主要的机电设计由 计算机管理监控其 运行状况，实现部 分管路的自动控制
预 留 OA 电 力 负 荷 预 留 OA 电 力 负 荷
15~30 伏 · 安 · 米 ， 5~15伏·安·米，
OA布线采用地面线槽 OA布线采用均布地
或均布地面线盒
面线盒或沿墙布置
插座
客户可以有选择 地加入计算机网 络系统，提供充 足的国际、国内 直拨电话
第四章 房地产开发项目策划
第四章 房地产开发项目策划
※ 本章要求 ▪ 了解房地产开发项目的类型和
特点；
▪ 熟悉风险对投资方向和时机选 择的影响；
▪ 掌握房地产开发项目场地选择、 房地产开发项目产品功能定位 的含义与工作方法。
第四章 房地产开发项目策划
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
房地产开发项目的类型与特点 风险对投资方向和时机选择的影响 房地产开发场地的选择 目标市场的细分及选择 房地产产品功能的定位
中央空调系统， 温湿度可由中央 系统控制
可不设职工餐 厅，提供盒饭 或在附近解决 就餐，选择设 置商务中心， 可设小卖部
可不采用中央 空调系统
智能 化水 平
办公 (OA)
通信 (CA)
设备 (BA)
预 留 OA 电 力 负 荷 30~50伏·安·米， 办公室OA布线采用网 络地板或地面线槽
计算机网络通信系统 到达所有的办公间， 提供其他国际国内长 途语音及数据通信条 件
每90~120平方 米出租面积提供1 个机动车位
每部电梯服务面 积3900~ 4500 平方米/吨·台
零散建设的办 公楼，远离城 市商贸中心区， 交通条件一般
每120平方米出 租面积提供1个 机动车位
每部电梯服务 面积4500~ 5000平方米/ 吨·台
办公空间 公用设施 空调系统
能提供可灵活分 割适应各种变化 的办公空间，室 内净高2.6米以上
三、其他类型的开发项目
（一）旅游度假村开发项目
（二）工业物业开发项目 ➢重工业厂房 ➢轻工业厂房 ➢高新技术产业用房 ➢研究与发展用房
（三）土地一级开发项目
土
地
政府
储 备
中
心
土地利用总体规划 城市总体规划 控制详细规划
存量国有土地、 拟征用和农转 用土地
年度土地供应计划
征地、 农转用、 拆迁和市 政道路等 基础设施 建设
常与消防共用电 视监控系统
根据防火分区面 积、决定是否安 装自动报警、喷 洒装置
以保安人员为主 的保安体系
门厅、 电梯厅
走廊
内部 装修
办公 间
卫生 间
采用高档装饰材料， 地面应采用石材
高级带胶垫毯或用石 材地面，高档吸音材 料吊顶 墙面耐擦洗壁纸或高 级乳胶漆，高档吸音 材料吊顶，无梁结构 可不吊顶，刷高级乳 胶漆，块状胶垫地毯 地面
（一）写字楼项目的分类
硬件内容
甲级办公楼
乙级办公楼
丙级办公楼
所处位置 停车位数量 电梯数量
位置十分优越，一 般居于城市商贸中 心(CBD)，交通十 分便利
每60~90平方米 出租面积提供1个 机动车位
每部电梯服务面积 3300~3900平方 米/吨·台
居于城市小型或 零星的商贸集中 区，交通条件较 好
第一节 房地产开发项目的类型与特 点
▪ 一、住宅开发项目 ▪ 二、写字楼与零售商业开发项目 ▪ 居住建筑的类型
（二）住宅开发项目的特点 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低
二、写字楼与零售商业开发项目
中档卫生洁具，普 通洗面台或台式洗 面盆，普通面镜， 设香皂盒、手纸盒， 普通吊顶或不做吊 顶，普通瓷砖墙面、 防滑地砖地面
普通卫生洁具，普 通洗手盆，设香皂 盒，不设吊顶，瓷 砖墙裙普通防滑地 砖地面
（二）零售商业物业及其分类
1.区域购物中心 2.市级购物中心 3.地区购物商场 4.居住区商场 5.邻里商店 6.特色商店
（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点
1.写字楼开发项目的特点：
要求开发商具备长期投资能力； 把握写字楼设计发展潮流和趋势； 要高度重视写字楼的选址
2.零售商业物业开发项目的特点： ➢ 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域； ➢ 要求开发商具备长期大规模投资的能力； ➢ 先租后建、只租不售； ➢ 对物业管理水平的要求高； ➢ 需要与交通设施联合开发； ➢ 要努力实现商场收益风险管理社会化； ➢ 零售商业物业与其他物业联合开发
第二节 风险对投资方向 和时机选择的影响
由于投资收益是对投资者所承担投资风险 的回报，因此正常情况下投资收益与投资风 险是相匹配的。高收益伴随高风险。
风险对房地产投资方向和时机选择的影响， 主要包括以下几个方面：
1. 根据项目风险的大小，确定其合理的投资 收益水平；
2.根据风险管理的能力选择投资方向 3.根据风险周期变化特点把握投资时机
办公空间在一定 程度上具有灵活 分割适应性，室 内净高2.5米
室内净高2.4米
设专门的职工餐 设职工餐厅，高 厅，并设有适当 档餐厅视具体情 规模的高档餐厅， 况而定，设商务 设提供多项服务 中心，设小型商 的商务中心，设 场，其他服务项 小 型 商 场 、 邮 局 、 目选择位置 快递服务、银行
中央空调系统， 用户能根据自我 要求调节室内温 度、湿度，空调 系统具有充分区 域控制能力
客户能够获得直 接国际、国内电 话、传真服务
机电设备运行计 算机与人工管理 相结合，管路开 闭人工控制
设备的运行管理、 监控及管路的运 行控制以人工为 主
防火 (FA)
保安 (SA)
防火电视监控，安 装自动报警、自动 喷洒装置
保安重点部位（门 厅、电梯等）设电 视监控计算机，自 动巡更
防火重点位置电 视监控，有选择 地安装自动报警 喷洒系统
采用中档装饰材料 地面宜采用石材
普通地毯或块状垫 地毯，普通吸音材 料吊顶 墙面普通壁纸、喷 涂或高级乳胶漆， 普通吸音材料吊顶 或高级乳胶漆，普 通地毯地面
普通装修和重点部 位做点缀处理
普通地毯或地砖， 可不吊顶
墙面喷涂或普通乳 胶漆，普通乳胶漆 刷顶或喷白
高档低噪声卫生洁具， 通长石材洗面台，设 通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸， 高档防水防潮吊顶， 洗面台、面镜部位提 高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室 空间能有余度满足使 用者理容要求