楼盘定价的细节
大体的价格基准就不予重复了,无谓也就是此之前策友们曾提过的市场定价法和成本定价法。
这次我们的重点在于:当定出了基准价之后,其他价格该怎么定,有何影响因素?
先列一个影响楼盘系数的目录出来
1、朝向系数
2、副朝向系数
3、景观系数
4、对流系数
5、层差系数
先讲一下朝向系数吧
一:朝向系数
朝向来说:一般除了别墅之外,不存在整套单位的朝向问题。
一般我们说的朝向指的是客厅的朝向。
1、朝向系数
以1为标准系数,各朝向系数加上1
分了16个朝向,从正北开始的系数分别如下:
正北:-0.05
东北:-0.04/-0.02
正东:0/0.02
东南:0.03/0.04
正南:0.05/0.05
西南:0.04/0.02
正西:0/-0.02
西北:-0.03/-0.04
注:以上的系数都为销售当地楼盘的效果不断改进得出,基本上适用于南方
大部分地区。
有争议处为到底是南向好还是东南向好,具体要根据当地人的偏好调整系数。
2、副朝向系数
所谓的副朝向系数就是与主朝向呈90度,然后又是能够接受日照的方向。
主朝向是客厅的朝向。
副朝向系数与主朝向系数一样,只是所有数值只有主朝向的五分之一,也就是说如果正南向的正朝向是0.05的话,正南作为副朝向只有0.01。
为什么要加这样一个系数呢?一般来说,副朝向的位置都会设置为主人房,所以稍微关注一下。
二:现在讲景观系数,这是定价中比较复杂的问题,希望各位策友一起参与讨论一下
1、景观系数
景观系数不太好讲,不过从客户的反应来看,一般客户最看重的景观为客厅的景观,所以景观系数中指的景观大多以客厅的景观为主。
由于视线的关系,我一般只对正对客厅正负45度之内的景观为准,超过了这个范围,一般情况下就不是那么重要的景观了,因为一般人不会注意那么大的角度。
除客厅外,主卧室的景观也有一定的影响,但除非主卧室的景观特别好或者特别差,否则只要根据客厅的景观就可以确定这个景观系数了。
一般来说,景观系数是除朝向之外最重要的影响系数,所以一定要订出差距来。
首先,要搞清楚景观系数取决于哪部分的景观。
一般定价都会以一个组团来推货,先定下一个景观点,然后加上景观系数。
比如说:一个楼盘是一个围合的组团,对组团花园的单位景观系数的起点就较高,可以加上0.05。
这里注意一下,楼距这个因素在景观里面显得比较重要。
因为虽然是看景观,但很多时候会变成看楼距,楼距开阔的地方一帮都会有景观的。
这里可以根据楼距的对比加上一些分值,范围在0.04之内。
这个是对向着小区里面的单位而言,如果景观上没有特别强调某一部分,那么其实大家都相差不了多少的,那肯定是楼距大的地方会设置多一些的景观。
就例如:
如果没有中央水景之类的比较特殊的景观。
那一个小区的最高景观系数一般不会超过10%的。
但是如果是对小区外的楼,在城市来说,就基本上没什么景观,这个时候就不管什么楼距不楼距的了,景观系数肯定就是0了。
我一般会在图上将正对客厅的地方把要重要考虑的景观带划出来,也就是划一个扇形区域出来,然后用尺量一下在这个区域内的楼距,再具体看一看对着的是组团花园,还是普通的小区路,还是中心水景。
如果在这个扇形范围内可以看到组团花园就会给到0.04,除非扇形组团内全部都是组团花园,否则一般不会超过0.04。
如果是对着小区路的,根据楼距也只能给到0.01-0.02。
当然也有一些特别好的,就是超宽楼距和中心园林水景之类的,可以给到0.05-0.07。
三、环境系数
环境系数纯粹是一个小于0的系数,不会存在大于0的情况。
应该说是小于等于0。
主要用来区分对小区内和对小区外的单位,为什么要有这个系数呢?环境系数本来就是用来表示那些污染情况的,包括噪音呀、电房、高压线、厕所、小区马路什么的.这个对楼盘的价格会有一定的影响。
比如说,如果对着小区外的路是条大马路的话,车流量非常之多,那么像外的单位就只能给到0.89,同栋对内的给0.93。
如果是一般的情况下,朝外的为0.92,朝内的为0.96。
小区内的单位,如果没什么情况,一般都会高于0.96的。
四、对流系数
所谓的南北对流,就是要求风可以直线形式穿过整个房间,并且要求在距离这
个空间前后30到50米的范围内还可以保持直线,也就是说前后楼距要有30-50米,当然,这是对高层来说。
对于洋房而言,南北对流一般来说只有两种情况,一种是客厅和餐厅的部分,另一种是主卧室,但是主卧室对流一般没有什么用(对价格的影响),主要是主卧室不好布置,且卧室对流的意义不大。
可以对流的单位一般来说比不能对流的单位在同一楼层情况下能够高出0.3-0.8
五、层差系数
楼层差价之前是用系数来定的,但是由于如果设1楼为1的话,慢慢把系数加
上去,则楼层的系数越来越大,那么几个系数再相乘,则楼层系数的影响是最大的,因
为系数本身是最大的,这种系数定价的方法,肯定要保证尽量让系数都接近1,这样各个系数的影响力相当,而将影响力最大的系数给朝向和景观。
但是这种方法太麻烦,一般都采用基价后在加减差价就好了。
由于各地的楼层差价差异比较大,就是说,客户群接受差价的底线不一样,所以,这里只能给大家说一个大概的情况。
具体差价模版要参考区域竞争楼盘的差价体系定出。
一般来说,楼层最底层开始3层左右的单位和最高1/5的单位的差价是最小的,中间1/5的差价是最大的。
因为最高的1/5的楼层客户并不是很喜欢。
六、面积系数
原先是小于90平方米的户型可以首付两成,比较好卖,一般都直接提价5%,但是现在政策改变了,小户型变得多了起来,而且首付估计也得提高。
双限政策使得大户型稀缺,特别是一线城市的大户型产品,反而比小户型要高出2-5%,这就得根据实际情况来界定了。
我们对楼盘定价共列出10个主要的影响因素。
分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。
这10个因素,共分5个等级,每一个等级均制定出相应的指标,并且对应分值1、2、3、4、5分。
问:假如组团A、B两栋之间有“中央水景”。
按楼主划分的扇形区域,A客厅完全可视该水景,B卧室可见水景;
B客厅可见小区外的江景或山景,A不可见,
那A、B的景观系数哪个高呢?
答:一般来说,小区内的景观一般都难以和自然景观相比较,特别是江景这种特殊的景观,江景和非江景单位本身相差价格就在10%-20%,当然这之中的空间就要看
是一线还是二线江景,如果是三、四线江景那就不在此差价之类了。
另外就是客厅见中央水景和主卧见中央水景,如果加上景观分值来看,卧室的景观值只是客厅的五分之一左右记入。
1.地段(A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布;B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街,办公氛围的好坏程度。
)
2.配套(A.附近城市基础设施的完善程度;B.社会服务设施;文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。
)
3.物业管理(A.保安;B.清洁卫生;C.机电;D.绿化率及养护状况;E.物业管理费;F.物业管理商资质。
)
4.建筑品质(A.产品的设计;B.建筑的质量)
5.项目规划(A,项目整体规划;B.项目产品内部的规划。
)
6.立面装饰(A.立面效果是否新颖;B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质)
7.开发商实力级信誉(A.开发商的资质等级;B.开发商的信誉;C.开发商的品牌;D.已开发的项目的市场情况)
8.户型设计(A.各个功能分区的合理性;B.是否有暗房;C.实用率的大小;D.结构布局的合理性。
)
9.营销推广(A.营销代理公司的有无;b.营销代理公司的品牌及实力;c.广告的发布情况)
10.停车位数量(A.停车位数量;B.业主的方便程度;C.停车的难易程度)。