一、规划●法定图则:国土委在已起草完毕的福田保税区法定图则里，该片区拟定位为，以高科技工业和现代物流业为核心，相关商贸及办公为基础，土地利用高效、配套设施完善、生态环境良好的城市特别地区。
福田保税区法定图则草案即将提交市城市规划委员会最后批准，然后就可以进行发布。
根据草案，这次法定图则划定福田保税区的适用范围为：东至皇岗口岸、西连红树林自然保护区、西南侧为深圳河入海口，毗邻香港，北接福强路的区域，总用地面积346 .18公顷。
法定图则草案给该片区制定的发展目标是：以高科技工业和现代物流业为核心，相关商贸及办公为基础，土地利用高效、配套设施完善、生态环境良好的城市特别地区。
该片区拟规划以高科技和技术先进性工业、现代物流、国际贸易和商贸服务为主导功能。
根据法定图则草案，该片区发展策略上，可在政策引导范围内适度改造，促进片区逐步转型；适应片区发展实际，完善片区路网体系；依托轨道站点及周边地块，改善口岸城市形象；利用有限土地资源，完善相关配套设施。
福田保税区片区规划居住人口规模6.1万人，就业人口规模4.5万人。
●区位：福田保税区地处深圳中心区域，与香港特别行政区隔河相望。
地缘优势是福田保税区与其他保税区相比更具特色的优势。
福田保税区有专用一号通道经落马洲，可实现与香港特别行政区无缝对接，为往来香港与福田保税区的货物提供了更加快捷高效的通关服务；通过二号通道和三号通道可以与深圳市区对接，进而通过广深高速实现与珠三角地区的连接。
因地理位置的优势，许多客商选择福田保税区投资兴业。
福田保税区的发展能很好地叠加深圳经济区域的辐射能力。
这里被专家称为最有资格定位为“深圳里的香港”之片区。
根据草案，福田保税区的发展策略是：在政策引导范围内适度改造，促进片区逐步转型；适应片区发展实际，完善片区路网体系；依托轨道站点及周边地块，改善口岸城市形象；利用有限土地资源，完善相关配套设施。
沿深圳河和新洲河绿地为片区生态保护的自然景观界面，应保持生态廊道的连续性，禁止一切与生态保育无关的城市建设活动。
福田区发布《拆除重建类城市更新单元实施办法》，提出以产业升级、结构优化为第一原则，充分挖掘产业空间潜力，支持产业转型升级。
记者获悉，通过对辖区内旧工业区、城中村、旧商业区等进行更新改造，近5年全区可提供产业空间875万平方米。
据悉，旧工业区的改造将是福田产业空间优化和提升的重要资源。
目前福田区工业用地规模2.86平方公里，占建设用地规模的5.2%。
这些旧工业区主要集中在车公庙、福强南、香蜜湖、天健工业区、彩田北、上步片区、梅林片区、八卦岭和福田保税区九个片区，占地面积约2.55平方公里。
调研显示，这些旧工业区大部分效益比较低，产业水平有待提升。
通过二次开发，今明两年福田即可增加产业空间约304万平方米；此后三年可增加的产业空间约571万平方米，包括平安国际金融中心、深圳信息大厦、第一创业大厦、文博大厦、新媒体文化产业基地等20个新增项目和福田燃机电厂16个城市更新项目。
二、竞争现状与关系福年广场成为福田最热销写字楼，低密度的生态商务空间受到市场追捧。
在深圳，福田CBD一直是企业总部选址的必争之地。
据了解，仅入驻福田CBD的世界500强企业就有三菱商事、索尼、德意志银行、日本瑞穗银行、富士通、摩根斯坦利等60多家。
而近年，随着深圳市城市“东拓西连，南北贯通，中心强化”规划的出台，特别是福田保税区的加速发展与城市功能完善，轨道交通的发展，让许多企业有了更多选址可能。
现状：到目前为止，由于保税区的政策优势及地理位置优势，吸引了不少国内外商家的入驻；区内注册公司共2000多家，40家世界500强企业云集商务价值持续快速增强。
比如联想信息、赛意法电子、宏基电子、DHL快递、卡西欧电子、松下电器机电、飞利浦电子等等纷纷落户福田保税区。
●面临困境：市经贸信息委有关负责人说，由于受多种内外部因素影响，目前深圳税区发展面临多重困难：一是深圳保税区产业结构以出口加工业为主，受国际市场、政策环境和经营成本等外部因素影响较大；二是深圳保税区发展面临政策功能障碍，入区退税等重要政策无法享受，部分政策难以兑现，造成园区功能单一，不利于发挥产业集聚、提升和扩散效应；三是园区内设施老化、交通拥堵、配套不足，无法满足现代产业集群发展的需要；四是园区管理部门与配套服务资源分离，在打造服务平台、引导产业发展、促进企业转型方面，难以形成有效合力。
●随着企业总部选址趋势的变化。
深圳市写字楼市场也呈现出多元化发展趋势，多个地处非核心区域的写字楼热点地区也逐渐纳入国际、国内知名企业选择总部办公地址的视野。
在福年广场近期成交中，近九成为企业自用，更是使得其成为了2012年自用企业最青睐的项目，3个月热销80%，成为了2012年福田最热销写字楼。
逃离中央商务区：低密度生态办公成企业首选●整个福田保税区定位为“深圳的香港”，将借鉴上海外高桥保税区的成功经验。
外高桥将保税区分为商务办公区和生产加工区。
其中商务办公区和福田中心区一样正常办公。
位于保税区中心的长富金茂大厦，303米超高层都市综合体，已经动工，而在其相邻位置的福年广场已然开售，在它们的旁边还有二栋规模超过9万平方米的办公楼已经进入建筑规划阶段。
加上长平商务大厦旁边的两块商业用地。
随着这些项目陆续启动，整个保税区的商务办公区将逐渐成型，保税区的商业价值将得到更大的体现。
河套片区。
在花样年福年广场项目的东面是深港首个融城示范区河套片区：规划面积为4.36平方公里，目前该地块香港拥有使用权，但所有权却属于深圳。
两地合作开发，片区以高等教育、金融、文化创意、高科技产业发展为主，未来整个区域总建面超过270万平方米。
市政府已经对福田保税区未来的产业布局和河套地区的产业规划进行互补研究，使2个区域的经济未来辐射到整个珠三角地区。
从深港合作而言，特别是河套地区的开发，福田保税区正成为最佳的“聚集区”。
据悉，河套地区是在1997年深圳河治理一期工程完成后，由新旧河道在落马洲－皇岗口岸东侧围合而成的一块约87公顷的土地。
目前，河套地区开发正步入正轨。
按照深港合作协议，双方将推进深港边境河套地区开发，打造深港河套经济区，有望成为未来香港深圳核心金融、教育、高科技产业基地。
河套地区的吸引力，也正令福田保税区的产业升级值得期待。
综合开发研究院有关专家表示，福田保税区可充分利用独特的地缘优势，实现与河套地区联动发展，河套园区主要功能为高等教育、高科技研发与创意产业等。
花样年有关负责人介绍，之所以选择在福田保税区打造福年广场，就是看中保税区转型升级蕴藏的巨大利好。
同时，福田保税区在深港一体化中将起到桥头堡的作用，既可坐拥福田CBD现有的成熟商务配套和繁华，还可享有河套地区开发的未来巨大升值空间。
●根据研究形成的河套地区初步发展大纲图，未来河套地区可容纳楼面面积120万平方米，其中教育类建筑72万平方米，高新科技研发类建筑33万平方米，楼宇最高15层。
“河套经济将是深港一体化的加速器。
”专家表示，由于福田保税区与香港一河之隔，这里易受香港经济辐射，更具优势。
这一片区将最大程度的享利深港一体化，未来的经济将会飞速发展，片区及大型商业项目未来升值空间很大。
●“深港创新圈”是指以深圳皇岗口岸为圆心、1小时车程为半径的区域，并以深圳和香港为创新中心城市，以2小时车程为半径辐射珠三角地区。
深港创新圈的主要功能是资源共享，包括实验测试仪器设备等硬件资源和人才、智力、管理经验等软件资源共享，乃至教育资源共享；深港创新圈致力于促进要素融合，包括金融、产业、中介的要素融合。
福年广场租赁部分将联合保税区政府共同打造保税区第一批国家级贸易平台。
它以国际商品的保税展示、贸易服务为主要功能打造跨境电子商务实体平台。
这里除了可从事长期保税展示以外，其商品还可以在保税状态下赴区外短期参展，这种长短结合的展览模式，为国外商品进入中国市场提供了绿色通道。
未来内地人就不用跑到香港、国外买名牌了。
福田保税区成深港合作“桥头堡”无论是“深港创新圈”，还是河套开发；无论是城市更新，还是保税区转型升级，福田保税区都位于焦点。
深圳CBD优势不可复制，唯有向南走。
目前，福田CBD已经成为深圳的中心区，而中心区未来发展最具有想象空间的“外溢”，不是向东也不是向西，更不可能想北。
只有南边的这块跨越深港的土地，给出了“现代化、国际化”的最大可能。
首先，这种可能是基于福田CBD本身的升级需要。
深圳CBD位于福田中心区总面积413 公顷，其产业带布局主要依托CBD的商务办公、金融及会展业形成全市高端服务业核心区，在其周边以集群化的产业片区为节点，形成南联香港、北拓珠三角的“圈层式”产业布局结构。
相对其他区域，中心区有一大难以复制的优势，就是“一点一圈”：一点即深圳CBD，集中了几十座高档商务楼宇，是深港合作的桥头堡，也是总部集聚中心；一圈，就是天安、华强北、福田保税区等产业集聚园区，犹如一串宝石镶嵌在CBD周围。
三、政策分析●城市资源整合机遇：CBD二次爆发福田保税区蜕变在即深圳，作为中国高速发展的城市典范，与上海、北京等城市环状辐射式发展脉络大有不同。
东西狭长的地貌，以及产业群呈星状布局的特殊状况，决定了其城市及商务价值的彰显是沿深南大道西进的发展趋势，而带状辐射的发展方式必然使得能量递减，故深圳政府在《深圳市城市总体规划（2010-2020）》中提出，深圳将建立2个城市主中心，即福田中心和前海中心。
目前，以“深港现代服务业合作区”为发展契机的前海中心吸引了众多政策利好、资本、产业、人才等方面的支持。
而深圳发展三十年奠定的福田中心却面临它最大的发展“瓶颈”——用地空间的不足。
环顾福田中心所辐射的范围，也仅仅只有中心南部——福田保税区这一块未经大规模开发的土地可以承载福田中心二次爆发的历史使命。
按照专家拟定的《深圳保税区转型升级工作方案》，按照方案设计，福田保税区打造成集国际贸易、先进制造、现代物流及保税商品展示交易等多种经济功能于一体的综合型保税区。
●面对如此巨大的政策利好，业界充满了期待。
综合开发研究院区域发展规划研究所负责人表示，《深圳保税区转型升级工作方案》（送审稿）提出了转型升级定位、目标以及转型升级路径，为深圳保税区在“十二五”期间的发展提出了明确方向。
不仅坚持了保税区作为深圳外贸出口重要基地这一基础，也提出了高端物流、高端服务、民族品牌等转型升级的方向，具有指导意义。
他说，按照《方案》，深圳保税区将形成东部盐田综合保税区、中部福田保税区、西部前海保税区的“金三角”模式，对促进深圳外向型经济发展将起到非常好的导向作用。
根据深圳市政府办公厅关于实施《深圳市城市总体规划(2010-2020年)》的意见，深圳正积极推进城市更新项目，引导和促进福田环CBD地区等重点地区的城市更新，结合城市更新，同步实现地区住房、商业、教育等公共服务设施及市政交通基础设施的完善，促进产业集聚与提升。