分析举例
我们以北海路项目举例，该项目以高层公建和住宅为主，加配套的商业 和停车场。主要的经济指标为：
项目名称 公共建筑小计 酒店： 其 酒店式公寓 中 办公： 地下配套服务 裙楼小计 摘要 塔楼1200*(21-30层） 单位 平方米 平方米 数值 39000 12000
塔楼1200*(11-20层）
房地产项目财务分析
房地产项目财务分析前提
1、产品类型 我们在看一块地的时候，首先考虑这块地能建什么？住宅、商铺、办 公楼、还是市场？这就是我们平时所说的产品定位，产品定位决定着项 目的利润、开发速度、资金回笼等，所以房地产项目的产品定位是重中 之重，定位准确了就意味着项目成功了一半 2、经济指标 经济指标从财务分析的角度所用到是各种类型的产品能建多少。从工 程技术角度经济指标是设计的依据。 3、地段 地段是决定房价的主要因素，相同的产品在不同的地段，价格是不同 的。当然产品的品质也会影响产品的价格，但是好多的产品品质是靠品 牌效应和宣传出来的 4、对市场的造价信息、销售价格了解 既然是项目财务分析，就得由项目的造价有预计，那么必须了解项目所 在地工程造价有了解，以及当地政府收费，项目周边的销售情况等
798.24 585.50 3197.95 35130.00
现金流量分析图
35000 25000 15000
35130 35130
5000 -5000
-15000 -25000
现金流入
0 0
现金流出
2011
-19717
初始
-9785
2010
-13512
2012-198625、盈亏平衡分析一、成本性态分析 又称“成本习性”、“成本特性”，是指成本的变动与业务量之间 的依存关系。按照成本性态，可将成本区分为固定成本、变动成本和半 变动成本三种基本模式。 二、变动成本 是指在一定时期和一定业务量范围内总额随业务量的变动而发生变 动的成本。在房地产项目中建安成本是典型的变动成本，它随建筑面积 的变化而直接发生变动。 三、固定成本 是指在一定时期和一定业务量范围内总额不受业务量的变动影响而 保持不变的成本。在房地产项目中土地成本是典型的固定成本，不管建 筑面积多大的变化而土地成本始终不变。 四、半变动成本 当业务总量发生变化时，有些成本项目的成本总额随业务量呈非正比 例变动，这类成本称半变动成本。房地产项目中比较典型是管理费用中 的工资。由于该类成本占比不大，在房地产项目评价中可不考虑半变动 成本。 五、成本性态分析的方法 主要有历史资料分析法（高低点法、散布图法、回归直线法）、工 程技术测定法、会计分析法、合同确认法等。
复利：复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利 上有利,通常所说的“利生利”、“利滚利”。复利计算的特点是： 把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数 额是不同的。复利的计算公式是：S＝P*(1＋i)n
单利复利举例
例：投资10万元（即本金p ）,投资期3年（ 即时期n）, 年回报率20%（即利率i）,投资期满是多少钱（即本利 和s ）？ 单利:S ＝P*(1＋n*i)=100000*（1+3*20%） ＝ 160000 复利:S＝P*(1＋i)n = 100000*(1+20%)3 ＝ 100000*(1+20%)*(1+20%) *(1+20%) ＝172800 本例单利复利的利息差=172800- 160000 =12800 企业都是周而复始再生产的,财务评价都是采用复利形 式
5
6 7 8
旅游服务中心
地下停车场 地下配套服务 高档公寓 合 计
7000
17000 3000 129600 207600.00
4500.00
1200.00
3150.00
2040.00 0.00
3500.00 3956.08
45360.00 70260.00
3、静态经济效益估算
项 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 二、主营业务利润（亏损以“－”号填列） 营业费用 管理费用 财务费用 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 补贴收入 目 金额（万元） 70,260.00 53,023.58 3,934.56 13,301.86 1,053.90 702.60 1,700.00 9,845.36
总价 （万元）
备注
9784.89 9454.00土地面积70.91亩 283.62契税税率3％ 47.27 6921.84 166.08 311.40 62.28 6216.00 20.76 103.80 41.52 29464.00 29264.00 26264.00 3000.00 200.00 200.00 6012.80 207.60 1660.80 1453.20 415.20 103.80 1245.60 415.20
资金时间价值的计算
终值，是指现在一定量的资金在将来某个时点上 的价值，也称为本利和。
现值，是指未来某一时点上一定量资金折合成现 在时点的价值。 现值和终值之间的关系一般可以表示为： 终值=本金（现值）+利息（资金的时间价值）= 本金+本金*利率 现值=终值/(1+利率)
单利 复利
资金的时间价值即利息，计算利息有三个基本要素：本金、利率 和时期。利息的多少与这三个要素成正比关系 。 计算利息有两种方法：单利与复利。 以符号Ⅰ代表利息，p代表本金，n代表时期，i代表利率，s代表本 利和 单利：单利的计算仅在原有本金上计算利息，对本金所产生的利 息不再计算利息。其公式为： s ＝P*(1＋n*i)
塔楼1200*(1-10层）
平方米
平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米
12000
12000 3000 22000 15000 7000 129600 17000 207600 187600 20000 47270 3.97
其 酒店配套商业： 裙楼 5000*3 中 旅游服务中心 裙楼 3500*2 高档公寓 地下停车场 总建筑面积 其 地上建筑面积 中 地下建筑面积 建设用地面积 容积率 1800*24层*3幢
资金时间价值
1．资金时间价值，是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。 也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。 2．资金的时间价值相当于没有风险和没有通货膨胀条件下的社会 平均资金利润率。 3．资金时间价值以商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在为 前提条件或存在基础。 4．资金时间价值的表现形式：绝对值—利息；相对值—利率
复利中常用的几个概念及公式
复利中有:现值/终值/年金,设: i——计息期复利率; n——计息的期数; P——现值(即现在的资金价值或本金)，指资金发 生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值; F——终值(n期末的资金价值或本利和)，指资金 发生在(或折算为)某一特定时间序列终点的价值。 A——年金，发生在(或折算为)某一特定时间序列 各计息期末(不包括零期)的等额资金序列的价值。
营业外收入
减：营业外支出 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 减：企业所得税 9,845.36 2,461.34
减：土地增值税
五、净利 7,384.02
4、项目现金流量估算
一、什么是现金 现金流量管理中的现金，不是我们通常所理解的手持现金；而是指 企业的库存现金和银行存款，还包括现金等价物（即企业持有的期限短、 流动性强、容易转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资）。包 括现金、可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金。 二、什么是现金流量 现金流量是现代理财学中的一个重要概念，是指企业在一定会计期 间按照现金收付实现制，通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、 筹资活动和非经常性项目)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的 总称。即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量 现金流量管理是现代企业理财活动的一项重要职能，建立完善的现 金流量管理体系，是确保企业的生存与发展、提高企业市场竞争力的重 要保障。 三、本项目现金流量假设条件： 项目开发周期3年，销售周期2年 土地成本于项目开始投入； 建设成本视开发进度每年平均投入 四、现金流量评价标准：现金流入大于现金流出
1 年金 终值折现值公式 公式值 现值
33.43797
2
33.43797
3
33.43797
4
33.43797
5
33.43797
合计
167.1899
(1+20%)-1
0.83333333 27.864975
(1+20%)-2
0.69444444 23.2208125
(1+20%)-3
0.5787037 19.3506771
1、项目投资估算
序 号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 23 24 25 26 27 28 29 30 31 科目名称 土地征用及拆迁补偿费 土地成本 契税 其他费用 前期工程费 规划设计费 施工图设计费 其他设计费 报建费用 勘测费 三通一平费 其他费用 建筑安装工程费 房屋建筑工程费 地上建筑面积 地下建筑面积 设备安装工程费 其他设备工程 基础设施费 供水工程 供电工程 市政绿化工程 智能化工程 有线电视工程 消防工程电梯 供暖工程 计算依据 单位 数量 177600 元/㎡ 47270 元/㎡ 9454 万元 9454 万元 177600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 177600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 177600 元/㎡ 207600 元/㎡ 187600 元/㎡ 20000 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 177600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 元/㎡ 207600 207600 元/㎡ 单价 550.95 2000.00 3.00% 0.50% 389.74 8.00 15.00 3.00 350.00 1.00 5.00 2.00 1659.01 1409.63 1400.00 1500.00 9.63 9.63 338.56 10.00 80.00 70.00 20.00 5.00 60.00 20.00