56%
6% 6% 6% 6% 6% 6%
低 成 本
销售节点
销售形式 营销成本
“稳赚”速度
时间：6月12日-15日 结果：社会资金5亿 +企业机构45亿 计划：下一个50亿
易 获 取
房地产众筹改变传统开发程序
房地产开发程序
融资成本 开发程序 开发商角色
项目决策
交付使用
销售节点
前期准备
销售形式
工程建设
房地产融资成本对比
融资成本 开发程序 开发商角 色
银行中长期贷款
信托、私募等
房地产众筹融资 -“稳赚一号”
6-8%
开发等级 自有资金>30-35% 《四证》 风险+限制
10%
12%
租金收 益6% 增值收 益6%
销售节点
销售形式 营销成本
高风险
短期限
易获取 低成本
融资阶段对比
资金成本 融资成本 开发程序 开发商角 色
融资模 式
项目标准 融资时间 难易程度 成本控制 政策风险 资金监管 退出机制
银行贷 款
非常高 长 难 7%以下 大 严 固定
信托
高 短 难 16%以下 大 严 危险
基金
一般 短 易 20%左右 小 松 灵活
发债
有抵押 长 易 10%以下 小 松 危险
增发
一般 长 难 / 大 严 波动
销售节点
销售形式 营销成本
融资成本
《国有土地使用证》
开发程序
售楼处交付使用
《建设用地规划许可证》
开发商角色
淡旺季节规律把控
政策引导把控
《建设工程规划许可证》
销售节点
《建设工程施工许可证》
销售形式 营销成本
分期开盘
楼盘现金流顺序把控
《商品房销售(预售)许可证 》
销售节点的改变
融资成本 开发程序 开发商角色
发起众筹的 造势 隐性销售 众筹之下 显性销售 投资人锁定 常规销售
4
房地产众筹的现在和未来
互联网 高速发 展
互联网 金融潜 力 法律 支持
金融产 品多样 化趋势 房地产 销售高 压
金融市 场用户 激增
信用 环境
房企融 资需求 “买方 市场” 逐渐形 成
资金 安全
房地产 企业转 型需求
万 事 俱
备
只 欠 东
风
11
报告目录
众筹，必将激起一场 房地产
革命！
房地产众筹变革的方向
OUT
了
NO.7、《不动产登记暂行条例》实施 NO.8、绿城、融创、中交集团交易案 NO.9、房地产商“一哥”之争
NO.10、万达上市
房地产众筹 ？
概念：房地产众筹是房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式
投资者:可以用较小的金额来投资 多个房地产项目以分散风险; 开发商（发起人） 众筹平台
房地产企业:可以通过大众筹资的
方式向投资者筹得资金
众筹平台：桥梁作用（项目、资金 投资人（支持者） 、客户）
6
众筹的核心要素产生明确指向
项目价值+创意
投资人
投资回报
价值+需求
投资人+购房者
投资回报+房产
房地产众筹的本质
弱化房地产投资开发风险
兼具提前拓客销售功能
房地产众筹类型
国 内
营销推广型
国 外
众筹之下
融资阶段植入购房者，以“买方市场”思维进行决策
21
施工建设阶段的变化
融资成本 开发程序 开发商角色
传统顺序 施工 建设
众筹之下
项目 销售
施工建设
销售节点
销售形式 营销成本
项目 销售
22
开发商角色的转变
融资成本 开发程序 开发商角色
风险承担着
最大受益者
项目统筹者
项目统筹者
销售节点
专业指导人 建设者
销售节点
销售形式 营销成本
每月还利息 对投资者发行 每月还利息 装修并在 房产卖出后还本金 年化利率是9% 房产卖出后还本金 一年内卖 最小金额5000 出 卖出收益 美元的一年到 如果无法偿还贷款 期本票 房产将由平台处理 若一年未卖出房源 房产 投资者不能收回本金
传统房地产销售节点把控
传统销售节点把控
项目销售
项目决策
营销成本
交付使用 项目销售 前期准备 工程建设
项目决策阶段的变化
决策阶段
融资成本 开发程序
可研
开发商角色
融资
前期 规划
《市场调研报告》 《项目定位报告》 《营销推广计划书》 《项目规划方案设计》
销售节点
销售形式 营销成本
现行模式
《房地产前景预测调研系统》 《房地产投资专家系统》
《营销策划展示系统》
销售节点
销售形式 营销成本
销售形式的改变
销售形式
融资成本 开发程序
核心
融资成本
销售节点
开发程序
销售形式
开发商角色

营销成本
现有国内地产开发的融资模式
融资成本 自由资金 开发程序 开发商角 色 信托 国内融 资模式 房地产投 资基金 银行贷款 预收房款
销售节点
销售形式 营销成本
上市融资
发行债券
房地产众筹融资的优势集合
融资成本 开发程序 开发商角 色
序号
1 2 3 4 5 6 7
销售形式
销售者
营销成本
轻型代建者
物业服务者
开发商角色的转变
融资成本 开发程序 开发商角色
销售节点
销售形式 营销成本
开发商角色转变案例
Realty Mogul的众筹案例结构图 融资成本 开发程序 开发商角色 投资者 出资购买一年 到期本票 Realty Mogul 众筹平台众筹成 功
贷款资金
OCG Properties
房地产众筹融资
房地产投资基金
销售节点
销售形式 营销成本 前期 土地证 用地规划 许可证
房地产信托 银行贷款
工程规划 许可证
开工证
开发阶段
众筹融资案例-万达快钱“稳赚一号”
“稳赚”收益分解 融资成本 开发程序 开发商角 色
1、REITS或其他方式上市，4年为例的收益
6%
6%
6%
30%
2、到期退出（持有7年后退出）的收益
股权众筹
投资理财型
合作建造型
债券众筹
房地产众筹存在的困难
1
• 创新风险：现在的众筹叫做众筹炒房，缺乏真正意义的金融众筹
• 模式风险：房地产项目从立项、设计、施工到交付使用都有严格规定， 取得《许可证》方可出售，众筹将项目销售提前，涉嫌非法集资
2
3
• 资金安全：房地产众筹合作平台无法确保投资者能够收到回报 • 信息批露：信息披露制度不完善，严重的信息不对称是我国众筹行业普 遍存在的问题
众筹-房地产发展新思维
微信
干了
干了 干了
超市的事
媒体的事 通讯的事 银行的事
支付宝 干了
不是 外行 干掉 内行 而是 趋势 干掉 规模 ，未来 取代 过去！
互联网 + +
2014年不知道房地产领域这10大标志性事件，你就 ！
NO.1、房产互联网跨界 NO.2、房地产众筹 NO.3、房地产企业寻求多元化 NO.4、房地产企业积极“出海 ” NO.5、限购令松绑 NO.6、银行降息