屋面绿化－研究人与自然的关系
外廊
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燃料电池
屋面绿化 15
市场及财务
• 经营模式：
• 日本最大的别墅建造商，为客户在其自有土地上设计并 建造别墅；
• 业务范围涵盖整个产业链，除了设计、建造外，还生产 部分组件；
• 除了别墅外，也开发高层住宅项目，但为数很少且定制 程度较低；
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销售期间
项目规模
政府约束
客户消费习惯
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日本
上海
项目开工即可获得销售许可，销 结构封顶方可申请预售证，销售
售期相对较长，销售定制住宅一 定制住宅会造成一定的工期延误
层高一般控制在3.2～3.3m，设架空层和吊顶层，满足因单元内布局调整 造成的管线灵活布线；
单元内采用中央空调，因厅房分隔及功能变化造成的内外机布置受限及管 线孔洞预留问题得以解决。
卫生间装饰基本采用整体卫浴施工，隔墙采用轻钢龙骨双层纸面石膏板系 统，全屋采用中央空调系统，地板采用复合地板。
：
• 厨房 • 卫浴 • 楼梯 • 玄关 • 收纳 • 灯光系统
• 入户大门及安保系统等
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展示各类最新的装修产品
设计 • 可通过实际体验积累人体工程学的相关数据，提高设计 品质； • 可将开发商的新理念直观地传递给参观者并进行验证；
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设计
框架结构形式，平面布置灵活；
住宅设计无朝向、限高要求，可接受暗卫、暗厨，设计的局限 性较小；
设计顾问成为服务团队的一员，根据小业主意愿绘制图纸并监 督施工，对设计顾问的人力资源配置及后期协调能力提出更高 要求；
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日本最大的别墅建造商Sekisui House
综合研究与体验中心
R&D
Sekisui House 业务范围涵盖R&D，客 户咨询，建材生产，建设，并售后服务 支持
4层楼，4楼为最新节能、抗震等技术展 示厅，1～3层为建筑内部装修设备展示 Production

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承包商及供应商对order-made模式具有相当经验，因此相关之合约、分判
、采购及进度等得以有效控制。
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项目管理与采购
结构采用预制化施工，单元可自下而上开始装修。
装修大量采用预制化产品，减少了大量现场施工工序，既保证了现场施 工环境的整洁有序，亦确保了施工质量和进度。
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销售流程
• 销售期：开工即可获得销售许可，按常规5-10层项目为例，开工后的 建设期约为1年，开工后2个月开始销售，销售期为3个月（如图示）； 30层高楼建设期约为2年，销售期顺应延长；
• 签约流程：先签销售协议，一个月后签定制装修协议，截止日未出售 或未得到客户确认的单元则按标准交付，以不影响完工期为原则；
野村不动产自1999年起开发order-made公寓，至今 已竣工完成的共计96个楼盘，其中东京地区占59个 。
目前正在销售或正准备开始销售的 楼盘有7个，其中东京地区占3个。 这些楼盘中有多个项目与瑞安的项 目较为相似。
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住宅建设、开发商所开发的house 样板房展示集聚地
样板房供客户、到场者随意参观 ，旨在宣传其先进的住宅建造法 、优秀的住宅设计、最时尚的居 住设备等。
开发商有：积水House、三井不动 产、Toyota Home、住友不动产 、东急Homes等。
层高3.2m并设架空地板及吊顶，适合机电管线灵活布线。 单元采用中央空调，风口灵活设置适合单元内布局改变。 承包商相关施工管理经验丰富，施工现场管理有序。
材料先运送至工地然后由总承包单位统一分发至各单元。
与供应单位有合作伙伴关系，减少招标的时间。
现场有序管理
整体卫浴
外墙预制干挂
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拥有承包单位的资质，包括总承包单位及精装修承包单位 等，对施工进度及质量更好控制。
订制住宅的材料每种类别能让小业主有10-20种选择。 19
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市场及财务
东京一般住宅价格在4000万～8000万日元/套，而定制化住宅售价 均在6000万以上，均为市中心的高端住宅；
阳台内的足浴系统 感应式卫洗丽
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设计
• 框架结构形式，设计年限提高到100年，为平面的灵活 布置与建筑的长期使用提供条件；
• 灵活的空间布置，根据居住者的要求划分使用功能；
结构形式
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般不会延误工期。
。
以多层和小高层居多，高层较少 ，且项目规模较小，通常为单幢 楼宇。
以高层、大型住宅项目居多，体 量通常较大。
政府较少强制性约束。
限制严格，且涉及到合同条款、 签约流程、房价限制等多方面。
注重实用性和人性化，个性化需 求相对较高。定制化住宅已发展
个性化装修的参观Housing Gallery，与野村不动产会晤
Oct. 17 与竹中工务店会晤，参观施工工地
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❖ Osaka Gas作为日本第二大的燃气公 司，和政府、高校一起，自1993年 起开始研究适应未来社会的住宅
(experimental housing);
❖ 每5年，对房型平面、能源系统和设 备，装修材料等进行一次调整升级试 验，目的是研发出对环境和居住者都 可持续发展的适应未来100年的住宅 环境与体系；
❖ 住户均为Osaka Gas的员工，每套住
宅均有不同的layout以适应不同家庭
的lifestyle
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项目管理与采购
预制化产品整体式装修模式使进度及质量得以保证；
结构采用预制件施工，单元装修因而得以自低区至高区进行；这样给销售 带来的益处是：低楼层售价较低的单元客户选择期较短，高楼层售价较高 的单元客户选择期相对较长。
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2005年开始开发的综合性地块，包括一幢警察大楼、一幢商业楼及9 层和16层高的两幢住宅楼，总建筑面积约48000平方米。
住宅外墙为curtain wall，住宅基本定位为小户型，最小面积仅37平 方米。
定制采用厨卫位置布局基本不变的semi-order，厨卫位置不变的原因 是：排水噪音上下影响，管线排布变化麻烦。
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项目管理与采购
与超过200家承包单位和供应单位有合作伙伴关系，产品多 元化。
供应单位与业主共同设计新产品配合小业主需要。
拥有加工厂自行进行加工。
加工厂亦同时负责由不同的承包单位和供应单位收集产品 ，然后按不同单元配置打包运送至工地，有良好的运输计 划。
东京市区住宅销量约为10万套/年，其中定制化产品仅占少量市场 份额；
在同一项目内，客户一般需为定制化在标准交付的基础上多支付相 当于房价2％的费用，这部分仅为客户的服务费，用于吸引更多客 户，而开发商并不因为定制化本身而获取利润；
在提供定制化产品的项目中，约50％的客户有定制化的需要，其他 客户仍会选择标准交付；
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平面变化 13
• 立面采用预制构件，立面可根据居住者的要求制作； • 公共走廊采用架空地面，方便管线施工与后期调整；
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立面预制
架空地面
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• 通廊式集合住宅，设置许多公共空间增进邻里交往； • 绿色技术的运用：燃料电池－新未来能源
住宅类型市场调研报告
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日本项目与业务概述 日本项目与业务特点 日本与上海差异
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Oct. 14 出发
Oct. 15 参观实验住宅Next21，和纳得工房
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