2009年，购房者、开发商、政府和商业银行等市场主体四方博弈，市场僵局逐渐形成。购房者心理由“持币观望”到“预期经济下滑”，市场变得“有价无量”；土地出让市场低迷，年度土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角，而“地王”表情尴尬，纷纷难产；开发商面临较大的市场消化压力，市场竞争空前激烈(特别是楼盘集中供应区)，开发企业纷纷疏通各方渠道，以期脱困，行业面临洗牌；政府一方面要面对中国分税制所带来的财政压力，一方面要保经济增长和兼顾社会公平与和谐，力求平稳过渡房地产市场的调整期;储蓄率不断上升而利率却不断下调，宏观经济指标的转坏，给银行的盈利水平和资金安全带来了新的考验。
（三）南宁市房地产市场发展政策建议
五、结论
进度安排
2012年X月-2012年X月确定选题、收集相关资料
2012年X月-2012年X月撰写开题报告与开题
2012年X月-2012年X月收集资料，开展研究，形成写作提纲
2012年X月-2012年X月深入研究，形成论文初稿
2012年X月-2012年X月论文修改、定稿、打印
（二）基于市场风险的房地产市场研究
包宗华（2001）主要研究了房价收入比的计算，认为房价收入比的研究至少要涉及居民的人均年收入、上市住房的年均价格、购房贷款的偿还年期及居民住房消费比重四项内容；郜浩（2010）则以我国现行的房价收入比计算方法在评价房价和人均住房面积这两个方面存在的缺陷进行分析，同时兼顾不同收入群体的恩格尔系数，并以南京市为例进行实证研究，同时改进现行的房价收入比计算方法；包宗华（2003）对房价收入比进一步进行研究，认为房价收入比应从两方面进行研究：房价与居民收入以及居民是否拥有住房，并呼吁全国各城市都来参加房价收入比的研究；朱研汐（2010）从房价收入比的内涵界定、房价收入比的计算方法、房价收入比在中国的实证研究等方面研究了中国自实行住房商品化政策以来房价收入比的研究及利用现状；庄镇锡（2010）认为应根据我国的实际情况，适当调整房价收入比上位区间，不应以国际标准为标准，同时以广州进行实证研究。
南宁房地产市场发展方面存在问题分析
研究背景、研究综述、研究内容、写作提纲
研究背景
2008年南宁市房地产市场波动较大，反差强烈。2008年上半年房地产业受2007年高速发展的惯性带动，房地产投资开发仍然快速增长，开发建设规模扩大。下半年，受国际、国内经济形势影响，南宁市房地产市场开发投资普遍紧张，开发投入急剧减少，开发进度全面放缓。上半年，国家宏观调控从紧政策持续，市场专项整治活动继续进行，市场抑制氛围比较浓厚。下半年，国务院、湖南省房地产调整政策先后出台，金融货币政策连续出笼，税费下调，拉动消费，政策由从紧到从宽到鼓励，但消费者受一线城市房价下调与经济下行预期影响，持币观望心态普遍，交易市场低迷。因此，保持经济增长，保全房地产作为经济发展的重要支柱产业地位，促进房地产业健康发展再次成为社会瞩目的焦点。
房地产业的健康关系到国民经济的发展、社会的稳定和人民的切身利益，因此全面准确的把握当前南宁市房地产业发展的形势，制定科学合理的短期和中长期发展对策显得紧迫而必要。
研究综述
（一）基于供求关系的房地产市场研究
很多学者都对房地产市场的供求关系进行研究：段忠东、曾令华（2008）通过引入房价，以构建一个涵盖货币市场和商品市场双重市场的动态房地产市场系统，并重点分析房价变动对货币供求及市场均衡利率的影响；何梅（2010）则通过引入供求理论，主要以房地产市场的供给方面为分析对象，并最终提出构建房地产市场城乡一体化的思路；张骐（2010）根据供求等理论加以实践进行分析研究，试图找到实现房地产市场的可持续发展之路；吴荣胜则主要基于房地产市场的供给与需求，探讨房地产市场的供给及需求与税收政策调节作用；杜江（2010）以房地产市场供求关系的失衡为出发点，将影响我国房价的主要因素进行分解分析，进而对我国房地产市场发展的非均衡性与商品房价格居高不下的原因进行了理论分析；王树强（2010）则基于资本资产定价模型及消费者均衡理论，研究房地产市场与股票市场的相关性；徐源（2010）以我国房地产市场的供给和需求为出发点分析我国房地产市场的政府干预模式。
写作提纲
一、引言
二、房地产市场理论
（一）房地产基本概念
（二）房地产业运行机制
（三）房地产供求影响因素
三、南宁市房地产市场发展状况分析
（发展历程
（三）南宁市房地产市场现状
四、南宁市房地产市场前景与政府调控对策
（一）南宁市房地产市场特点
（二）南宁市房地产市场发展前景预测
研究内容
在对我国房地产相关政策和过去几年房地产供求市场分析的基础上，预测我国房地产市场未来总体走势。对南宁市房地产市场投资情况、供需情况、房价发展情况及房价快速增长的原因进行了分析。对房地产细分市场—住宅市场、写字楼市场、商业用房市场进行了发展情况和发展布局分析。在以上预测基础上，得出青岛市房地产市场未来需求总量和供给总量。