土地市场
本报告是严格保密的。
模式二：“协议模式”开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地
某公司独立完成从拆陪谈 判到土地平整成为净地的 所有环节，并最后拥有土 地，支付给政府地价款。 该过程并未经过土地出让 环节； “8〃31”大限后该模式 已经失去法律效力，目前 操作该模式的企业为2004 年8月31日前与政府签定的 开发协议。
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以集体土地为出发点的土地开发的五种模式
模式一
城投模式
代表政府进行土地的一级开发
“协议”模式
模式二
开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二 级开发
“市场化”模式（“北京”模式）
模式三
“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级 的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发
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模式三： “北京模式”市场化的土地一级开 发模式
开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所 有环节，然后交还政府出 让，政府返还其成本和部 分增值收益；

拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
该模式仅适用于北京。
返还部分 增值收益
政府
土地一级 开发公司
土 地 出 让 资金流程 土地流程
模式四
“征地出资”模式
开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得 毛地进行二级开发
模式五
“股份公司”模式
开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发
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模式一：“城投模式”城投自主进行土地一级 开发
城投单独进行一级开发， 政府将净地出让之后的收 益部分或全额返还给城投； 该模式适用于市场化运作 以城市建设为主的“国字 辈”开发企业。

拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
地价款
政府
某公司
资金流程 土地流程
2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件， 文件严格要求8月31日后各省区市不得再以历史遗留问题为 由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。否则国家土地 管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
“8〃31”大限后该模式已经失去法律效力。
该模式的开发企业目的在于通过参与一级开发的征 地补偿，取得土地的二级开发权； 资金流程 土地流程 该模式以获得土地二级开发收益为主。 对开发企业而言本模式的风险： 1、无法获取出让土地 2、征地资金无法收回的风险
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模式五：“股份公司模式”开发企业与政府成立 政府背景的股份公司进行土地一级开发

拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
独立融资 政府注资
政府
城投公司
土 地 出 让 资金流程 土地流程
增 值 收 益
城投（城市建设投资有限公司）： 受政府委托从事城市资源经营运作的经济实体，以城市建设 项目为融资主体，由政府信用为依托，以城市市政设施资产 以及资产相应产生的现金流和未来时期的稳定收益为担保， 对城市基础设施的建设和维护进行市场化经营。多承担旧城 改造的工作。 4
土地市场
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模式四：“征地出资模式”开发企业通过出让 的方式获得毛地，进行二级开发
开发企业出资，政府负责 征地拆迁后毛地出让给开 发企业； 开发商仅支付征地费用和 相关手续费； 开发企业进行通平及开发 建设工作。

拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整Biblioteka 净地毛地出让政府征地款+手续费
开发公司
开发企业与政府合资成立 政府背景的股份公司进行 土地一级开发，开发成本 返还开发企业后，土地增 值收益按照股份（或一定 比例）在开发企业和政府 之间分配。

拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
政府
根据股份 分配土地 增值收益
开发公司与政府 成立的股份公司 土 地 出 让 增 值 收 益
土地市场
资金流程
世联研究模型
土地一级开发的五种模 式
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2005.07.15
[关键字]： 集体土地、土地一级开发、 开发模式
[简介]： 此模型给出了以集体土地为出发点的土地开发的五种模式，分别 介绍了城头模式、“协议”模式、“市场化”（北京）模式、 “征地出资”模式、“股份公司”模式共5种模式的组织结构模式 及操作时的土地、资金流程。
与政府的责、权、利进行捆绑，拥有土地一级开发的合法性
土地流程 盈利模式：可以获得一级土地开发带来的增值收益
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The End
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增 值 收 益
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 —— 土地储备和一级开发可以通过招标方式选择有相应资质等级 的房地产开发企业承担 。开发企业负责筹措资金、办理规 划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业 后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协 议。 6