到2007年3月底
上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过 1000亿元的城市。
（二）住房公积金管理中心基本功用
1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划； 2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情
况； 3、负责住房公积金的核算； 4、审批住房公积金的提取、使用； 5、负责住房公积金的保值和归还； 6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告； 7、行使国务院《住房公积金管理条例》
可以创造货币
专营或兼营，业务范围广泛
非银行型房地产金融机构：
不能创造货币
信用 中介
专业化程度高，业务范围狭小
职能
（三）我国非专业性房地产金融机构体系
四大国有商业银行 房地产信托公司 房地产保险公司 住房置业担保有限公司
（四）我国银行房地产金融机构体系
最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银 行——1979年
（三）我国非专业性房地产金融机构体系
我国房地产金融机构主要由非专业性房地 产金融机构构成：
包括
1、银行型房地产金融机构 2、非银行型房地产金融机构
信托投资公司、信用合作社 住宅合作社、基金组织等组成。
其中主要以商业银行和信托公司为主。
（三）我国非专业性房地产金融机构体系
银行型房地产金融机构：
金融风险，进而影响金融安全。
融资渠道较窄，主要以银行信贷为主
银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。
银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到 了房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右
随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得 比较复杂：
形成了有多种主体参与的交易体系和过程
特别是形成了复杂的资本流：现金与信贷的转移过程
目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的 特点，一般主要有如下来源：
保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司
2004年2月15日
中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成 立了中德住房储蓄银行
成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。
1991年
上海首推住房公积金制度
20年的历程
住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的 作用
住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的政 策性金融的功能，
部分收购
全部收购 （收购项目公司）
房地产金融中的资本流
商业银行
保险公司
权益
养老金
房地产投资信托
政府
家庭
资金
外国投资者
投资银行 抵押贷款银行 权益 房地产经纪人 资本—债务
资金
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
资本供应者
服务机构
资本使用者
房地产资金来源渠道
房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地 产金融市场的关键
房地产金融机构是 专门开办或兼营房地产金融业务组织机构 是房地产金融活动的主体。
房地产金融机构体系是指
在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消 费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服 务的若干金融经济组织构成的一个整体。
房地产金融机构主要由三类机构组成： 即
1、专业性房地产金融机构 2、非专业性房地产金融机构 3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成。
一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能 的金融机构体系：
除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外 还将出现专业化的
房地产投资基金 抵押资产管理公司 互助储蓄银行 储蓄贷款协会等金融机构
二、建立政策性住房银行 如： 美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统
它由
联邦住房贷款银行委员会 12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成
该系统由政府充当保证人
吸收私人资金 为建房和购置融通资金 发挥房地产金融机构储备中心作用。
日本
设有住宅金融公库
办理住宅用地购置资金贷款
从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构。
三、关于房地产融资渠道
从银行取得贷款
即间接贷款
从资本市场直接融资
房地产金融：
贷款和债券 房地产投资基金 信托计划 REITs
1998年我国住房制度改革后
更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅 速增加
初步形成了
以四大国有商业银行为主体 12家全国性股份制商业银行 112家城市商业银行为补充的组织机构体系。
银行类
房
地
保险公司类
产
金
ห้องสมุดไป่ตู้
融
证券公司类
机
构
架
信托公司类
构
其他类
四大国有独资商业银行 全国性股份制商业银行 区域性股份制商业银行
外资银行（独资银行、合 资银行、外国银行分行）
中资保险公司类 外资保险公司类
申银万国证券 中国银河证券 其他证券公司 中国国际信托投资公司 华宝信托投资有限公司 其他信托投资公司等
财务公司 金融资产管理公司 投资基金管理公司
信用社等等其他
图 2－ 1
房地产金融机构架构图
我国房地产金融机构体系架构图
我国房地产金融机构体系的扩张与发展
在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面 的参与者：
1、 资本的使用者：开发商、房屋预购者 2、资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 3、 服务中介组织：银行、经纪、信托公司
房地产企业六种拿地方式
土地获取
土地市场（招拍挂）
资本市场（收购）
一二级联动 二级市场
直接进行 项目转让
股权收购 商品房包销 承包经营
中国人民银行
国有商业银行 房地产信贷部
其他房地产 专业银行
非银行房地产 金融机构
（一）我国的专业性房地产金融机
构 ——住房储蓄银行
20世纪80年代中期
我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行 专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性
金融。
20世纪90年代
公积金制度的建立 住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。 住房储蓄银行曾一度消失
清科研究中心分析认为：
作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展 的同时，也对资金需求提出了较高的要求。
目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信 贷为主的情形并没有发生很大变化。
国际通行标准对比差距：
国际通行标准
银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%
国房地产企业对银行依赖度明显过高 经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的