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二、以主导合同为线，理清各参与 单位工作界面 总包单位 精装单位 安装单位
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三、采取易于界面划分的技术措施
案例：窗子安装的三种工艺比较 角码连接法：三种作业相互影响
室内抹灰
窗框安装
外墙施工
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企口后塞法：三种作业两个界面
室内抹灰
窗框安装
外墙施工
钢附框法：三种作业一个界面
附框安装
室内抹灰 窗框安装 外墙施工
与桩基、总包（土建）合同的关系：基坑出现渗漏影响总包（土建） 施工，堵漏由基坑单位完成；基坑周边防护移交给桩基、总包（土建） 单位，费用已经包含基坑合同中。
2 桩基工程
包括：工程图纸范围内的所有内容，整个施工期间的施工 措施、降水排水、测量放线、桩点定位、土方外运、办理 验收、配合桩基检测的水电接驳。
楼面
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地面
卧室、封闭阳台 厨房、卫生间
做完地暖层混凝土板，预留地板找平 完成地板找平层40mm，预留地板
层及铺设地板高度。
铺装20mm厚度；
完成防水和保护层施工，预留铺地砖
最小除高度；（卫生间注意坡度和高 地砖面层由精装修分包单位施工。
差）。
电梯前室、外走廊
做完混凝土板，预留找平层及铺设地 电梯前室大理石由精装修分包单位
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• 联系点案例：实木地板铺装
• 第一种情况：土建单位地面水泥砂浆找平后交付 精装单位（或地板公司）铺装地板。根据《地面 工程施工质量验收规范》，水泥砂浆找平层表面 平整度允许偏差4mm，《木地板铺设面层验收规 范》允许地面平整度允许偏差5mm，接受方标准 小于或等同交出方标准，应由接受方（地板公司） 消化界面前部分的允许误差；
件的制作预埋，包括预埋件的纠偏和补预埋。
（土建）合同中。
施工图纸中所包括的所有保温工程和涂料工程，包括外立
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外墙保温、涂 料工程
面大墙、飘窗上下板外侧、空调板、阳台栏板外侧、架空 层楼板底部、屋顶装饰架，外立面装饰线条；各部位保温
与总包（土建）合同关系：脚手架提供包含在总包（土建）合同中。
做法详见图纸要求
Hale Waihona Puke 与安装工程合同关系：其余人防设备由安装单位负责
与总包（土建）合同关系：门窗边塞缝砂浆由总包（土建）提供，由
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防火门、入户 门
施工图范围内的门窗制作安装，包括门边塞缝
门厂家填实框四周凹槽；土建抹灰时填实框四周其余部位，费用在配 合费上考虑。
与精装单位关系：入户子母门需要在过门石上安装地门插时由门厂家 提供材料，精装单位安装；门框四周有精装单位打胶；
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6、界面管理通常需要考虑的因素：
• 施工顺序 • 专业能力 • 质量保证 • 成品保护 • 成本控制
• 没有定式，以上因素结合不同项目 情况、不同业态综合考虑
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二、界面划分案例分析
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案例一：木地板的成品保护
某精装工程由地板公司供货和安装，考虑 施工质量保证，由精装单位进行地板找平 层施工，精装单位和地板公司办理地面交 接后开始铺装地板，地板铺装完成退出现 场，由精装单位保护成品，精装单位收取 10元/m2的保护费。在交房前期，精装单位 将地板保护层拆除交物业公司保洁，物业 公司收取10元/m2的精保洁费，保洁完成后 开始交房。在交房阶段，发现部分地板表 面划伤、地板缝隙出灰等质量问题，地板、 精装和物业公司相互指责推卸自身责任， 经常将地板问题交由项目公司协调解决。
吊顶底部上反10cm，达到精装修公司 脚线安装，吊顶内墙面不刮腻子及
刮腻子的要求）
其他施工
墙面
（含
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踢脚
线）
卫生间、厨房
卫生间浴缸和淋浴房部位做完防水后
抹灰，其余部位直接抹灰拉毛，达到
贴墙砖的条件，厨房橱柜背侧压光不
粘贴瓷砖（或大理石）面层，面层 由业主指定品牌
贴瓷砖，其余部位抹灰并拉毛，达到
贴砖的要求；
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5、界面的动态管理
– 在招投标时，图纸不完整，各分包的边 界点未必能考虑全面，有重复，也有可 能漏项
– 在施工时，随着工程进展和外部环境的 不断变化，会经常出现界面切分的问题， 需要项目负责人分析、判断和决策
– 界面切分表面上是一个工程内容的划分 问题，但实际上是涉及到各方利益、质 量和进度控制的综合性问题，是对项目 负责人的工程把控能力、成本合约把控 能力和管理阅历的全面考验
地下室电梯前室由精装修分包单位 负责
由精装修分包单位负责吊顶施工，
完 成 至 结 构 面 ， 达 到 混 凝 土 质 量 标 准 。吊顶部位为结构原顶，不吊顶部位
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安装工程界面的划分
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案例二：基坑清底
某工程地下三层，基底面积2万平方米， 总包队伍确定之前已经由土石方队伍开 始施工，土石方合同约定清底后交付， 为提高施工进度，由建设单位协调，土 石方队伍分段向土建单位提供工作面， 土建单位提前穿插施工，交接过程中发 现土石方队伍机械挖土效率高，但人工 清土拖后，且清底后基底标高多处达不 到要求； 问题：基坑清底应由谁施工？
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工程实践
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土总建包工（程土界 建面）划工分程意界见面划分意见
总包(土建）工程界面的划分
序 号
合同名称
合同范围
与总包（土建）合同界线
备 注
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基坑支护及土 方挖运
包括：基坑支付工程深化设计、基坑施工、基坑位移及沉 降观测至地下室土方回填、施工期间坑内降水与抽水、施 工现场污泥水外运、土方外运、基坑周边防护。
粘贴墙砖部位抹灰并找平完成（达到
电梯前室、外走廊
铺贴施工条件）外墙施工至设计要求 铺贴以及干挂施工由精装修分包单 部位，完成门窗边收口。干挂大理石 位负责，踢脚线安装
部位完成结构施工；
消防楼梯
完成墙面抹灰、腻子、涂料，踢脚线 施工
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顶棚
地下室
客厅、餐厅、内走道、卧室、封闭阳 台等。
按图纸要求完成抹灰、刮腻子、刷涂 料等，地下室电梯前室干挂大理石墙 面总包不抹灰
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• 2、界面的类型 • 专家将界面管理的内容分为三种类型：合
同界面、组织界面与实体界面。实体界面 则是指工程本身如拟建物各部分施工技术 的联系点、各分部分项工程之间的实物边 界点等。 • 三种界面本质上存在着广泛的内在联系， 合同过多导致较多的实体界面，同时由于 参见单位增多，也就产生了更多的组织界 面。在建设项目管理中，这三类界面管理 贯穿于整个项目的生命周期。
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界面划分问题：
地板找平层应有谁施工？地板铺装应由谁 施工？成品保护、保洁由谁负责？
地板找平层：找平层可以由总包施工也可 以由精装单位施工，从成本的角度由总包 单位施工可以降低造价，从专业能力角度 由精装单位施工可以保证质量，且若出现 平整度、开裂等质量责任自己承担，责任 明确；
地板铺装：从专业能力角度由地板公司施 工地板质量更容易控制，但是施工一般在 室内装修的最后部分，交叉施工严重；后 期由于质量整改、调试等原因，室内仍有 其他工种进出，容易对地板造成破坏，且 分户门钥匙由装修总包管理，地板出现划 痕、出灰等问题责任难以界定。从成品保 护、责任界定角度出发，地板由厂家供货， 现场由精装单位铺装保护并进行精保洁， 将地板保护、清洁的责任全部交由精装单 位
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铝合金门窗和 百叶工程
施工图范围内的门窗制作安装，包括门窗塞缝、三性试验
与总包（土建）合同关系：窗框四周发泡填充、打胶、避雷引下线的 焊接包含在门窗合同内；避雷引下线抹灰隐蔽包含在土建合同内（针 对后塞口法）；
6 幕墙工程
施工图范围的玻璃幕墙、石材幕墙和铝板幕墙，不含预埋 与总包（土建）合同关系：预埋件制作安装和脚手架提供包含在总包
与总包（土建）合同关系：总包（土建）负责室内墙壁、地台孔和各
8 安装合同
详见各安装合同
类套管的预埋工作，套管预留预埋工作包括穿钢丝；负责预留空洞的 封堵、找平、抹灰工作；负责避雷接地钢筋的连接 ； 负责管井、水
池盖板的施工、爬梯和脚踏的施工；负责各类设备基础的施工；负责 电缆沟及盖板的施工；负责管道根部需要
9 精装修工程
室内所有楼地面工程、天花装饰、墙面装修、水电安装及 水电改造工程，不包括墙面抹灰。
公共部位的装修工作，详见精装工程界面的划分章节
10 景观绿化工程
人行道、园路、广场等所有硬化铺装系统；水系、景墙 （包含西北LOGO景墙）、园林小品系统；、景观水电系 统；园林照明系统；绿化灌溉等；
与总包（土建）合同关系：总包（土建）负责沥青混凝土路面及相应
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通常需要考虑：
• 施工顺序 • 专业能力 • 质量保证 • 成品保护 • 成本控制
没有定式，以上因素结合不同项 目情况、不同业态综合考虑
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四、常见工程合同界面的划分
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•一、对项目系统进行识别与规划，以 集约化为原则，减少项目合同界面和实 体界面 •1、尽量减少甲方直接分包队伍，将小 分包纳入大分包管理中； •2、将安装简单的供货+安装模式变成 单纯供货模式，安装工作纳入相关联分 包中； •3、将部分甲供材料改为甲指乙供材料， 减少甲方责任；
的花岗岩镶边和路沿石铺装，小区内车行道、公寓出入口及车库出入 口沥青道路，围墙（不含西北LOGO景墙），门卫，非绿化区域室外 总体排水系统
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精装工程界面的划分
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
客厅、餐厅、内走道
做完地暖层混凝土板，预留找平层及 大理石面层高度。
大理石粘贴层及面层施工
外墙
市政管 道
道路围 墙
主体工程
室外总体
建设项目主要界面关系图
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4、界面划分的基本要求： • 界面清晰，覆盖完整，既无缺漏也
无重叠；