g13地块调研报告一、项目概况地块位于浦口区江浦街道新浦路7号地块。

东至迎江路；西至新浦路；北至临河路；南至下河街路。

出让面积36681.3平方米，二类居住用地，年限：70年，建筑容积率：1.0＜r≤1.7 ，建筑密度：≤30% ，建筑高度：≤35米，绿化率：≥35% ，挂牌成交价：26200万元，按照1.7容积率计算，地块均价4201元/平米。

周围有浦口中心医院，在新浦路上的城南新村还有社区医院，周围有南京市浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学，在新浦路上有苏果超市便利店以及其他几个小型超市。

地块周围的菜场是凡星菜场、康华菜场。

保证业主的正常生活需要。

周围公交有雨乌线，汉江线、浦赛线、浦集线、603路，开车距离过江隧道10分钟左右车程，交通较为便利。

地块位置：二、环境分析2.1 宏观分析：2.1.1.中央层面在刚刚发布的政府报告中，温家宝总理指出去年我国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。

我们把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供给，搞活流通，加强监管，下半年，世界经济不稳定性不确定性上升，国内经济运行出现一些新情况新问题，政府一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，重点支持民生工程特别是保障性安居工程。

在报告中还指出，政府坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。

投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

2011在上海和重庆出台的房产税也在一定程度上抑制了房价过快过高的增长。

对于这个问题，中国财政专家贾康表示，在结构性减税中，开征房产税，会带来必要税负的增加，也可以平衡税收收入。

在两个城市试点，是试图建立房产税制度的框架，已经看到了大方向、也出现了我们期待的正面效应，要进一步动态优化。

在十二五期间，房产税肯定会在更多城市推广。

但是房产税的推进肯定是一个渐进过程，要分若干步。

房产税并不是化解问题的独门药方，但它是结束当前房地产的行政调控手段一个必要条件。

2012年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。

根据专家所言2012年中央进一步巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

采取有效措施增加普通商品房供给。

做好保障性住房建设和管理工作。

总的调控方向没有变。

首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，2011年1000万套，2012年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。

因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。

第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。

总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。

从2011年到2012年房地产市场尤其住宅市场的最大话题就是限购令，限购令实施不到两年时间，全国楼市已显惨淡之境。

尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。

然而，各出奇招的“松绑”对策是否能对抗中央决定，正如刚被叫停的上海二套房等半路夭折的政策，目前来看，未曾奏效。

虽然房市进入了“冬天”，但是调控将会回旋。

房市长期回归正常绝不是严厉的宏观调控就能达成的。

调控能暂时压制一下房价飞涨的势头，但不是长远之策。

调控回旋后要依靠改革措施例如房产税等方法慢慢调整整个制度，这样才有可能使房地产真正回到一个健康的状态。

2.1.2 地方层面从2011南京开始实施新国八条开始，到2011年底南京各类物业成交量与2010年对比。

商品住宅成交量下滑2成，商业用房成交量下滑1/3，二手住宅交易量下滑1/3，别墅成交量下滑4成以上，办公用房成交量增加7成。

2011年全年，南京共计出让79宗地块，总出让面积达468.7万平米，完成年初500万平方米供地计划的93.7%。

其中，住宅用地(含二类居住、住宅混合)为33宗，总出让面积为197.1平米，占总量的42.05%。

2011年的地价明显下降，已出让地块的平均楼面地价为3254元/平米。

比2010年低出1884元/平米，降幅达36.7 %。

较09年4233元/平米楼面均价下跌了23.1%，创三年来最低楼面均价。

南京基本上严格执行了中央相关政策。

2012年2月，春节过后南京楼市爆发了一股“刚需潮”，成交出现了回暖的趋势。

据相关研究中心统计，2月份南京住宅商品房共认购4964套，成交4007套。

环比1月份，成交量上涨了76%。

3月5日一天南京全市认购228套，成交182套。

似乎南京楼市有回暖的迹象，接下来的金三银四将会有更多的新房源上市，届时会发生怎样的乱象值得关注。

2.2微观分析在房价飙升，一周一个价的09、10年，买房就像赶集一样热闹，日光盘频现。

那个时候，购房者在意的是自己手上有多少钱，今天不买明天还能不能买得起房。

而房价下行，等待抄底，这是从2011年底延续至今的楼市风向。

到了2012年，这房子何时买？能不能买?买哪个盘？这一个个难题都因为后市的扑朔迷离而显得难以判断。

08年调控，09、10失控，11年再调控，12年乃至后市将会如何，购房者们失去了曾经“抢房”时的果断，走进由调控政策、房价构筑的怪圈，面临这样的考题，买房似乎变成了一件让人痛苦的事。

在中国人的传统观念里，房屋是家庭的基体，是家族的聚源地。

“居者有其屋”才能安身立命。

以房为本的思想深深影响着中国人，大家都为拥有自己的房屋而努力。

然而庞大的人口基数和城市化进程让房地产始终占据着重要位置，演变成现今的民生问题。

据统计，2012年中国全年预计结婚人数将超过200万，而开年仅一周便有600个龙宝宝诞生于世。

涌向社会的毕业生，赶赴城市的务工者，庞大的潜在置业群体像潮水般袭来。

单身一人需要买房扎根城市，新婚燕尔急需婚房安家乐业，有了孩子想换大房共享天伦，孝顺父母需要买房以供养老。

众多实际存在的刚需购房者为了实现自己家的梦想，兑现自己创造一个家的承诺，急切需要拥有一套属于自己的住房。

2012年成为刚需客户最适合入手的时间，因此2012房地产企业主要的客户人群将以刚需用户为主，改善型居住为辅以及少量的投资客户。

2.3区域分析地块属于珠江镇板块，是浦口区的商业、文化、教育、卫生中心。

该地区居民较浦口区其他区域居收入高，具有较强的消费能力。

由于居住习惯的原因，该地区是一个相对封闭的市场，珠江镇本地居民一般不会选择到其他区域购房。

作为地处珠江镇的房地产项目，对本地的客户群是不可忽视的。

珠江镇客户心目中的城区主要在东门至西门，彩虹桥至公园北路一带。

珠江镇原为江浦县城，现为新区政府所在地，基础设施完备，商业繁华，是目前浦口区配套最成熟的区域。

项目周边有浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学、浦口中医院等，步行十几分可到达区中心商业区，生活十分方便。

目前珠江镇的配套可以满足日常生活需要，并且正在不断完善之中。

根据南京规划局出台的珠江镇最新规划，和江北其他区域不同，珠江镇未来的发展定位较为高端，将被打造成未来的江北总部基地。

目前进出珠江镇的主要通道有三条：浦珠路、长江三桥和长江隧道。

最为方便的莫过于长江隧道，公交车半个小时就能抵达河西中部繁华商业区。

长江三桥主要连接珠江镇与城南、江宁。

此外，地铁3号线、10号线也将于2014年青奥前通车。

珠江镇有长江三桥和长江隧道过江，但是由于收费，造成了过江成本的增加，以及路程上的增加。

g13地块位于浦口开发区，周边分布着不少工厂，未来可以考虑接受企业“团购”，以此来降低销售压力。

篇二：【2013年5月】地块调研报告模板xx省xxx地块调研报告2013年x月xx日地块概况：（区位、交通、景观资源、用地指标、预售条件）地块位于……；地块占地xx亩，预估xx万/亩，容积率xx，商业比例可由我司定，预售条件为洋房xx，别墅xx。

（是/否）位于城市发展方向，距离xx市政府5公里，路况良好（双向6车道），车程约10分钟。

距xx市核心商圈8公里，车程约15分钟。

地块拥有xx，景观资源（是/一般/否）优越。

市场综述（人口、经济、房地产供求及价格情况、别墅和洋房市场情况）? 城市特点：全市常住人口为xx万人，其中城区人口（xx区）xx万人。

2012年gdp总量xx亿元，人均gdp全省第一。

? 供需情况：2012年，全市商品房供应面积xx万㎡，销售面积xx万㎡，供需比xx；商品房销售额xx亿，全市商品房销售均价xx元/㎡,同比上涨（下降）xx%。

? 产品及价格：洋房在售热销面积xx~xx㎡，城区价格水平xx元/平米，郊区价格水平xx元/㎡，其中项目所在区域内洋房价格水平xx元/㎡。

（叠拼/联排/双拼/独栋）别墅在售主力面积xx~xx㎡，（叠拼/联排/双拼/独栋）别墅价格水平xx元/平米。

? 标杆项目情况：全市销售冠军xx项目，年去化xx万㎡，xx亿元，成交均价xx 元/㎡。

? 客户分析：全市购房客户中本地客户占比xx%，外地客户占比xx%（以xx区域客户为主），结合地块自身（山水景观、温泉旅游资源、地块规划利好、碧桂园品牌等），本地客户是否占主导？是否可以拉动外地客户？外地客户占总客户量约xx%。

机会：1、xx河景观好，地块周边水系多。

且地块处城市发展方向上，交通便利；2、xx市各类自然资源丰富，是中国第二大油田基地；市民购买力强。

且不限购。

3、当地别墅多，但花园面积小，产品结构不好，展示环境一般，我司双拼别墅有竞争力。

威胁：1、12年整年xx市商品房销售处于负增长状态，市区人口增长不足导致市场下滑；2、xx市作为石油城市，城市居住环境相对较差，有实力的人群多数迁往青岛等沿海城市；3、xx市高层产品供应大，在售加待售约12000套，项目所配高层销售阻力相对较大。

营销中心意见：建议推进（谨慎推进）该地块，（其理由如：市场容量充足/处于城市发展方向上/能够实现倾销/净利润符合公司发展要求····）? 产品建议：容积率xx，总建面约xx万㎡，沿xx路设独立商业街（临街商业），以230-500㎡双拼和95-140㎡11层小高层为主，……? 售价建议：双拼别墅xx-xx㎡，毛坯均价xx元/㎡，11层小高层带装修均价xx 元/㎡。