龙湖化生学府项目营销提案
我们的思考从何处开始
从区域项目资源着手
从竞争楼盘情况着手
从市场需求特征着手
本案主要瞄准问题所在
从地块区域属性出发——塑造热销氛围、提升项目荒凉景象。项目虽然对面是大学， 但其位置位于工业园区上。属于没落城市边缘，缺乏居住氛围。
从市场实质背景出发——从了解客户需要，竞争楼盘情况。准确定位项目形象。 从客户需求角度确定我们的物业方向
项目SWOT分析
S优势分析：龙湖在郑州城市版块中扮演着突出角色，面对“宜居教育城”的历史机遇， 新郑市科学编制“龙湖新城”规划，并置于该市“十二五”规划中“一心两城两组团”的 重要位置。 位于大学对面，有很好的文化教育背景。随着地铁直通龙湖的开通，龙湖必然成为一个新 的地产热区。新郑市南龙湖宜居教育园区管委会副主任张顺安认为，对于龙湖镇而言，教 育就是它独一无二的优势产业。 W劣势分析：项目所处地段属于没落城区，项目又位于工业园区，周边噪音、废气污染等 对项目居住氛围大打折扣；周边配套不完善；项目体量较小，不能形成规模效应。 O威胁分析：龙湖城市人口较少，地源客户资源匮乏；本地楼盘项目相对较多，容易造成 客户分流现象。 T机会分析：现在正是郑州新郑一体化发展的趋势，项目位于龙湖北段，所属新郑与郑州 之间，随着城市的不断发展未来土地升值潜力巨大。限购政策给一部分投资型客户带来了 到本项目投资的愿望。
人文· 生态· 新界
我们必须要思考的三大命题 2、区域抗性
三个核心问题
1、宜居标志 3、价值提升
重新竖立宜居标志 日益成熟的房地产行业，正在步入一个品牌+产品的产业时代，其 中尤其以品牌化对企业外向的核心竞争力作用最大。随着市中心优质 土地资源的稀缺，开发商都面临着走向郊区的问题，那么，在失去了 我们习惯了的地段优势、配套优势等之后，我们将要凭借什么去赢得
市场定位
客户定位 羚羊客户：郑州的有住房客户，有剩余闲散资金，做二套房投资型。 主力客户：郑州工作的薪资一族，对郑州市区内房价居高不下，只能望闻兴叹。只能 选择距郑州较近的楼盘。和龙湖本地居民及周边乡镇客户，置业者以婚房为主。 辅助客户： 偶的客户：
项目形象定位 能引起居住愿望的，满足生活必需的
龙湖之于新郑与郑州，就相当于中牟之于开封与郑州，是一种纽带作用，为二者的融合 提供平台；林溪湾、居易国际、国瑞城、红河谷等众多楼盘的崛起，更开建了龙湖新地块。 而龙湖板块本身，则将是新郑崛起的“桥头堡”。面对“宜居教育城”的历史机遇，新郑 市科学编制“龙湖新城”规划，并置于该市“十二五”规划中“一心两城两组团”的重要 位置，以此提升南龙湖宜居教育城的档次和品位。 规划中提出，将着力打造临郑经济板块，使龙湖作为加快郑州南部发展战略的阶梯作 用愈发突出。“龙湖新城”的建设规划也由此提出，借力都市区建设，承担着新郑融入都 市区的桥头堡作用的龙湖镇，正崛起一座新的城区——“龙湖新城”。这里拥有得天独厚 的自然资源和地理位置，千亩纯天然的龙湖，良好的基础配套设施以及保存较好的原生态 地貌，以生态的私密性为主要特点，是休闲地产发展的绝佳区域。
市场？凭什么能够给与客户足够的购买理由？我们的答案是：品牌！
由卖方市场的营销力推广力到买方市场的产品力、品牌化的转化，是 每个开发商必须面对的游戏规则。
房地产竞争时代的变迁
市场机遇与项目所具有的自身资源
市场机遇与项目所具有的自身资源
本项目成败对我们意味着什么
这是成功的起点
这是一个起死回生的神话 这片土壤能成就多少品牌地产，我们能否站稳脚跟
宏观背景分析
城市发展概况 项目地块分析 竞争楼盘研判
项目SWOTБайду номын сангаас析
3.郑州郑东新区龙湖 东新区龙湖模拟图
[1]
郑州龙湖是郑东新区的一部分，也是未来的精品住宅区。作为郑东新区的点睛之笔，龙湖 地区是郑东新区目前唯一一片尚未开发的功能区。根据规划，其范围西起中州大道，东至 东四环快速路(107辅道)，北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划用地面积约40平方公里 。由于其位于中心城区东北部，西临中心城区北部城市活力区，东侧为龙子湖高校园区， 南侧紧临郑东新区CBD成熟区域和新郑州站(高铁十字枢纽客运站)，区位优越，所以，被 业内称为“未来郑州市区最适宜居住生活的地区，也是郑州最具活力的地区”。