精品中国房地产金融及政策取向 中国房地产金融及政策取向非常高兴参加江西省土地学会和金融学 会组织的江西省首届房地产与金融支持高层论坛。
我想就中国房地产金融及政策取向谈一谈我个人的看法。
我的演讲分三个部分第一部分简要介绍一下当前我国房地产金融市 场的现状，分析我国房地产金融市场存在的问题；第二部分围绕如何为房 地产业发展提供金融支持，分析发展我国房地产金融的思路、方法和途径； 第三部分谈一谈有关房地产金融市场的监管和调控问题。
一、当前我国房地产金融现状的回顾和分析一近年来我国房地产金融 发展迅速改革开放以来，随着国家住房制度的改革和房地产市场的不断发 展，我国房地产金融从无到有，从小到大，得到了非常快速的发展。
特别是 1998 年以来，金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开 发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。
目前，我国房地产金融的发展主要有以下特点一是对房地产开发和个 人住房消费的信贷增长逐年上升。
1998 年房地产开发贷款余额为 202892 亿元，2003 年扩大到 665735 亿元，是 1998 年的 32 倍。
同时，个人住房消费信贷也快速增长。
2003 年与 1998 年相比，个人住房消费贷款增加了 1135358 亿元，可编辑精品增长了 2664 倍。
在个人消费贷款中，个人住房贷款的占比高达 75－97。
二是房地产开发贷款的增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。
1998 年至 2003 年，金融机构全部人民币贷款年均增长 1462，而房地产开发贷款年均增长 2943，全部房地产贷款包括个人住房贷款年均增 长 4435。
由此可见，房地产贷款的年均增长速度大大超过同期其它贷款。
三是房地产信托融资发展较快，成为近期最为活跃的房地产融资方式。
我国信托业经过清理整顿后，再次步入了快速发展的轨道，尤其引人 注目的是房地产信托业务的蓬勃发展。
2002 年底，投向房地产业的信托财产共计 2408 亿元，占全部信托 财产总额的 282，比年初增加 1261 亿元，增幅 10993。
2003 年房地产信托继续以较高的速度增长，全国房地产信托项目筹 集资金超过 50 亿元，比 2002 年翻了一番还多。
四是长期低利率政策促进了资金密集型的房地产业快速发展。
自 1996 年以来，我国连续８次降息，银行贷款利率已处于历史最低 水平。
目前，金融机构一年期法定贷款利率为 531，而住房贷款利率按法定 贷款利率不含浮动减档执行。
低利率政策不仅减轻了房地产开发企业的利息负担，相应地提高了利 润，而且还增强了居民的购房能力，推动了房地产需求的增长。
可编辑精品经回归分析，利率每下降 1 个百分点，同期国房景气指数上升 05 个 百分点。
二我国房地产金融市场还很不完善我们必须看到，和发达国家相比， 我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行 贷款，房地产融资相对困难。
在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种 房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发 行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。
此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅 大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险 提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的金融产品，使房 地产投资具有稳定的资金来源。
此外，成熟市场经济国家经过长期的实践，已经形成了比较完善的房 地产金融市场体系，通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督管 理框架。
相比而言，我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞 后和不均衡现象。
主要表现为一是房地产融资渠道单一，风险集中。
第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。
根据统计估算，80 左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接 地来自商业银行信贷。
第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。
可编辑精品在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、 房地产开发和房产销售的整个过程。
通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地 储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市 场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问 题。
由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种优良资产大力发展，在经营 业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。
例如，在发放房地产贷款过程中，为了竞争客户，有的商业银行降低 客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快。
再如，有的商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所 具有的风险性。
同时，我国个人住房消费信贷的潜在违约风险不可小视。
我国的个人住房信贷业务是最近三年才发展起来的，基数较小且发展 较快，加之个人住房贷款期限很长，一些问题容易被掩盖和忽视。
再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对借款人的资信状 况和还款行为进行充分严格的调查和监控。
二是房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系。
这主要表现在以下几个方面第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构 体系。
我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公可编辑精品司组成，一些专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险 机构还没有出现。
在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地 产金融经营和管理机构。
第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。
一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。
近两年来，虽然房地产企业通过上市融资的规模不断扩大，截至 2003 年底，70 多家房地产上市公司总市值约 1500 亿元，但房地产企业的债券 发行量却很小，债券融资比例日益下降。
另一方面，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。
总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供过桥贷款，向 尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组 合投资和期限转换的功能。
另外，房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他房地产金融产品，目 前尚处于讨论或者试点阶段，还远远没有成熟。
第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。
目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。
例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业 化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、 隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。
更重要的是，房地产金融市场缺乏良好的信用环境，企业的信用意识 淡薄。
可编辑精品这些都不利于房地产金融市场的健康发展。
第四，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二 级市场。
在一级市场即按揭贷款市场上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商 业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。
由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场即住房抵押债权 转让市场来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构， 至今仍然没有建立房地产金融二级市场。
由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法 进行有效的风险管理。
而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使 是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场 功能。
三是对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。
总体上说，房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机 构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是 相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没 有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监 督、统一管理。
当然，房地产市场的迅猛发展以及金融业的对外开放，促进了房地产可编辑精品金融市场的快速发展，也在客观上使得对房地产金融市场的监管和调控难 度加大。
二、加快发展和完善房地产金融市场，为房地产业发展提供金融支持 一鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道从国际上看， 金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产 股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。
因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元 化的房地产融资产品和融资渠道。
首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。
通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也 是提升企业品牌和知名度的良好途径。
例如李嘉诚的长江实业，从 1972 年上市时的一个多亿到 2003 年时 已经达到 1300 多亿的净资产，成为国际性的房地产企业。
但考虑到我国的实际情况和《证券法》的相关规定，目前我国应鼓励 真正有实力、守规矩的开发商通过上市融资。
此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励 满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资。
其次，要培育和完善房地产债券市场。
现有的《公司法》对发行债券主体要求严格，只有股份有限公司、国 有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投 资设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金和 担保条件等都有严格限制。
可编辑精品此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。
因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关 问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。
值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开发项目为依托，成功 发行了资产负债表外的房地产项目债券。
作为债券市场的一种创新形式，表外房地产项目以房地产项目的名义 发行债券，不纳入企业资产负债表与表内企业债券以企业名义发行债券， 纳入企业资产负债表有较大区别，风险不同，会计处理也不同。
因此，在相关法律规定上，也应该做出明确的区别。
第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。
目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很 大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、 经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险 管理作用。
因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场， 规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理 等各环节提供全面的金融服务。
第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产 金融产品。