房地产基础知识一、房地产：房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。

房地产一级市场：又称土地一级市场，是国家垄断的市场。

房地产二级市场：是房地产开发市场，房地产开发公司将开发后的土地出售。

房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人将其转售。

房地产权利人：依法享有土地使用权，房屋所有权以及不可售公房使用权的公民，法人和其他组织。

开发商：以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。

住宅用地：指住宅建筑及其配套设施所占用的土地。

商品房：经批准用于市场出售而建造的房屋。

经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3％，故又称为经济实用房。

集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

二手房：二手房即旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。

北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。

一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

有限产权房：是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

产权房：所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。

使用，收益和处分的权利。

这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

使用权房：使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。

该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

生地：生地指未形成建设用地条件的土地熟地：已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。

二、经济指标：容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

（基本公式：容积率=地上建筑面积/占地面积）建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

（基本公式：绿化率=居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率）建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

房屋的建筑面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。

（基本公式：建筑面积=占地面积*容积率）占地面积：指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积,计算一般按底层建筑面积。

（基本公式1：占地面积= 建筑面积/容积率2：占地面积=建筑面积*土地面积）得房率：是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

（基本公式：套内建筑面积/每户建筑面积）注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

销售面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大。

高容积率势必配合低密度出现,同等情况下应选择密度低的小区。

（基本公式1：建筑密度=建筑受层面积/规划用地面积2：建筑密度=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%）三、基本参数复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。

用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。

合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

三、住宅类别：组团居住区：其划分标准为300～700户，1000～3000人。

居住小区：其划分标准为10000～15000户，30000～50000人。

花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。

带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。

公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

低层住宅：指一层至三层的住宅。

多层住宅：指四层至六层的住宅。

小高层住宅：指七层至十二层的住宅。

高层住宅：指十层及十二层以上的住宅。

塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

裙楼：与高层建筑紧密相连，组成一个整体的多层、低层建筑群（不超过24米）。

公寓式办公建筑：每个单元平均建筑面积大于，等于150平方米，有独立的卫生设备的办工建筑。

一般办公建筑：按层设置卫生设备的办公建筑。

商业建筑：综合百货商店，以及饮食等服务业的建筑。

商住综合楼：商业和居住混合。

商业综合楼：商业和办公混合。

TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

商住住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的"临时住家"，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。

LOFT：LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。

当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。

LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。

板式小高层：由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅,目前大多在9至12层左右。

会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

双景住宅：楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓"借外景造内景"。

标准绿色住宅：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理.公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。

使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

公摊的公用建筑面积 = 套内面积× 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积÷ 套内建筑面积总和公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积四、建筑结构：砖木结构：指墙体、柱为砖，楼板、屋架为木材，不含混凝土。