《房地产投资分析》课程模拟试题
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一、单项选择题（共30分，每题2分）
（1）一出让住宅用地使用权转让，已使用20年，则转让后的土地使用权年限为（）。

A.30年
B.40年
C.50年
D.60年
（2）下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）。

A. 房屋出租
B. 房地产抵押
C.土地使用权转让
D.土地使用权出让
（3）下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。

A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权
C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房
（4）房地产投资分析中，“计算期”的起点是（）。

A.取得房地产开发用地的时间
B.开始动工开发的时间
C.开始经营的时间
D.开始预租或预售的时间
（5）在房地产市场调查中，先将母体按其属性特征分成若干类型或若干层，然后再从中随机抽取样本的方法是（）。

A.简单随机抽样法
B.分层随机抽样法
C. 分群随机抽样法
D.配额抽样法
（6）房产税的税率，按照（）计算缴纳时，税率为1.2%。

A. 房产租金收入
B. 房产原值
C. 房产现值
D. 建造成本
（7）下列属于财务费用的是（）。

A. 借款利息
B. 广告费
C. 绿化费
D. 预售许可证申请费
（8）下列能反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出的报表是（）。

A.资金来源与运用表
B.现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
（9）某项目流动资产总额为80万元，存货为20万元，流动负债总额为100万元，则此项目的速动比率为（）。

A.80%
B. 65%
C. 60%
D. 无法确定
（10）某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。

A.银行贷款利率
B.通货膨胀率
C.国民经济增长率
D.项目基准收益率
（11）对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A．净现值法 B．差额内部收益率法 C．等额年值法 D．等额年费用法
（12）根据《城市房地产管理法》等法律的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的（）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的土地方可进行转让。

A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
（13）下列不属于房地产开发项目可行性研究的内容是（）。

A. 市场调查和需求分析
B. 投资估算
C. 社会经济评价
D. 开发项目的立项
（14）某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23
（15）对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A．地价 B．建造成本 C．贷款利率 D．资本化率
二、多项选择题（共10分，每题2分）
（1）房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。

A．信息不对称性 B．垄断性 C．区域性 D．异质性 E．均衡性
F．是权益交易市场 G．短期供求反应不灵敏
（2）房地产开发项目的土地取得成本一般包括（）。

A．土地使用权出让金 B．城市基础设施建设费
C．土地开发建设补偿费 D．土地取得税费
（3）下列各项中，用来反映项目清偿能力的指标有（）。

A.速动比率
B.利息备付率
C.偿债备付率
D.内部收益率
E.资产负债率
（4）房地产项目的主要资金来源包括（）。

A．资本金 B．预售收入 C．国家资助 D．社会集资 E．银行贷款
（5）测度房地产投资风险大小的主要指标有（）。

A. 期望值
B. 极差
C. 变异系数
D. 标准偏差
三、名词解释（共20分，每题4分）
（1）房地产开发投资
（2）投资价值
（3）土地增值税
（4）财务杠杆
（5）前期工程费
四、计算题（共40分）
（1）已知某房地产投资项目的购买投资为5400万元，流动资金为600万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为750万元、年平均税后利润为400万元。

试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率（8分）。

（2）某投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共计24万元，试计算该项目的偿债备付率。

（8分）
（3）某投资者以250万元购买了一个厂房2年的经营权，第一年净现金流量可能为220万元、180万元和140万元，概率分别为0.2、0.6、0.2；第二年净现金流量可能为280万元、220万元和160万元，概率分别为0.15、0.7和0.15。

若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行？（10分）
（4）卓越房地产开发项目的占地面积为2000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，建造费用为3000元/平方米。

预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元/平方米﹒月（可出租面积），出租费用为毛租金收入的25%，项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建筑费用预算的10%，广告宣传及市场推广费为40万元，该类项目的投资收益率为18%。

试计算开发商的成本利润率。

（14分）。