大上海时代广场
定位方案 2016年6月17日
市场调研篇康路店
大卫城 金博大二期 金博大 百货大楼 大上海城 光彩市场 北京华联 郑州华联 百盛 人民路丹尼斯
万象城二期
万象城
案例分析
业态 项目 定位 开业时间 体量 楼层 品类 租金 扣点 满铺率
百货类
百货 丹尼斯 高端 1997年 4.5万方 8层 大商金博大 中端 1997年 6.5万方 7层 珠宝黄金、服装、家居、餐饮、化妆品、超市 餐饮180-350元/平方/月，其它多为联营模式 10%-25% 85% 百盛 中低端 2005年 5万方 6层 北京华联 中低端 2002年 9.2万方 6层
奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、家居、化妆品、超市 个别餐饮190-300元/平方/月 15%-30% 95%
珠宝黄金、服装、家居、化妆品、餐饮、电 珠宝黄金、服装、家居、化妆品、餐饮、 影院 电影院 餐饮120元/平方/月，其它多为联营模式 10%-17% 73% 10%-25% 90%
经营状况分析
案例分析
大商金博大（百货类）
楼层： 共7层，地下3层 定位：中端 品类：珠宝黄金、服装、家居、餐饮、化妆品、
建筑面积： 6.5万方 扣点： 10%-25% 租金：餐饮180-350元/平方/月
超市
特色：郑州较早的传统百货，知名度高，曾经年 销售额郑州市第一，地理位置优越.
满铺率：85%
开业时间： 1997年
案例分析
人民路丹尼斯（百货类）
楼层： 共8层，地下1层。 定位：高端 品类：奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、家居、 化妆品、超市 特色：郑州最高端商场，除去珠宝黄金品类外其 它品类均为郑州市销售最好，业态丰富,体量大, 可以满足各个层次的需求.
建筑面积： 4.5万方 扣点： 15%-30% 满铺率：95% 开业时间： 1997年
优劣势
优势：地理位置优越，装修风格高端，内部业态落位规划 优势：传统百货商场，较一般百货多了体验 优势：较一般百货商场多了体验业态，商 较为合理清晰，员工服务出色，作为郑州最好的百货商场 优势：珠宝黄金品类销售排名郑州市第一，知 业态，地理位置优越，外广场面积大，停车 场内经常做促销活动，客单价较低，其电 各品牌货品更新时间较短，数量丰富；劣势：商场内部的 名度较高，仍能吸引一些老客户消费；劣势： 位较多，商场经常做力度较大的促销活动， 影院基本为全郑州市价格最优影院，女鞋 人流动线不明确.很容易造成消费者不知方向,从而失去光顾 传统百货商场，作为二房东年租金较高，装修 能吸引一些低消费人群到店；劣势：品牌性 销售尤为火爆，总部为北京BHG，对华 的情绪。缺乏必要的休息区域.以及一些残疾人士的通道和 及品牌落位规划陈旧，营销活动不新颖，缺乏 较差，大多数品牌货品为应季货品，虽有体 联扶持力度较大；劣势：商场内部形象及 休息区域不明显。没有充足的室外活动场地。业态分布感 吸引顾客到店体验的品类，如特色餐饮、娱乐、 验业态但除电影院外均无法吸引大客流，商设施较为陈旧，停车位不足，品牌性较差， 觉凌乱，业态过多,容易产生视觉疲劳。外立面不能达到预 电影院等； 场内部装修及物业设施较为陈旧，品牌形象 大多数商品为应季商品，所招商的餐饮多 期的效果,不能和内部的档次产生共鸣。停车位不足. 缺乏 较差，内部空铺率较高。 数不能吸引顾客，目前经营困难。 体验类业态
案例分析
百盛购物广场（百货类）
楼层： 共6层，地下1层。 定位：中低端 品类：珠宝黄金、服装、家居、化妆品、餐饮、 电影院 特色：郑州较早的传统百货，知名度高，地理位 置优越.
建筑面积： 5万方 扣点： 10%-17% 满铺率：73% 开业时间： 2005年
案例分析
北京华联（百货类）
楼层： 共6层，地下1层。 定位：中低端 品类：珠宝黄金、服装、家居、化妆品、餐饮、 电影院 特色：郑州市典型大众消费的百货商场，客单价 低活动力度大，超市销售较好.
优劣势
优势：华润为央企，对于万象城建设与日常运营投入巨大，成功引进多 个国际品牌及国内反响较好品牌，开业一段时期凭借特色儿童体验、知 名餐饮、二七商圈首个大型冰场、进口超市、知名度较高的服装服饰品 牌吸引过较多客流；劣势：地理位置较差，处于单行道上，只有一个方 向的客流可以涌入，没有大面积外部广场聚客，购物中心内所招国际品 牌只有少部分开业，其它均两年没有开业，体量太大，涉及业态较多， 导致招商困难，影响日常营运；缺乏体验式业态及快时尚品类，日常营 销活动较。
购物中心类
购物中心 华润万象城一期 高端 2014年 40万方（已开业20万方） 10层 大卫城 高端 2015年 40万方 28层（地下三层）
奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、化妆品、家居、家电、电影院、餐饮、 奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、化妆品、家居、家电、电影院、餐饮、冰场、大会堂、健 冰场、超市 身、酒店、超市 餐饮200-600元/平方/月 10%-20% 70% 20%-30% 95% 大卫城目前百货经营较为困难，由于去年开业时间急迫，为满铺开业，造成对品牌性的把控 不强，造成品牌档次参差不齐，适逢百货业整体形势下降明显。目前特别是大淑女和男装楼 层，空铺率较高。MALL区由于定位不明显，和百货区差别不大，除优衣库等快消品和年轻客 层品牌销售良好外，二线及三线品牌普遍不佳，但餐饮业态销售上升较大。
建筑面积： 40万方 扣点： 20%-30% 满铺率：95% 开业时间： 2015年
案例分析
业态
项目 定位 开业时间 体量 楼层 品类 租金 满铺率
综合步行街及市场
综合步行街
大上海城 中低端 2007年 28万方 7层 服装、餐饮、珠宝黄金、化妆品、电影院、健身、电玩、美容 美发
市场
光彩市场 低端 2007年 老光彩市场8000平方 鸿成光彩20000平方 3层 服装、精品、餐饮、日用品、KTV、台球室
经营状况分析
经营较为困难，一层国际品牌迟迟不能开业，现场空铺面积较大
特色
在大卫城没有开业前为郑州首家体验式购物中心，多数品牌为郑州首家 郑州市最大的购物中心，涵盖百货、精品、MALL、餐饮、超市、体验休闲娱乐等多个业态， 或河南首家，特色餐饮及大冰场能吸引较多顾客前往体验 融购物、美食、休闲、娱乐、酒店住宿等多功能于一体的一站式购物休闲娱乐中心。
优势：郑州市最好的体验式购物中心，总体量40万方，经营面积17万方为中部五省最大，进 驻大卫城的国际一线、二线品牌为河南省最全，业态品类组合为中原最强；其真冰场2000平 方，是郑州最豪华的室内滑冰场，冰场按照国际化标准建设，所有的硬件设施均来自国际一 流的项目供应商；10楼、11楼、12楼餐饮生意火爆，带来了大量客流，负一楼小食水吧的组 合成为了郑州最聚客流的地下一层；劣势：体量太大，招商困难，由于赶开业时间对品牌性 把控不强，引进的一些较差品牌由于经营不善纷纷撤柜，现场空铺率较高；地理位置不佳， 处于两条单行线交叉口，行车停车均不方便；MALL区定位与百货有一定重合，受百货行业下 滑影响目前销售不景气；现场经营面积过大，商场内部营销活动策划较差，多靠品牌自主活 动营销，造成购物中心内销售氛围不浓烈，不能吸引顾客消费。
案例分析
业态 项目 定位 开业时间 体量 楼层 品类
百货类
百货商场 百货大楼 低端 1955年 2.5万方 6层 珠宝黄金、服装、家居、化妆品、家电 郑州华联 低端 1990年 2万方 6层 珠宝黄金、服装、家居、化妆品、家电
扣点
10%-25%
10%-25%
满铺率 经营状况分析
95% 客流量较小，经营较为困难
95% 客流量较小，目前销售以电器为主 原国有企业，后改制为股份制公司，属二七商圈较早百货商场，影响力较 高
特色
原国有企业，后转卖欧亚集团，在郑州二七商圈属最早百货商场，影响力较高
优劣势
优势：地理位置优越，业态丰富，价格低廉，一层有位置极佳的星巴克咖 优势：郑州最早百货商场，业态较为丰富，价格低廉；劣势：品牌性较差，多数为 啡；劣势：商场内一半为坪效较低的五星电器，销售不景气，虽有位置极 国内三线以下品牌或套牌品牌，商场内装修陈旧，物业设施老化，动线规划较差， 佳咖啡厅但缺乏其他体验业态，没有专业的运营团队，内部装修及营销形 没有体验式业态，缺乏专业运营团队，目前经营非常困难。 象较差，目前经营较为困难。
案例分析
华润万象城一期（购物中心类）
楼层： 共10层，地下3层。 定位：高端 品类：奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、化妆品、 家居、家电、电影院、餐饮、冰场、超市
建筑面积： 40万方（已开业20万方） 扣点： 10%-20% 满铺率：70% 开业时间： 2014年
特色：多数品牌为郑州首家或河南首家，特色餐
郑州市百货行业龙头老大，年销售额20亿以上，目前销售 处于下滑状态，年下滑幅度4%左右
销售毛利持续下滑，撤柜率较高
销售毛利持续下滑，撤柜率较高
女鞋品类销售较好，其它品类销售毛利持 续下滑
特色
郑州最高端商场，除去珠宝黄金品类外其它品类均为郑州 郑州较早的传统百货，知名度高，曾经年销售 郑州较早的传统百货，知名度高，地理位置 郑州市典型大众消费的百货商场，客单价 市销售最好，业态丰富,体量大,可以满足各个层次的需求。 额郑州市第一，地理位置优越。 优越 低活动力度大，超市销售较好
案例分析
郑州华联（百货类）
楼层： 共6层。 定位：低端 品类：珠宝黄金、服装、家居、化妆品、家电 特色：原国有企业，后改制为股份制公司，属二 七商圈较早百货商场，影响力较高.
建筑面积： 3.5万方 扣点： 10%-25% 满铺率：95% 开业时间：1990年
案例分析
业态 项目 定位 开业时间 体量 楼层 品类 租金 扣点 满铺率
餐饮类200-400元/平方/月，服装类150-300元/平方/月，零 老光彩市场最早300-350元/平方/月，商户自己出租550元/平方/月，现中介租900元 售280-400元/平方/月 /平方/月， 鸿成光彩200元/平方/月 95% 老光彩市场满铺，鸿成光彩65%满铺率