾客购楼。 ⒋将楼盘推荐给客户的专家 销售人员要有绝对的信心，并必须做到三个相信： 相信自己所代表的公司 相信自己所推销的能力 相信自己所推销的商品
土地使用权：土地使用者享有使用、收益、转让等权利。
土地使用权是由政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一 定年限内出让给土地使用者，而土地使用权期满后，如该综土地用途符合 当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使 用），如果不符合则该综土地使用权由政府无尝收回。
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2020/11/19
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第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
认 房识 地房 产地 分 销 名产 类 售 词
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第一部分 认识房地产
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第一部分 认识房地产
房地产
房产：房屋及其权利的总称（占有、使用、
收益、处分等权利 ）
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第二部分 房地产销售
房地产权限
房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变 更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具 体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但 像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。
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第二部分 房地产销售
房地产销售条件
建设工程规划许可证 ：在城市规划区内新建筑物、结构物、道路、管线和其它 工程设施，必须持有关批准档向城市规划行政主观部门提出申请，由城市规 划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可 证。
建筑工程施工许可证 ：在城市内新建筑物、结构物、道路、管线和其它工程设 施，必须持有行政主管部门规划批准文件提出申请，附上细部施工图由城市 行政主管部门根据审核，核发建设工程施工许可证。
房地产权证（大产证）止这期间为期房。
准现房：开发商房屋主体已基本封顶完成，小区内的楼宇及设施已大致完工，
房型、楼间距等一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段性完成。
现房：指开发商已办妥（大产证）房地产权证。 二手房：即进行第二次交易的房地产。
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第二部分 房地产销售
房地产销售条件
从房地产的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（建 房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门负责 对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事务再分包给专业公司来负责， 如保安、绿化等）。
我们所要负责的，正是其中的一个环节——销售。就是把开发商正 在建造的房子或已建造完成的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把 房子卖掉的过程。
五证： n 国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,依
法取得土地使用权的单位或个人，获得了在一定年限内由当地政府及 管理部门发给的法律凭证，具有法律效力，受到国家法律保护 ； n 建筑用地规划许可证 ：城市规划区内建设需要申请用地的，必须持 国家批准建设项目的有关档案，向城市规划行政管理部门申请定点， 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件， 核发建设用地规划许可证。
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第二部分 房地产销售
房地产销售的分类
房地产销售虽然不像房地产开发需要很多的资金投入，但对专业性的要求 会更高，其中销售（代销业）还可分成四个部分： （一）纯 企划：就是由开发商出广告费，企划公司根据项目特点，为其 进行一系列的广告策划，不包括现场销售。 （二）企划销售：由开发商提供广告费用，代销公司根据项目的特点，将 项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列 的整体运行。 （三）包 柜：代理销售或公司仅负责销售，而企划则由其它的广告公 司负责。 （四）包 销：与企划代理的区别在于，由代销公司来承担广告费用， 因此包销的风险性在代销业中是最大的。
经济特点： 生产周期长 资金密集性 相互影响性 易受政策限制性 房地产的增值性
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第一部分 认识房地产
房地产的市场
一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份， 将土地使用权出让给房地产经营者与使用者 的交易市场；
二级市场：是指土地使用权出让结束，由房地产经营 者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地 转让、抵押等房地产交易的市场；
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第一部分 认识房地产
房地产业的主要组成部分
国土局：代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场、房地产行业管理的 一个政府部门。 发展商：是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产公司 企业必须相相关房地产业务的行政主管部门申请营业许可及资质等级。 代理商：是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。 房地产交易中心：房地产登记、转让、抵押和房屋租赁权责机关。在房地产交 易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申 报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。 物业管理：建设部 1994 年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地 产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理 公司进行管理。住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及 其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管 理项目进行维护、修缮和整洁。
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第二部分 房地产销售
房地产买卖
房屋买卖，是房地产交易的一种形式。房地产交易，是有偿取 得或转让房地产所有权、使用权及其他项权利的经济过程与法律行 为。由于房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列 权利关系的变化，即他项权利变化。 在我国目前的条件下，房地产交易中的权利关系，主要是指土地使 用权、房屋所有权、房地产抵押权等。这些权利关系的变化，只有 得到国家房地产主管部门登记并得到确认，才具有法律效力。
地产：土地及其权利的总称（使用、收益、
转让等权利 ）
房地产的形态
房地产是房产和地产的总称，指土地及土 地上的建筑物、附着物。
单纯的土地 单纯的房 屋 土地与房屋的综合
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第一部分 认识房地产
房地产的特点
自然特点： 不可移动性（ 因此也称之为“不动”产。由于不可移动，地段、方位往往可以决定 或左右其价值） 使用耐久性（房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。一般房屋总 有数十年的寿命，土地寿命更近乎无限） 资源有限性（除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的兴建也有限度，不可能无 限度发展） 物业差异性（甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑 型式、发展背景等因素各不相同，而有不同的价值，不可互相替代。）