下面对上述内容作具体分析。 首先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分 布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统 计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。 其次看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店 的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任 何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商 店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，又太多的商店销售特 定的产品和服务，以致每家商店都得不到相应的投资与回报；一个饱和的商圈商店数目恰 好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可 能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
第四步是确定商圈内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
第六步要确定商店的区域、地点和业态等。
附表:
市场调查、商圈评估表 1
地区经济 区域规划 地点 人口分布结构 旅游资源 服务 法规 商圈类别 街道形式 能源供应 交通状况（人次、车次/分） 10 分钟能到达店铺的人数 商圈未来的发展展望和重要演变 铺头可见度 地点特性
IRS=C╳RE/RF 公式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；
C——商业圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商店的营业面积。 假设在商圈内有 10 万个家庭，每周宰食品中支出 25 元人民币，共有 15 个店铺在商 圈内，共有 144000 平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为： IRS=100000╳25/144000=17.36 元 这一数字越大，意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱 和度越高。在不同的商圈中，应选择零售饱和度和指数较高的商圈开店。 再次对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也 会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而产生 相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响， 商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。 商圈分析的步骤一般可分为以下几步： 第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。 二步是确定调查的内容，包括购物频率，平均购买数量、顾客集中程度。第 第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
附表:
市场调查、商圈评估表 2
店铺实际平方数
房租费
商圈内竞争店的情形如何
竞争店对本铺位的营运影响如何
居民的收入水平
消费习惯
店铺的结构是否符合要求

其他
综合评估
附 1：
市场调查、商圈评估表的操作说明 1、“地区经济”：指收集和评估周围商业快速增长地区的数据。 2、“区域规划”：主要指涉及到建筑的拆迁和重建的问题。 3、“人口分布、结构”：这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个社区来， 还是他们因旅游而使人口发生移动。 4、“旅游资源”：主要考虑旅游资源是否丰富，附近是否有旅游景点。 5、“服务”：保安和防火、垃圾废物处理和其他所需要的服务都包含在这个因素里。 6、“法规”：如税收、执照、营业限制、最底工资法、规划限制、环保等政府部门的相关 规定等。 7、“商圈类别”：包括商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区。 8、“能源供应”：主要是指水、电、天然气等经营所必须具备的基本条件，基本的标准是 “三通一平”。 9、“交通状况”：交通状况是指车辆通行状况和行人的多少。关于目标地点的街道交通状 况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，或可以选取一天中有意义的样本数据作为参 考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段时间内统计的数据应去处 那些带有偏见的结果。 10、“餐厅可见度”：指餐厅位置的明显程度。也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可 以获得对餐厅的感知，餐厅可见度是由从各地驾车或徒步旅行来进行评估。 11、“地点特性”：要考虑和购物中心、商业区、娱乐区的距离和方向。 12、“其他”：如：必要的停车条件、公路建设等。 附 2： 好的店址往往具有以下几个显而易见的条件： （1）、交通方便。 （2）、周围居民有较强的购买力切人口密度大。 （3）、面向客源量最多的城区。 （4）、靠近人群聚集的场所。 好的店铺选址并非一定要这四个条件全部具备，往往其中的一两个条件具备，就足以使这 个店铺选址成为好的地点。 餐厅选址的一般原则要从下述几点进行考虑： （1）、不宜在居民人口稀少的地方开餐馆。 （2）、餐厅不应设在餐馆成群的地方，更不要门对门的经营，这对营业收入必然造成影响。 （3）根据周围居民的生活、工作特点、年龄、性别结构等因素确定本店提供餐饮的形式， 如以午餐、快餐或其他形式为主，以满足周围居民的要求 。 （4）、不宜在告诉车道旁开餐馆。 （5）、餐馆门前不应有障碍物，被建筑物挡住，影响餐馆的能见度，会减弱客源。 （6）、行人匆匆而过的地方不宜开餐馆。
调查长短处：居住地购物倾向与设店预定地的评价易于比较，调查费用偏高。 •逛街者购物动向调查 调查目的：在预定设店地点对实际逛街者的消费购买动向进行调查，以把握零售业的商业 潜力。 调查对象：以预定设店地点步行人数抽样调查，或是百货店主要顾客的调查。 调查方法：在调查地点通过的行人，依一定时间段采取面谈方式，时间以 10 分钟内为佳。 调查项目：居住地、年龄、职业、逛街目的、使用交通工具、逛街频率、商品购买动向。 调查长短处：调查费用偏低，但对于居住地与设店预定地购物依存度难以明确把握。 •顾客流动量调查 调查目的：在预定设店地点对日期、时间流动量的把握，作为确定营业体制的参考。 调查对象：调查地点流动的 15 岁以上的人。 调查方法：可与逛街者购物动向调查并行，而依时间、性别区分。 调查长短处：调查方法比较容易，并可借以提供促销运用的参考。 •其他调查 利用各种座谈会的机会，或利用各种场合进行各项有关资料的收集与调查。 3、竞争对手店的调查 在顾客调擦汗完成后，你还必须做好你的店铺所处商圈现在的竞争对手与潜在的竞争对手 的调查。 •竞争店构成调查 调查目的：竞争店卖场构成的调查，以此作为新店铺卖场构成的参考。 调查对象：设店预定地商圈内竞争店铺主要卖场及特色卖场的调查。 调查方法：销售人员与促销人员同行，针对店铺使用面积、场所、销售体制的调查，以便 共同研讨。 •竞争店商品构成调查 调查目的：针对前项调查再进行商品构成调查，对商品组成纲目的调查，以作为新店铺商 品类别构成的参考。 调查对象：与前项调查对象店相同，着重对主要商品进行更深入的调查。 调查方法：主要商品方面，有销售人员、采购人员与促销人员同行，着重于商品量的调查。 •竞争店价格水平调查 调查目的：对于常备商品的价格水平进行调查，以作为新店铺的参考。 调查对象：与前项调查对象店相同，针对常备店铺的商品，对达到预定营业额或毛利额标 准的商品进行调查。 调查方法：采购人员与销售人员同行，对于陈列商品的价格、数量进行调查，尤其是年节 繁忙期间的这种调查更为必要。 •竞争店流量调查 调查目的：对于竞争店铺出入客数的调查，以作为新店铺营业体制的参考。
商圈分析的内容和步骤
在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因 素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析， 能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态 商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消 费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。 住宅区：该区户数多，至少有 1000 户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲 切感、家庭用品购买率高等。 文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金 额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高 等。 混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习 性。 2、商圈的确定 对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的 支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关 联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以 及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能 顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、 学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要 加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤 商圈分析主要包括以下九个部分内容组成： （1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分 比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品 的近邻农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工 的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。 （4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。 （6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风
三、店址选择的使用方法 如何在开业前就能对未来店铺的发展做到心中有数，惟一可能的方法就是对候选地址进行 调查。我们以某点开业时所实施的地理战略与调查内容事项为依据，以实例的方式加以说 明。 1、设立店铺前的市场调查 由于此店想设在该地区，因此必须先对该地区的市场进行调查，有关调查的重点与整理的 报告内容介绍如下： •调查实施概要：调查目的；调查对象；调查数据；调查方法；调查日期。 •调查对象的特征：性别、年龄；婚否；职业；居住；子女构成；家庭人数；房间数；家庭 每月收入。 •上街者的住处及动向分析：依主要零售店调查每周平均上街的频次；再进一步依目的地分 析上街者到其他主要店市去的上街频次。 •主要零售店的来店顾客调查：依主要零售店调查各主要店铺来店顾客的商圈分布状况及来 店顾客对象的年龄、性别、特征（前面已有“特征”内容介绍）。 • 购买金额及购买商品的调查：分析商圈全体及主要零售店平均一人购买额，一个月中及 一次的购买金额，以及调查对象的购买地点。 •分析主要零售店的商品销售状况。 •调查上街者的商品购买情形：在哪一家店铺，购买什么商品，例如，生鲜食品方面，在什 么店铺，各有多少顾客购买?到底买了哪些商品？然后另外调查何种商品在哪家店铺销售了 多少，同一商圈内消费量所占百分比。 •调查主要大型商品的普及状况和今年一年间的购买预定情况。 •家庭经济状况、支出内容比例以及商品的购买状况等。 参考以上抽样调查的资料，并对竞争店铺的广告宣传及各种促销方式进行分析之后，这家 店铺在该市设店的地理战略就该立项了。 2、做好顾客调查工作 提到市场调查，再进一步加以说明：由于市场调查是针对设店预定地开店的可能性再进一 步深入地确认与了解，所以调查的结果对设店的决定具有参考价值，现分成顾客调查的方 法与竞争店调查的方法，选择较重要的叙述如下： •消费者购物倾向调查 调查目的：对于居住地居民有关年龄、职业、收入对商品购买的倾向把握，以调查可能的 商圈范围。 调查对象：以学校或是各种团体的家庭为对象，或是依据居住地点以抽样的方式进行家庭 抽样调查。 调查方法：以邮寄的方式或采用直接访问均可。 调查项目：居住地点、家庭结构、成员年龄、职业、工作地点、购物倾向。