（房地产管理）房地产基础名词解释基础名词解释一、目的：1、熟知各种房地产基础名词解释的含义，同时能够辨别与区分，并且熟练的运用到日常的工作中；2、理解各主要基础名词解释的具体含义，能够辨别与区分相近词汇的差别，避免出现混淆和概念混乱的情况；二、基础名词解释的分类：1、业务类专有名词2、前期类专有名词3、企化类专有名词4、售后类专有名词5、建筑类专有类名词三、具体内容：业务类专有名词1、销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。

2、销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。

它包括软销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。

销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。

3、案场：指个案售楼处。

4、生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。

例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。

了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。

5、售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。

6、足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）。

7、签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签定合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）。

8、退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”（若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”）。

9、换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换”）。

10、动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。

对动线安排的评价标准是流畅与否。

11、水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。

12、垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。

13、出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。

14、引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排。

15、交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。

16、标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。

它包括压马路、扫楼、市调。

它的最终成果是生活机能图，扫楼标的图。

17、扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。

18、压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。

19、市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘和有影响力的典型楼盘进行调查，并完成市调表。

20、SWOT：指强势（Strength）、弱势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Treat）。

但强势未必是机会，弱势未必是威胁。

21、去化顺序：按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序。

它是一个纯不等式，比如V3R>V2R>V复式。

另一种评判的方法是去化速度，它的单位是百分比，比如V2R=45%，V3R=50%，V复式=5%。

22、A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。

有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。

23、派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。

派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。

24、报备：指业务员须让专案知道或批准的事情。

包括吸烟，饮食，出外，休息，接听私人电话，拨打私人电话，如厕等。

25、销售循环：指整个一个销售追踪过程。

（客户接待——电话追踪——信件联系——节日问候——告知工程进度——客户再来现场）26、订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为RMB1000~2000。

27、定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为RMB20000-100000。

28、强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。

29、抗性：指阻碍个案销售的任何事物。

比如价格、地段、生活机能等等。

30、主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。

31、主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。

32、主力总价：以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。

33、均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。

34、基价：某一个个案的最低价。

35、开盘：某一个个案取得了预售许可证；通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。

前期类专有名词1、土地使用权证：依法取得土地使用权证的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。

2、建设用地规划许可证：城市规划区内建设需申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

3、建设工程规划许可证：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。

4、立项施工许可证：取得建筑工程规划后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。

5、预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。

而且必须是以交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书。

6、营业执照：经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。

即申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取《企业法人营业执照》取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。

7、生地：还未开发，尚有青草，未规划作用。

8、毛地：做到“三通一平”，已属于规划中的地皮。

9、熟地：做到“七通一平”。

10、三通一平：水通、电通、道路通、一平指场地平整。

12、七通一平：上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地，平整指场地平整。

13、销平：在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况，使客户对所购买的期房有一个具体的资料，包括楼书、房型图、价目表等。

14、销海：在现场供售楼人员给客户讲解，介绍楼盘大致情况，并且给客户带回家仔细研究的销售资料。

15、建筑容积率：总建筑面积与基地面积的比值，附属建筑物也计算在内。

16、建筑密度：即建筑覆盖率。

基底总面积与基地面积的比率(%)。

17、绿化率：绿地率,用地范围内各类绿地的总和占用地面积的比率(%)。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

18、面积误差比：面积误差比=（实测面积－预测面积）×100%÷预测面积。

19、层高：上楼面中心点与地面中心点的垂直距离。

20、净高：地面至上部楼板底面之间的垂直距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

企化类专有名词1、LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。

2、POP：户外造势用的宣传平面。

3、SP：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。

4、NP：短时间即可找开个案知名度，最大化的媒体表现形式。

5、DM：表现个案情况，用于邮寄的小册子，寄发企业及各种DM名单，并于房展会、SP活动或定点发放。

6、CF：电视广告，可制成VCD。

7、MG：各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。

8、DS：用于现场及特定地点派发（机场、高档办公楼、高级社区）。

9、户外据点：通过灯箱，看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案，加强引导，重复加深民众印象，传递个案信息。

10、横幅：悬挂现场附近街道两侧，传递产品目前销售信息，方便买家寻找到现场位置。

11、楼幅：悬挂于现场建筑物上，一般面积较大，起到传递产品目前销售信息和方便买家找到现场位置的作用。

12、裱板：个案表现发展商实力背景，发展业绩，地理位置，产品卖点，产品效果图等。

一般悬挂或摆放于售楼处、户外、房展会、SP现场、样板房等位置；建筑类专有名词1、砖混结构：一般多层住宅，由砖砌筑承重，加混凝土圈粱，构造柱称砖混结构。

2、框架结构：由钢筋混凝土柱、梁组成的承重体系，一般用于公共建筑。

3、剪力墙结构：一般用于小高层及高层住宅，由混凝土墙体承受风，地震的水平荷载。

4、框剪结构：一般用于高层公共建筑，由框架柱，混凝墙共同组成受力体系。

5、筒剪结构：用于高层公建，由混凝土筒体和框架柱共同组成受力体系。

6、钢结构：受力构件由钢梁柱组成，现在多用于大型超市、厂房。

7、钢混结构：受力构件材料由钢筋混凝土组成，它包括上述框架、剪力墙、框剪、筒剪结构。

8、承重墙：承受上面传下来的竖向荷载是受力构件，不能随意敲除。

一般砖混多层住宅的240墙均为承重墙。

9、剪力墙：剪力墙结构中的混凝土墙体，承受风、地震作用。

售后服务类1、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2、存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

3、平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。

其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

4、经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

5、售后公房：原来只有具有使用权的居民把房屋产权从国家或集体那里买来。

6、一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批组市场，实质上又是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。