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认知-权属
土地一级开发中涉及的权属关系
土地所有权
土
地
权
属 关
土地使用权
系
•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益 和处分的权利。 •我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有 制。
•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占 有、使用和收益的权利。
市 24 取 得 市 政 道 路 及 管 线 设 计
政
方案
实 施
26
取得规划意见书用地工程 许可证
阶 段
27 与 市 政 口 签 订 接 用 协 议
28 施 工 招 投 标
29 取 得 开 工 证
30 市 政 工 程 建 设
31 市 政 工 程 验 收
验 32 一 级 开 发 验 收
收 33 地 价 评 估 报 告
入 34 上 会 确 定 土 地 出 让 价 格
市 交
35 招 标 文 件 制 定
易 36 招 标 出 让 确 定 中 标 人
阶 37 各 方 签 订 合 同
房段地3产8 资智金 回库收
一期二期三期四期五期六期七期
报告框架
1.土地一级开发认知 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 4. 土地一级开发融资 5.土地一级开发模式 6.土地一级开发关注点
土地一级开发权
•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、 规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的 权利。 •应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用 权。目前尚无定论。
•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资； •仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押 而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。
编制市政方案 组织市政建设 完成市政验收
土地一级开发验收
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土地供应
获取土地一级开发权的方式：招标委托、直接授权、收购
• 招标委托：土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体；如在一级开发成熟城市较 多使用，北京大望京地块等
• 直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后， 区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城 市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。
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认知-工作内容
一
8.土地一级开发项目验收
政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
级
开
9.土地一级开发项目的招商推广交易
发
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等
跟
10.二级开发项目建设的后续服务
进
与二级企业做好土地交接工作
阶
11.一级开发项目完成后的经营管理服务
① 拆迁服务费<1.5%拆迁总额
② 拆迁评估费<1.5%拆迁总额 4.拆除工程费用、耕地复垦费
5.古树保护及文物古建修护、还建费
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（三）公共区域市政基础设施建设费用 1.开发范围内的“三通一平”费用
2.道路、桥梁建设费用
3.各种市政管线建设费用
4.市场场站建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）公共配套设施建设费用
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认知-权属
土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体 政府
熟 地 出
生 地
让
协 助
一级开发主体
服 务 二级开发单位
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权属 土地所有权
收 回 土地一级开发权 （受限土地使用权）
土地使用权
认知
前期投入资金巨大
难
区域认知度一般较低
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认知-权属
土地一级开发流程
联 席 会 审议
办 理 规划 条件
明确具 体范围
办 理 授权 批复
明确开 发主体
用地预审（国土分局） 项目核准（市发改委） 交通评价（市交通委） 规划许可证（市规划委）
签订征地协议 办理征地批复 办理征地结案
办理拆迁许可证 组织实施拆迁 办理拆迁结案
1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用
（十） 应缴纳的税费
（十一）项目后评价费用
（十二）不可预见费
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分类 序号
（一） 1 .1 1 .2 1 .3 1 .4 1 .5
1 .6
直 1 .7
接
1 .8
Байду номын сангаас
1 .9
投
1 .1 0
（二）
资
2 .1
深耕城市
项目开发
土地出让 开发模式 特色项目 产业招商 …
经营城市
区域运营
品牌构建 区域推广 特色运营 区域增值 …
整合最具有效价值的资源
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报告框架
1.土地一级开发认知 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 4. 土地一级开发融资 5.土地一级开发模式 6.土地一级开发关注点
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（二）征地拆迁费用
1.征地补偿费用
①土地补偿
主要三部分 ②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费
③地上物麦苗补偿费 相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。 2.拆迁补偿费用
① 住宅拆迁补偿费：
② 非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业） 3.房屋拆迁服务费、评估费用
5246 31343 142884 84106
农民拆迁补偿 集体企业拆迁补偿 国有企业拆迁补偿
其它费用 征地、拆迁不可预见费
市政基础设施费用
财务费用 小计 土地一级开发企业收益
两税一费
合计
成本总额 （万元）
4067 148 297 200 311 311 200
2000
200 200
200
1786054 624143 1161911 779699 345623
实质：多元资本与城市建设的有机结合 宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作 目的：多方参与，完成区域总体发展目标
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认知-工作内容
1.土地一级开发项目的前期调研和分析
工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环 境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等
10 项 目 核 准
11 建 设 用 地 预 审
12 签 订 征 地 补 偿 安 置 协 议
征 13 交 费 、 取 得 用 地 批 复
地 阶
14 安 置 补 偿
段 15 征 地 结 案
16 建 设 用 地 批 准 书
17 拆 迁 许 可
拆 18 入 户 调 查
迁 阶
19 拆 迁 补 偿
段 20 拆 迁 结 案
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认知
概念——城市土地一级开发是按照国民经济和 社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市 土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土 地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方 式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的 主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作” 的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法， 组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划 设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环 境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土 地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发 项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。
学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。
（六）工程建设其他费用 1.工程监理费 2.竣工图编制费 3.建设期区域管理费用 4.竣工前的维护管理费用
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（七）管理费
政府投资、市、区储备中心实施取2%
自筹资金委托实施 自筹资金招投标
取5% 取8%
（八）财务费用
（九）上市交易费用
阶
段
4.组织土地一级开发团队
一级开发企业组织架构——
职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设 计部，企划部
工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等
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认知-工作内容
5.土地一级开发的融资
（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）
• 收购：对一级开发企业的股权收购。
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思源对一级开发流程的解读与服务模块
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阶序 段号
项目
1 区局初审
2 市国土局审核
3 委办局联席会 前 4 授权确定一级开发主体
期 5 地质灾害危险性评估
6 初步设计 阶 7 规划意见书
段 8 办理环境评价批复 9 办理交通评价批复
工作成果——编制可行性报告
一
2.获取土地一级开发权
级
两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。
开
3.编制（细化）土地一级开发实施方案
发
介
工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施 方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。
入
工作成果——一级开发实施方案
21 拆 除 及 土 地 平 整
22 市 政 工 程 方 案 咨 询
23 市 政 方 案 综 合 及 纪 要
24 委 托 市 政 施 工 图 设 计
2008
2009
2010
2011
2012
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一期 二期
三期 四